王其明

　　“我们打桩时，很多开工条件都没达到，是提前开工。”一位参与保障性住房建设的企业老总告诉《中国经营报》记者，对于他们来说，这是政府明确的政治任务，先开工再说。

　　将保障性住房提到政治任务高度，是去年以来，全国房管部门的重要工作任务。历经一年多准备，上海规划达到1200万平方米的保障性住房日前已经集中开工。

　　“上海今年计划新开工保障性住房约1200万平方米，其中经济适用住房约400万平方米，配套商品房约800万平方米，总投资约600亿元，将根据建设进度分步投入。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生如是对媒体说。

　　如果1200万平方米保障性住房入市，显然将从根本上改变上海的住房结构，对上海的高房价形成抑制。

　　当然，上海诸如此类的宏大目标已经提出多次。

　　“雷声大雨点小”

　　10月28日，全国人大财经委主任委员石秀诗向全国人大常委会做的关于部分重大公共投资项目实施情况的调研报告中透露，今年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%，落实困难。

　　而截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。“一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划。”报告指出。

　　地方政府对待“保障性住房”的态度，似乎仍然是“雷声大，雨点小”。

　　上海也不例外。2008年11月，《关于加强本市保障性住房项目规划管理的若干意见》（简称《意见》）正式发布，保障性住房项目的容积率、绿地率和建筑密度等事关老百姓居住舒适度的因素被首次提出。该《意见》明确提出，今后5年内，上海单新建经济适用房就要达到30万套、约2000万平方米。

　　另外，根据这次《意见》规定，今后上海中心城范围内的保障性住房项目，单个开发地块住宅净容积率原则上控制不超过3.0，有条件的地块可适当提高，但最高不得超过3.5；位于郊区外环线附近的新建保障性住房项目，原则上控制不超过2.5，有条件的地块可适当提高，但最高不得超过3.0。

　　“为什么不能提高容积率呢？这样让老百姓一来不用住得太远，二来提高土地利用效率，大大降低土地成本。而且整个上海都应该提高建筑容积率，这样就可以有效降低房价。”一直在呼吁提高上海建筑容积率的方方工作室首席分析师胡宗亘质疑说。

　　今年，上海市政府确定了松江泗泾、宝山顾村、闵行浦江、嘉定江桥等六大保障性住房基地，由上海城投，建工，绿地等上海市属五大集团开发建设。六大基地规划建设用地约19．33平方公里，规划居住人口约52万人。到目前，江桥、泗泾等基地已率先启动。

　　根据惯例，保障性住房建设资金来源是中央财政支付转移加地方政府资金支出，根据规定，地方政府土地出让金中，净收益的5％用来建廉租房。2008年，将这一比例提到10％。但是，这对于如此大量的保障性住房建设远远不够。为此，上海市政府还特别召开金融机构支持保障性住房建设的推进大会。9月，中国建设银行上海分行、上海银行、上海浦东发展银行等商业银行分别与上海建工集团、上海城投总公司、上海中虹集团等签订了融资合作协议或贷款合作意向书。

　　不过，分析人士对记者称，上海保障住房依然在走老路，很多城市已经逐渐放弃经济适用房，直接建设廉租房，“这对老百姓保障更有利，而且更能杜绝腐败。”

　　市场冲击不可避免

　　而宏大的保障计划，到底能够执行多少，业界信心并不高。

　　上海的保障住房制度一度领先全国：如最早提出住房公积金制度；经济适用房等保障住房方面，上海也是先行者，2005年，上海更是提出“两个一千万政策”（三年内，每年建配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米），争取实现可预售面积2000万平方米。但这一政策在房地产市场低迷时期被放弃。

　　“上海住宅保障建设规模比其他城市偏大，将会分流一部分中低端商品住宅需求。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对记者分析，从供应结构看，上海的做法有点冒进。

　　“未来五年，新开工住房建筑面积约9300万平方米，其中经济适用房、配套商品房、廉租房的面积达4000万平方米，保障性住房占总量的43%。这一比重明显高于多数城市15%~25%的平均水平。保障性住房供应比重过高，恐将冲击正常的商品房市场，也有可能重蹈2005年‘两个1000万工程’的覆辙。”杨红旭说。

　　事实上，上海每年市场需求量约2000多万平方米，目前动工1200万平方米保障性住房，如果明年入市，将占领50%以上的市场份额，对市场冲击是不言而喻的。

　　“市场调整从7月就开始了，成交量持续下滑，价格涨幅从8月开始收窄。房价可能在明年一季度出现下跌，但跌幅估计较小，因为供应紧张制约了新房价格下降，明年热度肯定比今年低。”杨红旭说。

　　根据中房7月和10月先后两次对房地产经理人的调查，近期经理人对后市预期更加谨慎，近半数经理人认为，四季度政策环境将收紧，房地产市场形势将差于三季度，有近六成的经理人认为四季度销量将下降。

　　“明年市场是必然调整的，保障性住房对市场也一定会有冲击。”一位不愿意具名的业内人士称，在保障性住房建设方面，地方政府将再次面临选择。

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