龙飞

　　30年河东，30年河西。

　　如果说一两年前，主要还是香港资金回内地炒房，如今的香港豪宅市场则被内地人炒了个外焦里嫩。9月，港媒报道的是内地资金购入价值过亿的商铺，内地人成就“香港铺王”；10月，焦点又变成以7.128万/平方英尺（港元）天价购入住宅的内地买家，这套面积超过620平方米的复式单位，计算下来总价接近4.5亿港元。

　　究竟有多少国内资金进入香港楼市？这些资金的构成为何？难道国内火热的房地产市场已经没有投资价值了吗？

　　烫手的香港楼市

　　香港特首曾荫权最近颇为头痛，在他办公区域附近，最近几乎天天都有人游行示威，抗议的主要内容是价格一路高升的住宅市场。秉持着香港政府向来“大市场，小政府”的原则，他在最近的施政报告中表示：不必担心豪宅市场价格的大幅上扬，特首只关心普通市民的居住情况。

　　但这句看似稳妥的告白却遭到来自各方的责难，原因是豪宅市场的楼价涨得实在太快，甚至开始影响普通住宅的楼价。来自地产研究机构的数据显示，香港豪宅市场价格已比年初上涨了28%。在豪宅的带动下，香港楼市整体攀升。在9月份送交香港土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共1.4万多份，较8月份上升9%，同比更是上升95.9%。据瑞银研究报告显示，2003年年中至2008年夏季，香港住宅价格上涨超过一倍，尽管随后全球危机爆发致使房价急剧下跌，但最近6个月又开始急速攀升，基本已回升至前期高点附近。

　　难道香港的富人急剧增多，直接导致豪宅供不应求？

　　实际上，根据美林全球财富管理与凯捷顾问公司10月13日发行《亚太区财富报告》显示：截至2008年12月底，香港百万富翁的人数，锐减六成一，从9.6万人下降至3.7万人，财富总值更暴跌六成半，缩减至1810亿美元，跌幅远超其他市场。

　　“香港的投资市场往往会在极度乐观或极度悲观下，突然出现逆转。”中原集团主席施永青认为，这轮暴涨除了本地银行降息等原因外，外来因素的影响非常重要。“港人本身的负担能力已不足解释当前市况。”施永青说，现时香港楼市的销售对象广泛，其中内地买家不断增加，而且内地买家出手极为阔绰。

　　“从今年8月开始，我们就已经有十几起内地购房团。”香港美联物业的销售经理林立仁也向记者表示，而且这些购房团几乎每次都有大额成交案例。最近的成交案例是一个来自广东的买家，其斥资5600万港币买下香港半山巴丙顿道，会德丰开发的豪宅The Babington。

　　“我现在正努力学习普通话，”林立仁笑称，最近半年投资香港楼市的内地豪客日益增多。而且前期很多都是一次性付款，“九龙站附近的新盘有超过三成为内地客所消化。”

　　而在施永青看来，现阶段香港豪宅市场内地资金比例已高达两到三成，而且有进一步走高的迹象。

　　内地资金继续涌入

　　究竟有多少国内资金进入香港楼市？中银香港最新研究报告指出，目前进入香港楼市的内地资金，约占全部成交金额的5%~10%，以2008年住宅成交金额3400亿港元计，内地资金达到170亿~340亿港元。而且这些资金主要都集中在豪宅市场。

　　野村证券的研究报告显示，内地客户主要投资港岛或九龙区较新的中高价物业，楼价介乎1000万~2000万港元的物业成交量之中，内地买家占16%，500万~1000万港元的中价楼则占12%，500万元以下的单位只占4%。

　　面对日益飞涨的豪宅，香港政府也开始有所行动。

　　金管局新任总裁陈德霖日前与银行家们达成共识，要对按揭贷款施加一些新的限制，购买豪宅的贷款不得超过物业价值的60%。但包括李兆基（恒基地产主席）在内的地产大鳄均对该项措施反应冷淡，认为该阶层的购房者大多喜欢一次性购房，因此影响有限。

　　在采访林立仁的过程中，记者接触到一位来自湖南的梁姓客户。这位梁先生准备购入的是位于香港半山的豪宅，其预算是“4000万~5000万港元左右的房子，如果合心意还可以再上调20%”，梁先生对记者表示，他一直经营的是木材生意，最近几年也开始投资国内房地产市场，多有斩获。最近听朋友介绍，开始对投资香港产生兴趣。“一方面是投资移民，另一方面也是抱着鸡蛋分开篮子放的原则。”梁先生说。

　　“听说国内客户在香港贷款买房比较难，所以没有贷款的计划。”梁先生说。林立仁也告诉记者，由于香港银行一些特殊规则，内地客户在香港贷款的确有些难度。例如香港银行不会将提成、奖金等列入固定工资，因此一些在国内属于优质客户的人士，可能在香港贷不到相应的资金。但这个壁垒反过来也导致了流入香港楼市的国内资金通常都是现金。

　　“最近情况有些改变，”林立仁表示，随着进入香港楼市的国内客户增多，除了一掷千金的豪客外，一些资金实力充足的金领也投资移民香港。这些人通常都对国际资本市场的游戏规则比较熟悉，因此往往能够得到香港银行的青睐。香港恒生银行高级经理兼抵押贷款业务主管谭丽也表示，比较去年同期，外籍人士通过该行承办楼按揭贷款大幅上升36%，当中50%至60%为内地客，内地连同海外客数目亦创该行新纪录。根据该行资料统计，透过该行做按揭的申请人，平均贷款额约400万港元，超过10%的借款额超过1000万港元，其中不少属内地人士，比例属该行历史新高。

　　业内人士认为，银行按揭客户群体的扩大，显示未来进入香港楼市的国内资金还会继续增多。

　　除此之外，在林立仁的眼中，炒卖香港物业的内地客户构成也有了一定变化，以往主要是珠三角一带的资金来“捧场”，“最近来香港的资金真可谓是来自五湖四海，”林立仁表示，从8月开始，山西、内蒙古、东北等地的客户开始增多，天津、上海等地的客户也是有增无减。

　　香港楼市为何骤然成为举国富人眼中的香饽饽？业内资深人士向记者表示，除了对香港楼市的升值预期外，由于港币与美元挂钩，人民币相对强势，内地客买港楼几乎天然享受八折的优惠。

　　瑞银10月份发表的报告表示，这很大程度是因为内地充沛的流动性。由于这些资金在内地没有足够的投资渠道，而香港便捷的资金通途、相对独立的经济体制，都让内地资金趋之若鹜。该行预测，内地可能持续执行宽松的货币政策以提振民营部门投资和私人消费，因此瑞银认为，这将令资产价格泡沫进一步增大。

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