李一帆

　　行将于12月举行的哥本哈根联合国气候会议带来的某种气息，正在引发国内房地产开发行业绿色革命的再次深入。由招商地产发起的第六届中外绿色地产论坛将定于2009年11月27日在广州清华科技园举行，国内地产开发商及政府相关部门官员、学者专家将围绕“绿色新城·低碳发展”主题进行探讨。

　　作为国内绿色地产概念的倡导者，招商地产以“家在情在”的历史使命感、社会责任感及人性关怀为执着信念，已经在其二十五年的发展过程中逐步摸索出一套相对成熟的绿色地产理念体系，走出了一条独特的绿色地产之路。

　　旧建筑改造独领风骚

　　每个到过深圳蛇口兴华路的人都会看到三座长满了花草的房子，其中之一就是招商地产的办公大楼——南海意库3号楼。它不仅楼顶有绿色的草木，大楼的外部墙壁上也有成块的草皮，成为一道独特的风景线。

　　南海意库3号楼，则成为招商地产绿色地产实践的成功范本。

　　招商地产全称招商局地产控股股份有限公司，成立于1984年，是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一。而招商局集团是国家驻港大型企业集团，是中国民族工商业的先驱。深厚的历史背景成就了招商地产与众不同的企业气质，成立伊始就承担蛇口建设和住房制度改革的重任。

　　也因此，招商地产的绿色地产之路始于对既有建筑的改造与再利用。

　　南海意库3号楼的前身是1980年建设的蛇口日资三洋厂房。其背景是，深圳特区成立至今已经历了几次重大的产业结构调整，成功的转型为蛇口的发展带来了新的生机，但也留下了约80万平方米上世纪80年代初建设的工业厂区。在这种转型下，在土地资源稀缺、房价高涨的市场环境下，拆除重建，可以为企业带来很高的商业利润。然而，数十万平方米、仅仅使用了二十年的厂房就需要在这种转型中被拆掉，不仅仅是对环境的破坏，更是对资源的浪费。

　　既有建筑的改造与再利用在中国具有巨大的节能减排效益，首先延用旧建筑而不是拆除，能避免产生大量的建筑垃圾，同时也减少了资源的再度消耗，综合减排效益明显。当然，这首先以大量绿色建筑技术的运用为基础。

　　招商地产绿色地产研发中心主任林武生全程经历了此次工程改造。他向CBN介绍，三洋厂房的改造工程采用了温湿度独立控制空调、太阳能光伏电池、地源热泵系统、太阳能拔风烟囱、人工湿地、外围的Low-e中空玻璃、节能电梯、建筑遮阳包括水井的遮阳、中庭自然采光等林林总总的绿色建筑技术多达十二大项。

　　除绿色建筑技术的运用外，改造中还对包括高效节水用具、反射性节能光盘、无尘免冲洗地面等设施和技术进行综合应用。概括起来，经过各项改造措施，每年可节电240万度~260万度，折合每年可以节省标煤1000吨、电煤约4000吨，每年可以减排二氧化碳超过1.3万吨，每年节水8000余立方米。

　　此外，项目中采用的由清华大学的院士发明的温湿度独立控制空调，比一般的空调效率要高30%，外面的湿度是80克/立方米，室内可能只有63左右。这种空调每年每平方米耗电40多度，传统空调每年每平方米耗电为80~90度，目前做得比较好的空调，也只能做到每年每平方米耗电60多度。

　　南海意库3号楼的综合节能65%的目标，获得精瑞绿色生态建筑金奖。

　　既有建筑的改造与再利用，在中国具有巨大的节能减排效益，招商地产在废旧厂房的绿色建筑改造方面进行了有益的探索。招商地产通过自有物业节能改造，增加招商地产的租赁收益，为招商地产其他类似物业的节能改造提供可供借鉴的商业模式。

　　南海意库3号楼仅仅是整个深圳及珠三角地区的一个缩影。仅深圳特区内，面临改造的厂房就有约500多万平方米，深圳全市的类似厂房面积，就达2500万平方米之多。在珠三角地区，面临改造的工业厂房也在数亿平方米之众。

　　林武生认为，经济高速发展、城市快速扩大的南方地区，大量的既有建筑就要面对重建、改造的选择，既向世人展现了改革开放的速度，也流露出快速发展背后的尴尬。如果工业厂房能够成功改造成适应新功能的写字楼，且可以达到绿色建筑的节能标准，这就能给南方地区乃至全国的旧厂房改造提供示范性的案例。

　　绿色建筑技术常规化

　　如果说南海意库3号楼掀起招商地产老建筑改造大幕的话，那么泰格公寓则代表着招商地产在高舒适、低能耗的绿色建筑上的成功开局。做好成本预算，不光有效节能，还能保证投入回报，这让招商地产的绿色地产模式具有现实可操作性。

　　林武生用两条曲线来说明他对绿色建筑的理解。两条曲线，一个是时间曲线，一个是投入累加费用曲线。一个传统建筑三年建造好，后面的投入累加费用，会随着使用年限的增长而不断增长。而绿色建筑在开始建造的时候，成本比一般传统建筑的建造成本高。因此，绿色建筑必须考虑在全生命周期成本内建筑耗费。

　　泰格公寓位于深圳蛇口，地处工业大道南端西侧，属于高档涉外服务式公寓。泰格公寓从开发建设至装修的家居布置和服务管理的全过程，都采用适用的建造技术，使居住区达到绿色、节能、环保的高舒适、低消耗、低污染物排放要求。

　　无论是直饮水系统、热泵热水系统，还是建筑本体节能、机电设备和绿色建材选用等都考虑了环保、健康和可持续发展的要求，为人们提供更健康、舒适的居住条件与环境。特别是在规划设计阶段对方案进行系统模拟和分析，进行集成优化设计，使节能效果非常可观。

　　从环境效益来看，泰格公寓的单位平方米年能耗约为60度，仅为深圳市同类建筑的1/2，每年可节电300万度，全年节约标煤1230吨。同时，在二氧化碳、二氧化硫、烟尘等污染物的减排方面也有显著效果。

　　该项目获得美国绿色建筑委员会LEED银级认证；也是中国第一个获得LEED认证的房地产项目；同时还是2005年建设部综合科技示范项目，当时全国仅有5个同类项目；并获得2006年全国工商联合会精瑞绿色生态建筑金奖。与国内外同类项目相比，其节能效果达到国际先进水平。

　　但泰格公寓的绿色建筑成本却在适当控制之内。

　　泰格公寓投入到绿色技术中的增量资金约为900万元人民币，一共是4.3万平方米，等于每平方米造价比传统建筑增加了200元，泰格公寓每年每平方米耗电量是70度，深圳同类建筑每年每平方米平均耗电量是140度。以此推算，泰格公寓每年可以节约200多万度电，按照现在电费的价格，每年节约近200万元，最后得出的成本投入回收期在4~5年。

　　与此不同的是，国内地产开发商更多的是通过大量堆砌绿色建筑技术，而忽视了由此带来的资金投入，导致绿色建筑成本过高，使之成为“奢侈品”。

　　招商地产策划设计中心总经理王晞认为，绿色建筑技术的应用重在优化组合，而不是绿色建筑技术的无节制堆砌。不论是在改造中还是在新建时，都必须采用较为可靠适用的绿色建筑技术，在合理的成本目标之下，进行全生命周期成本的计算，以实现在建筑运营同期内的最小耗费。

　　南海意库3号楼改造后的绿色建筑成本增量为800多万元人民币，整个建筑成本每平方米为5600元。预计5年以后就可以全部收回成本。

　　而另一个商业项目蛇口新时代广场，造价成本总计约150万，绿色改造后每年可以节省60万的电费，2年半左右就可以收回成本。此外，金山谷项目绿色节能增加成本为每年每平方米100元，每平方米可以节电10度左右，个人住宅因为用户用电比较少，所以节能效果没有商业项目那么明显，投入成本的回报期在10年左右。

　　目前，所有的招商地产的建筑项目绿色改造工程或者全新绿色节能建筑建造，决定作之前都要做预算成本统计、回收期估计，然后才决定对节能技术的选择。

　　招商地产副总经理胡建新说，绿色地产的关键词是“适用、经济、美观”，立足点是因地制宜，用比较经济的方法达到节能减排的目的。“做绿色地产，我们的方法是选择成熟的绿色节能技术和绿色产品，遵循适度原则，将它们集成在我们开发的建筑里，最终达到节能减排的效果。”

　　招商地产的项目分布较广，为了因地制宜地开发绿色建筑项目，招商地产根据不同的项目情况，制定了相应的绿色技术标准规范，指导其在全国各类建筑从项目前期至施工图设计阶段的项目定位、设计、技术产品选型、技术应用等。

　　目前招商地产已经完成的绿色技术标准和规范有：《深圳市建筑节能设计及竣工验收指南》、《绿色建筑技术方案任务书指导》、《绿色建筑技术设计指引》、《招商地产项目建造标准细分表》。通过这些标准确定绿色建筑工程的增量成本，确定经济适宜的增量成本和投资配比，减少建筑高新产品的投资费用，增加性能设计上的投入。

　　从绿色技术地产

　　转向绿色人文地产

　　招商地产将绿色建筑设计贯穿于招商地产项目策划及设计的各阶段，规划、建筑、结构、给排水、通风与空气调节、电气与智能、经济等各专业相互配合，综合考虑建筑全寿命周期的技术与经济特性，采用有利于促进建筑与环境可持续发展的建筑技术、设备和材料。目前招商地产的多个项目已采用加强建筑小区通风、热岛模拟，人工湿地处理中水、屋顶绿化和垂直绿化、小区雨水入渗、太阳能热水、节能玻璃、综合遮阳等建筑技术。

　　不过，目前招商地产正在从狭义的绿色技术地产向广义的绿色人文地产转变。

　　在王晞看来，绿色生活习惯和生活方式很重要，比如出门关空调，采用节能灯降低照明系统和空调系统的能耗等。人们的日常衣、食、住、行等诸多方面都拥有巨大的节能潜力，细节的注意、科学地使用家用电器，都能将能源使用实现最优化。实现绿色节能，打造绿色建筑技术是第一步，而培养人们的绿色生活方式才是绿色地产的根本所在。

　　一本名为《绿·生活》的小册子刚刚出炉，招商地产打算把它送给自己的每一位住户。在这本小册子里收集了多项节能小常识，比如选购环保节能灯、空调节电、冰箱节电等等，内容涵盖室内电器节能环保、厨卫电器节能环保、家用小电器节能环保、汽车节能环保多个领域。王晞说，此举意在让招商地产的住户从我做起，从点滴入手；从现在做起，从身边做起，养成良好的节能环保行为。

　　林武生说，中国传统文化崇尚的“天人合一”就是最“绿色”的，中国人的很多传统习惯非常节能环保。国外人习惯于全天候开着空调，形如24小时恒温恒湿等依靠大量能源消耗来获取舒适度的绿色建设技术未必绿色环保。

　　目前，中国和日本的城市人口人均能耗比为1：4，与英国是1：5，而与美国城市人口人均能耗比为1：7。这也就意味着，每年一个中国人消耗100度电的话，一个美国人将消耗700度电。

　　“行为方式的绿色节能，比任何技术节能要有效得多。”王晞认为，在绿色地产大量采用绿色节能技术的同时，更应该建立起良好的绿色节能行为规范。

　　7月7日，由联合国人居署主办的联合国HBA“人居最佳范例奖”在印度新德里颁奖，招商地产及其招商·金山谷项目作为唯一来自中国的代表荣获“2009联合国人居最佳范例奖”，全球仅有5个项目获此殊荣。

　　招商地产的商业模式，通过在金山谷项目中规划实施居住与产业互动，吸引创意产业众多中小企业进驻，创造和提升本地就业机会，实现四个“走路”，即走路上班、走路上学、走路购物、走路休闲，降低交通和改变人们的行为习惯来降低碳排放和环境污染，综合节能率可达65%。

　　“很多中国公司想申报联合国人居署的大奖，总是一开头就说会建更好的房子云云，但招商地产不一样，开门见山就谈可持续发展商的地产模式。”McNichcholas You在接受媒体采访时表示，这正是打动评委的关键，招商地产“不用汽车”的理念，符合世界的主流趋势。来自加拿大、澳洲的投资商都对金山谷的模式表示强烈的兴趣，希望把这个成功的模式移植、复制到加拿大市场及在印度的投资地产项目。

　　招商地产营销中心总经理王钻说，招商地产的员工和客户很少谈房子，而是谈房子以外的生活，这是长久以来一种企业文化的贯彻。“我们一直在体现我们的责任，寻找企业发展和社会责任之间的契合。招商地产把绿色技术扩展到绿色人文层面，体现公司以商业运作的成功推动社会文明的进步的这一理念和追求。”

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