本报记者 田新杰上海报道

　　10月17日，国庆后一个普通的周末，临近浦东机场的上海跨国采购中心五角世贸商城，现场人山人海，800多套均价14000元/平方米左右、套均25平方米左右的独立产权商铺，通过现场摇号的方式被一抢而空，大致估算涉及资金近3亿元。大部分未抽中的投资者一脸无奈，他们中有很多来自江浙一带今年从实业投资中退出来的企业主。

　　在上海等城市，这样的民间资金投资故事，几乎每天都在上演。

　　上海联合产权交易所披露最新数据，刚过去一周，房地产业再次成为上海产权市场成交金额首位，一周成交2宗，成交金额合计为1．85亿元。数据显示，今年以来，产权市场房地产异地并购交易日趋活跃。

　　本报记者采访的多位专家均指出，今年的中国楼市，首次突破多年来相对单一的资本格局，正在形成自商品房市场形成以来最为复杂的局面。除了民间资金、私募房地产基金、外资等传统的资本外，可投资总额超过2000亿元的保险资金等，也将通过特定渠道参与进来，还有背后站着银行大量信贷的国企资金、一部分重新启动对华投资的外资基金，楼市资本多样化的格局悄然之间，已经形成。

　　“楼市资本多样化在带来投资策略变化等直接影响外，随着各类资本实力此消彼长，最大程度地雕琢着中国楼市的全新格局。”仲量联行投资部董事贾梁一语中的，楼市正在步入资本多样化的新阶段，投资回报率被进一步拉低会首先显现，这一过程有利于楼市和产业的长远发展。

　　生力军凶猛

　　公积金对接保障住房建设终于在争论了半年多以后成为事实。住房和城乡建设部等7部门联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。

　　一位曾经多次参与了相关讨论的地方公积金中心人士告诉本报，公积金最终对接保障住房市场，并不令人意外，需要关注的是，虽然大量公积金资金的投向具有严格定向规定，但其对楼市的间接影响并不能被忽略，甚至是相当巨大和长远的。

　　根据住房和城乡建设部提供的数据显示，截至2008年年末，住房公积金缴存余额超过1.2万亿元，其中闲置资金规模达数千亿元。

　　“地方大量建设保障住房，缺地和缺钱是两个最大的问题。此前，随着各个地方政府将保障住房建设用地以硬性指标的形式写入年度土地供应和住房建设规划，缺地的问题解决了一大半，但是缺钱在很大程度上影响着保障住房建设的规模和进度。”上海市房地系统的一位内部人士坦言，公积金资金最终对接保障房建设，将大大推进保障房建设的规模和进度，事实上也将加速实现保障住房体系对商品房市场起到调控作用。

　　今年另一个大规模参与到楼市的新资本类型则是保险资金，其规模丝毫不亚于公积金，而且这股资金力量通过更为直接的方式影响着楼市格局，并且已有大量资金流入市场。

　　保监会数据显示，去年中国保险业的总投资额为22500亿元，按照国际通行的投资比例，保险公司可用于投资房地产的资金将超过2000亿元。新《保险法》明确规定可直接投资不动产，保险企业已经拿到了通行证。

　　从目前保险公司的投资动作来看，这股新加入楼市的资本力量，动作凶猛。仲量联行上海商业部董事李凌分析，保险资金目前主要是购买自用办公楼，手笔都很大，另外还有少数获得允许投资经营性物业的。

　　仅在北京一地，即有中国人寿、泰康人寿、民生人寿、中国平安等保险公司分别以自用之名购买了大量写字楼。

　　除了公积金和保险资金这两股新力量外，得益于今年宽松信贷政策支持的众多国有企业，则成为今年楼市中规模增加最明显的一股资本。

　　这一点在土地市场表现最为明显。最新研究机构统计显示，今年前三季度土地储备排行前10的企业中，前三季度新增土地储备建筑面积合计达2462万平方米，新增土地储备投资额合计近719亿元，其中国资房企占据较大比例。

　　资本涌动改写楼市格局

　　有规模均可以上千亿的公积金、保险资金、国企资金这些楼市资本版图中的新成员扩张地盘，同时也有原先在中国楼市投资市场占据重要地位的外资，规模萎缩到了历史低点。

　　根据仲量联行最新统计，在金融危机的影响下，国外投资者在市场投资份额中的比重已经由去年的64%下降到今年上半年的30%。

　　在此消彼长之间，经历2008年调整和过去一年中国际经济环境影响后的中国楼市，完成了资本格局的更新换代，构筑了一个全新的格局。

　　“外资主导中国楼市资本投资市场的周期告一段落，越来越多国内资本正在成为这个市场的主体。”贾梁坦言。

　　仲量联行中国投资部总监翰德伟认为，允许保险资金进入楼市，在大大拓宽保险公司投资渠道的同时，还可能改变中国房地产市场的投资格局。国内机构投资者成为中国大宗物业投资市场的投资主体，保险业的进入仅是第一步。

　　同时，如果机构投资者多为上市公司，有关其市场活动的信息将会向公众发布，这将进一步提高市场透明度。同时，在投资者的建议下，物业税和土地使用续租权等将可能尽快得到明确，这对整个房地产市场来说也是重大利好。

　　但另一方面，今年国内楼市的实际表现说明了一点，更多资本参与者的介入推高了物业和土地价格，降低了投资收益率。

　　对此，贾梁指出，投资收益率的变化会从根本上影响投资者的投资策略，投资者将更加注重投资的退出机制。而国内在REITS等新的房地产金融产品上的尝试和突破，将令整个投资过程与国际接轨。“今后的楼市格局，将在更多楼市资本对比力量的变化中实现升级，这对整个楼市和房地产行业而言，是有利的，是市场完善、行业进步的表现。”

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