王其明

　　“我房子卖了，感觉这个市场不对，就先租了房子。”一位在上海房地产业内知名的投资人士桂先生说，原来想换个大房子的，但他感觉现在的市场疯了。

　　尽管现在市场仍然偶见排队，随意涨价现象，但是，市场成交逐渐趋冷已经是不争的事实。易居中国的数据显示，“十一”长假中共成交1145套，低于2006年、2007年的1228套和1496套，为近年来较低水平。而二手房市场也明显成交放缓。

　　“楼市见顶的征兆已经显现。”在桂先生看来，价格可以偏离价值，但是不能偏离太多，“总是会回归的，这是基本常识。”

　　出货才是硬道理

　　在股市中有一个三浪理论：在股价上涨中一般会有三波浪潮，其中第三波是涨幅最凶，最快的一浪。

　　尽管楼市和股市不一样，但是，上海的房价上涨似乎也可以套用第三浪理论：2004年，上海房价首次暴涨。2007年，再次暴涨，2009年则第三次暴涨，涨幅最大。方方工作室首席分析师胡宗亘告诉《中国经营报》记者，据方方工作室统计，从今年年初到现在，上海房价上涨了46%。

　　然而，和往年房价上涨不一样的是，今年的经济形势并不乐观，很多购房者是担心通货膨胀而购房。如在这轮房价上涨中，最明显的一个特征是，豪宅推动。据统计，上海10万元一平方米以上的楼盘已有13处，但这还不是关键，因为豪宅有其稀缺性。在国庆长假后的第二周(10月12日~10月18日)，上海新房成交均价涨幅仍近两成，达到18355元/平方米。分析人士认为，上海新房成交均价上涨的主要原因是，李嘉诚旗下豪宅四季雅苑“转租为售”，直接拉高了全市房价均价近一成。而中粮海景一号，原来是租赁，现在也改为销售加紧出货。中粮上海鹏利置业的董事叶雄就明确说，“现在市场比较好，可以趁机销售。”

　　有人做过这样的统计：如果上海的13个最高单价超10万元的豪宅，按照公布价格全部销售完毕，总价高达850亿元。而上海市2008年全年实现生产总值(GDP)13698.15亿元，这些豪宅将占2008年上海整个GDP的6%左右。而2008年上海市财政收入是2382.3亿元，不到这些豪宅总价的3倍。显然，上海的豪宅市场已经只能用疯狂一词来形容，而这么多豪宅短期内完全销售完几乎不可能。事实上，自8月之后，豪宅成交量也开始持续下跌。

　　跟往年房价上涨开发商拼命捂盘，政府最主要的任务就是打击捂盘不同的是，如今开发商纷纷加大推盘力度，有机会卖决不放过。“去年市场突然逆转，如果不是国家救市，我们早就死掉了。”某开发商对记者说，“今年谁敢捂盘？能卖抓紧卖，现金为王。根本上说，大家对未来市场没信心。”

　　一个营销代理公司给开发商提案的关键词就是：“出货是硬道理！”其基本的依据就是，未来市场依然会有大的风险。在忧心后市风险之际，各个房企都在努力卖房。

　　从各大企业发布的数据也可以看出，今年大企业的销售数字是连续上涨。万科、绿地销售额均是数百亿元，超过年初预订的计划。8月17日，招商地产宣布，将全年计划开工面积由112万平方米调升为247万平方米，增长近120%。此前万科、金地也表示提高开工量。绿城原计划今年销售额200亿元，结果1~8月销售简报显示，1~8月累计总销售额达315亿元，较去年同期增长1.58倍。显然，除了价格上涨之外，更主要原因是加速推盘。

　　分析人士对记者表示，市场明显由2009年年初的刚性需求转向投资性需求，“投资性需求会随着政策变化而变化，依靠投资者支撑的市场是危险的，随时可能掉头。”

　　市场需求难振

　　而记者也注意到，市场打折现象已经开始出现。如处在远郊地区的贝尚湾、九成湖滨已经是开盘时即有98折，这些楼盘因为位置偏远，加之之前涨价过多，所以出现打折现象。不过打折并未成为市场销售主流。

　　易居中国统计数据显示，今年二、三两个季度上海成交了1129万平方米的商品住宅，比去年全年907万平方米的成交量还高出24.5%。这使得购买力不支，成交量在6月达到219万平方米的高锋之后，就逐月下滑。9月147万平方米的成交量，已经是今年3月楼市回暖以来的最低月成交水平。

　　“上海楼市在经历了半年多的高潮之后，将进入长达半年的休整期，楼市从供不应求转向供大于求，在地王的支撑下，四季度将出现‘有价无市’局面。”易居中国分析师薛建雄说。

　　除了房价上涨和购买力透支外，银行个人房贷审批也逐渐严格。10月21日，中国银监会主席刘明康就表示：“要严格执行‘二套房贷’政策不动摇。”“在银行信贷方面，上半年银行是主动放贷，到8月，申请难度逐月增加，也是影响楼市成交量的主要原因。缺少房贷的支持将是制约四季度楼市成交的主要因素。”有业界人士说。

　　写字楼市场变动是经济的晴雨表。尽管上海住宅市场极为火爆，但写字楼市场依然在下跌。今年第三季度，上海浦东的写字楼租金更是跌至最低点。据仲量联行最新发布的“三季度报告”显示，2009年第三季度上海CBD地段的甲级写字楼平均租金环比再次下滑至6.1元/天/平方米，其中浦东陆家嘴甲级楼的平均租金价格已经跌破6元/天/平方米。上海全市CBD区域的甲级办公楼市场空置率为13.6%，浦东陆家嘴的写字楼空置率已达18.4%。

　　“这一轮房价上涨的原因是多方面的，通胀预期加上国家银根松动，大量投资性资金入市，导致房价上涨。一旦银根开始收缩，经济形势没有好转，房价远远超出市场承受能力时，房价出现拐点就并不令人意外，”某知名开发商对记者说，“当然，房价马上就下跌的可能性也不大，毕竟现在开发商手头资金都很充裕，即使卖不动也不会马上跌价，预计市场会出现一段时间僵持状态。”

　　在中国指数研究院副院长陈晟看来，在当前市场，成交量萎缩已是必然。“因为供需矛盾，价格目前还是停滞状态，未来的成交量会下滑，第四季度价格应该能维持住，明年一季度房贷会放大。但是，明年第二、三、四季度，就将和实体经济关系以及房贷优惠政策息息相关。市场将会由实体经济、真实需求推动，而不再是资本推动。”

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