张明

　　“随着内地房企近期集中在港路演上市，投资者可以选择的空间非常多，这对房企的融资来说可能是个挑战。”时常往返于香港资本市场为内地房企“牵线”的投行界人士林汝其对《中国经营报》记者说，如今的香港资本市场刚恢复热闹，但在房企的密集上市之下，看热闹的多，下单认购的未必就多。

　　据报道，10月19日，恒大(03333.HK)在港路演，包括新世界发展主席郑裕彤、华人置业主席刘銮雄、中渝置地主席张松桥、香港烟草有限公司主席何柱国等悉数到路演现场，为恒大造势。但摆在恒大掌门人许家印面前的一个现实是，投资者疑问依然颇多，恒大不得不降低融资规模。

　　“这次恒大融资规模大约在50亿港元左右，每股价格约3港元左右，比之前预期有大幅缩水。”林汝其说，资本市场经过近两年的调整，投资者对房企的风险管控和可持续成长更为关注，股市和楼市的后期压力都在影响着大家的预期。

　　有信息显示，从2009年10月开始，有49家房企将以各种形式登陆资本市场融资，总融资额近千亿元，但楼市后市的风险预估，还是让投资者产生了更多的疑惑。

　　囤粮备荒

　　“在香港资本市场融资将是内地房企下半年解决资金需求的重要来源。”瑞银集团亚洲区主席蔡洪平如此表示。此时他已手握内地多家房企在港融资计划。

　　此间，恒盛、恒大、龙湖、宝龙等十多家内地房企，相继启动赴港上市，“这些房企总计融资金额将超过80亿美元。”蔡洪平说，如此密集的融资，超过了近几年在港融资内地房企的总规模。“主要原因是，从2008年四季度以来执行的适度宽松的货币政策，及其带来的充足的流动性，房企加大了开工、拿地和销售预期，对融资必然有迫切需求。”蔡说。

　　国家统计局数据显示，2009年9月商品房施工面积和新开工面积持续增长，环比上升10%和15%，企业对资金的需求进一步膨胀；而在资金来源方面，2009年1到8月，房地产开发企业本年资金来源近3.4万亿元，同比增长34%，其中国内贷款7384亿元，增长46%。

　　但问题是，“今年上半年银行贷款仍是房地产项目最主要的资金来源，这种单一的房地产融资模式，无论对于开发商还是银行系统来说，都蕴含着较大风险。”林汝其认为，一旦政策缩紧，开发商又会遭受“苦日子”。因此，房企只有拓宽融资渠道才能抵御政策风险。

　　“万科、保利等龙头房企选择增发募资都超过了100亿元，而万达、绿地、恒大、龙湖等大型房企则选择了企业债和上市等方式募集资金。”长期研究房地产金融的重庆协同投资公司副总经理孟波说，随着上半年楼市销量的猛增，开发商加大开工和土地储备都迫在眉睫，而现实的问题是，银行对大型房企的授信只是画饼充饥，“民营房企和中小房企很难真正从银行拿到实实在在的贷款，只能靠其他渠道补给。”

　　在孟波看来，从5月份开始的拿地大战已经显示，房企手中如果没有实实在在的真金白银，不仅拿不到优质的地块，可能连将来叫板的机会都没有了。“央企发动的地王争夺战其实质是把房地产由‘地王时代’延伸到‘资本时代’。”孟波说。

　　而这种变化必然带来一股房企大规模的融资高潮。“上市政策放松、信托基金即将入市，现在连保险资金也将进入房地产市场，虽然现在市场还有很多犹豫，但还有比这更好的时候吗？”林汝其反问。

　　扩张压力

　　对于房地产企业而言，“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。”

　　对于大型地产商来说，更多的是庆幸，而对于小型地产商来说，左右为难处更多：一方面是房屋销量大涨后又在“金九银十”的楼市旺季中出现滑坡，另一方面是大型房企不断抢地，推高的土地价格，让不少抢不到地的地产商们陷入左右为难的境地。

　　“现在不是愁卖房，而是愁下一步可能无房可卖。”重庆一本地房企负责人刘先生告诉《中国经营报》记者，即使在2007年市场量价齐升之际，他们这样规模的中小型地产商也只能卖到约30万平方米，但2009年仅截至目前就已经卖出了近40万平方米。“存货新货都已卖完，只能拿地再开发，先不说资金压力，到哪里去找合适的土地也是个问题。”他无奈地表示，市场的变化太突然，如果贸然拿地，一旦市场再度低迷，那么对于融资能力有限的中小型房企来说将是致命的，“现在只能边走边看。”

　　“房地产行业的周期性特征特别明显，楼市出现一段热销之后，往往也会出现一段卖不动的时候，如果在热卖之后又大肆扩张的地产商不能有效解决融资问题，一旦重遇调整期，财务风险无疑难以控制。”孟波说。

　　事实上，当下融资形势的变化也让更多的地产商心态产生变化。“上半年银行贷款超过8000亿元，不可能这么一直天量放贷，未来新开工的项目将更多地靠企业自己想办法。”成都一位地产商表示，在信贷宽松政策是否持续尚难预料的情况下，只能谨慎扩张，“有多大的脚穿多大的鞋。”

　　民生银行近期发布的《中国地产金融蓝皮书》显示，即使是经历了2009年上半年的楼市热销，当前中国房地产企业仍面临很高的动态风险，利润率越高的企业财务风险越大。该报告认为：“上半年的楼市透支了大量的刚性需求，如果楼市在2009年四季度或2010年年初发生转折，47%的企业将出现资金缺口，如果危机延续两年以上，将有65%的企业面临财务压力。”

　　泡沫隐忧

　　在扩张压力面前，地产商似乎可以通过扩大融资来解决预期中的资金压力，但实际的情况可能并非如此。

　　据中原地产的一份研究报告显示，2009年下半年起，地产企业纷纷加大新开工力度和土地购置规模：1~8月，全国完成房地产开发投资2.11万亿元，全国房屋新开工面积近6亿平方米，但“项目开工回暖的速度远远滞后于市场成交的回暖速度。”

　　孟波分析，开发商卖房回收的资金和融资所得很大一部分并没有直接进入新盘开工，而是进入了土地市场。“据不完全统计，仅9月份各大房企拿地资金就超过了700亿元，而此间的新盘开发资金应该不超过300亿元。”他说。

　　进入9月，全国楼市交易“价涨量跌”越发明显。不少业内人士认为，如果大规模融资进入项目开发领域，势必会增加市场供应，从而稳定房价。但如今，事实可能正朝着相反的方向发展。

　　“大部分开发商是为了囤积土地而进行融资，一旦房企融资成功，会进一步降低开发商用销售回笼资金的愿望，造成捂盘惜售行为，从而加剧房价的上涨。”成都嘉进地产副总经理马永林分析，目前地产商对房价期望较高，挤出了相当一部分消费需求，购房者大规模观望和地产商捂盘惜售一旦大量出现，这将再次形成对房企融资的严重挑战。

　　“市场的起伏教育了更多的成熟投资者，简单的买地、融资再卖地模式已经让人有所警惕。”林汝其说，面对资金过度涌入地产行业可能造成的新一轮泡沫，投资者的谨慎已经让不少房企降低了融资规模，但一旦后市向好，并不排除房企再融资可能，“这种可能还得看下一步的楼市调整有多大。”

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