陈文雅

　　曾经沉寂过一段时间的鲁能地产，重现江湖。

　　在山东电力集团收购鲁能之后，鲁能集团正试图重新回到地产圈的逐鹿战中来。

　　对于房地产企业而言，只要有一个“千亩以上大盘”，就足以说明其拿地实力。一幅千亩住宅地块，即使地价仅为10万元/亩（约合150元/平方米，在目前招拍挂市场环境下仅相当于工业用地出让价格），其开发也需要有撬动数亿资金的能力。

　　山东鲁能置业在全国十多个城市的住宅类地产项目，几乎个个都是千亩以上的大盘。

　　鲁能置业的数据显示，其开发项目分布于北京、山东、海南、四川、重庆等省市：济南领秀城项目4000亩，青岛领秀城项目1000亩，北京优山美地别墅1000亩，北京优山美地格拉斯小镇3000亩，海南海蓝椰风1600亩，海南三亚湾新城1万亩，海南盈滨半岛项目1.65万亩；宜宾山水绿城9000亩，重庆鲁能星城2000亩。其中，在全国拥有确权(已经交清土地款，办理完土地证)的土地储备1.87万亩。

　　而海南是鲁能全国布局中的战略重点。在海南，鲁能的四个开发项目加起来占地面积近3万亩，成为不折不扣的“海南地王”。这些地块部分是2006年海南房价尚未开始新一轮快速上涨前拿到的地块，还有部分是和当地政府签订合作协议获得的地块，因此在地价成本上占据优势。

　　即便以地价相对较高的三亚湾新城游艇二区为例，拿地价格约9.42亿元，容积率0.25部分地价约250万元/亩 （折合约3748元/平方米），目前别墅售价在3万元/平方米以上。“根据一般推算，项目的毛利润应该在100%以上。”房地产分析师石力说。

　　9月底，鲁能将其在海南海口、三亚等地的四个地产项目，以及位于文昌等地的数个土地储备项目，悉数并入海南鲁能城房地产公司。目前，鲁能在海南投入的资金已达50多亿元。鲁能在海南还拥有数个体量庞大的土地储备项目，其中“万宁项目”和“文昌项目”的土地储备面积分别为3000多亩和4000亩，被规划为主题式的高档旅游度假区。

　　“这次把原先负责三亚湾新城的刘宇调上来，任海南鲁能城地产总经理，协调鲁能在海南的所有项目。鲁能在海南的各个项目由原来单兵作战，集团统一领导，变成鲁能城公司负责协调并向总公司汇报，同时也是想把三亚湾新城的成功模式复制到其他几个项目。”

　　海南鲁能城公司一位人士向记者透露，鲁能想把海南地产项目的资源“进行整合，搭建统一平台，互相协调”，以便“做大做强”。

　　在协议出让刚刚结束的几年内，许多地产国企是土地入股的代名词。尽管当年由于种种原因未能及时开发，但优越的地理位置使其搁置数年后土地价值已翻了数番。

　　“以鲁能为代表的大型国企，在地产行业具有三大优势：一是具有土地储备的优势。这些企业手头往往积存了一些当年由于历史原因通过协议出让取得，正在开发或者尚未开发的地块。二是具有资金优势。由于其背后有一个实力雄厚的国有垄断性集团做资金支持，所以无论在自有资金还是获得银行贷款方面都具有优势。三是具有政策和谈判优势，鉴于其大型国企身份，地方政府愿意与这类企业合作进行成片开发，并在政策上给予优惠。”石力表示。

　　石力透露，由于主业为煤电业务的鲁能属于基础设施领域实力雄厚的大型国企，因此地方政府倾向于和鲁能签订合作协议进行成片开发，由鲁能负责土地一级开发及相应的基础设施、配套建设。例如，北京顺义新城项目，项目多达十二期，鲁能不但承揽了商品房开发，也承担了一些公共基础设施如北京2008年奥运会水上运动主场馆——奥林匹克水上公园周边部分道路等基础设施的建设工作。

　　“这是很多大型国企惯用的拿地手法。当然，有很多地块在当年招拍挂还没有开始全国推行的时候就已经出让给鲁能了，所以地价优势更加明显。”他表示。

　　相比于鲁能的主业煤电，近几年房地产业的利润率令鲁能尝到了更多的甜头。此番整合，鲁能将房地产业做大做强的野心已是呼之欲出。

　　尽管如此，国字头公司的地产开发业务，在辉煌的业绩下亦存在部分问题，例如，开发进度较慢，许多项目分五期以上开发，多年前的项目至今未开发完；其次是在产品的市场策略上整体水平不及专业化的房地产公司。

　　来源：经济观察网

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