挂牌价3.51亿元 业内认为叫价不高

　　

　　商报记者 袁晨晨

　　从今年六七月份开始，越来越多的央企开始在全国各地大肆圈地，华润、中海、保利这3家央企已在上海土地市场砸下巨资购地，频频刷新楼板价纪录。然而，就在上海土地市场再次狂飙之际，上实发展（600748）却在抛售目前炙手可热的成熟地块。该公司正在上海联合产权交易所挂牌出售旗下海际房产100％股权，这一项目的主要资产就是轨道交通Ｍ8线鞍山新村站地铁上盖地块，占地面积1．83万平方米，挂牌价格仅3．51亿元左右。

　　先增持再抛售

　　轨道交通Ｍ8线鞍山新村站地铁上盖地块的历史最早可以追溯到2004年。

　　2004年10月，上实发展以公开竞买方式取得轨道交通Ｍ8线江浦路和鞍山路站的两个地块，两项目总占地面积约3．64万平方米，规划地上总建筑面积达到13．1万平方米，计划建造以商业为主，办公、酒店式公寓辅之的综合小区。

　　当时，上实发展引入“沪港合作”的ＣＥＰＡ概念，与香港旭日国际集团和恒和珠宝集团共同出资组建的富加发展联合购地，在为开发江浦路站和鞍山新村站地块而成立海锦房产和海际房产2家项目公司中，均由上实发展持股51％、富加发展持股49％。

　　在2004年的年报中，上实发展提到这两个项目将于2005年完成项目前期策划和设计工作，并完成所有工程施工准备，预计在2005年年底开工，当时的暂定项目名是“海港尚城”和“海港星城”。

　　弃海Ｘ海品牌

　　上实发展可能将其开发的位于杨浦飞虹路的已售大型综合项目“海上海”视作名利双收的品牌项目，所以，2005年，上实发展在年报中将江浦路地块和鞍山新村站地块项目改名为“海南海”和“海东海”，并表示已经在2005年基本完成方案设计、市场调研和产品定位等项目前期工作，预计在2006年年底前开工建设。

　　然而，在接下来的几年中，这两幅地块却迟迟没有动工，直到去年下半年，这2幅地铁上盖地块的股权结构发生了翻天覆地的变化。2008年9月和11月，上实发展先后在上海联合产权交易所公开挂牌转让其所持有的海锦房产19％和32％的股权，紧接着，富加发展分别以5844．81万元和9843．88万元的价格“接”过了原本由上实发展持有的海锦房产这51％股权，加上之前就有的49％股权，富加发展将江浦路站点项目的海锦房产100％股权抓到手中。同一时间，上实发展也在2008年10月中正式宣布，以8023万元的价格收购原本由富加发展持有的海际房产49％股权，据此，上实发展将持有鞍山路站点项目的海际房产100％股权。随后，上实发展在当年的相关公告中表示，通过这次的股权收购，上实发展全面接管海际房产，实现对“海东海”项目的完全控制和整体运作，为其在整个上海地区的战略布局打下良好基础，“符合公司的整体发展战略。”

　　至此，海东海、海南海，两个项目从一开始的2家股东合作开发，转变为上实发展和富加发展各自为政、独立开发其一，虽然并未立即动工，但是当时也引来了外界不少猜测，认为很有可能是这两大项目即将启动的先兆，

　　而今，上海房地产市场迎来了全面复苏，地价房价双双飞涨，而让市场大跌眼镜的是，上实发展却正在抛售海东海项目。近日，上实发展已经通过上海联合产权交易所网站，将海际房产100％及其1．65亿余元的债权公开挂牌转让，标价3．51亿元。

　　挂牌叫价不高

　　海东海的项目公司海际房产成立于2005年3月，其注册资本为1．7亿元，由上实发展持有100％股权，2007年度和2008年度的净利润分别为－521．72万元和－162．9万元，截至今年7月底，海际房产总资产为3．29亿元，总负债为1．66亿元，所有者权益1．63亿元。

　　此次，上实发展将海际房产100％股权及约1．65亿元的债权以3．51亿元的价格挂牌转让，其中，海际房产全部股权的转让价格是1．85亿元，债权价格约为1．65亿元，同时，上实发展对受让人设置门槛，称不接受联合举牌，且受让方的注册资金必须在3．5亿元以上。

　　海际房产的海东海商办地块，亦称杨浦区167街坊4／1丘地块，其位于杨浦区控江路、打虎山路口，占地面积约1．83万平方米。记者从海际房产的资产评估报告中发现，根据土地使用权出让合同，海东海项目的规划容积率为3．6，但是，由于受到地铁建设和居民日照的影响，其实际的设计容积率仅2．2——项目的总建筑面积约5．56万平方米，其中，地上商办面积为4．02万平方米?穴1．73万平方米的办公面积和2．29万平方米的商业面积?雪、地下建筑面积为1．53万平方米（拥有2277平方米商场面积和214个地下车位）。按照3．51亿元的挂牌价格和5．56平方米的建筑面积粗略估算，海东海项目地块的挂牌楼板价仅6313元／平方米，即便按照4．02万平方米的地上建筑面积估算，海东海项目地块目前叫卖楼板价也不过8731元／平方米。

　　地处成熟旺地

　　在项目现场，商报记者看到，海东海地块的四周已用围墙围着，里面已是净地，长满荒草，毫无动工迹象，已经开通的轨道交通Ｍ8线鞍山新村站“硬生生”嵌进地块的南部，项目周边被大片的居民小区所包围——南面紧临控江路商业街，与辽源新村、辽源二村、辽源三村相对；西面紧贴着鞍山二村，与打虎山路相近，再往西就是大连路。可见海东海项目交通方便，配套成熟，是杨浦区少有的成熟地块。

　　今年以来，上海土地市场超越2007年的“辉煌”，地王频频涌现，上海各个区域的地价不断创出新高，就在昨天，68号公告中一幅嘉定新城的商住综合地块被保利地产拿下，成交的平均楼板价达到7800元／平方米左右。相比之下，海东海这样的市区成熟地块却以6000元／平方米的楼板价公开抛售，令记者感到疑惑。

　　不过，海东海这样的项目无疑是“香饽饽”，昨天，记者从上海联合产权交易所的相关工作人员处了解到，海际房产100％转让已经获得了2家以上的企业参与竞买，因此，目前处于竞价阶段，成交之后，将在上海联合产权交易所网站上予以公布。

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　　海南海将率先启动

　　今年3月，曾有上海媒体报道称，上实发展旗下海际房产的海东海项目，目前已经完成初步设计方案，预计将于今年4月底开工，2011年7月竣工验收。而富加发展开发的海南海项目，在完成股权转让后，正在重新搭建项目团队，“且富加发展有意扩大项目用地面积，调整工程原有规划规范参数，设计方案也尚未最后确定，因此，具体开工日期可能要晚于海东海项目。”如今，随着上实发展将海东海项目抛售，海南海更是将率先启动。

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