经济视点报地产主笔 刘永艳　

　　

　　 在几个月连创新高之后，被称为“金九银十”的九、十月份却遭遇了寒流，虽然房价继续在高位运行，但各地销售量却大幅下滑。而各地更是相继收紧“二套房贷”，从紧之风已经悄然刮起。

　　年底会不会有新的调控政策出台？在内地房价疯涨的背景下，有关中央酝酿“二次房改”的传闻再起。这使得大家对明年房地产走向的判断更加扑朔迷离。

　　楼市现状：销售突遇寒流

　　记者从郑州市房管局获悉，9月份全市商品房供应继8月份大幅度上涨后继续大幅攀升，而销售情况却没能持续8月份的旺盛，呈现出急转而下的态势。

　　据房管局提供的数据显示，9月商品房销售5679套（含郑东新区），较上月下降了18.89%；商品房销售面积63.04万平方米，较上月下降了23%；其中，商品住宅销售面积57.96万平方米，较上月下降了24%。

　　在二手房市场，郑州市9月份共成交1868套，较上月下降了28%，较去年同期上涨了58%，成交面积为15.89万平方米，较上月下降了30%，较去年同期上涨了62%。

　　无独有偶。9月份，北京、上海、广州、武汉、济南、石家庄等城市的成交量也出现了不同程度的下跌。

　　而从“十一”长假冷清的销售情况来看，这种状态恐怕会持续下去。

　　政策变动：“二套房贷”收紧

　　与交易量连续下滑形成鲜明对比的是，房价并未下跌，过低的融资成本导致房地产市场投资气氛浓厚，各地房价9月纷纷突破历史新高。深圳参展“秋交会”的30多个楼盘，几乎都创下片区历史上的最高价。特区内的普通商品房，价格普遍超过2.5万元／平方米，而年初这些地方的房价还在1.8万元／平方米的水平。在上海，据上海房地产秋季展示会主办方介绍，此次参展楼盘均价在2万元／平方米，大大高于去年1.2万元／平方米的均价。

　　银监会的统计数据显示，1至7月，银行业金融机构房地产贷款新增1.1万亿元，占同期全部新增贷款的13.2%。在此背景下，北京、南京、杭州、深圳等地纷纷出台收紧二套房贷的地方性政策，虽然收缩程度不一，但从紧之风已经悄然刮起。

　　继南京市调整公积金贷款政策后，江苏省省级机关住房公积金的调整方案也于10月19日正式开始实施。记者了解到，这次江苏省公积金政策调整的力度比南京市还要大，不仅高档房贷款额度减少一半，已经用过公积金的用户，购买第二套房将不能申请省公积金。

　　最近，杭州的各大中介公司也陆续接到一些银行的电话，说是二套房贷首付两成，利率七折的优惠取消。中原地产有关负责人表示：“四成首付，利率1.1倍，不是所有银行都要求，就转到这些还没调整的银行去做。四大行在上半年已经完成全年的放贷指标，所以此次对房贷政策执行得比较严格，而一些股份制银行目前虽然没有完全关上二套房贷优惠的大门，但优惠幅度也比以前小了，利率一般只能打到8.5折左右。房贷优惠一取消，买第二套房子就要多掏不少钱。以一套贷款100万元的二手房为例，利息总额相差20万元左右。

　　业内人士表示，二套房贷全面收紧，主要是出于保障信贷安全和稳定楼市的考虑。其实，之前银监会多次要求银行严格执行政策，只不过银行在具体操作的时候还是会打折扣。

　　地产商:密切关注政策风向

　　但面对微调的政策，和主管部门“我们不支持高房价”的明确表态，过了一年多政策宽松好日子的开发企业再次担忧二套房贷及税费优惠政策是否会有所改变。

　　在10月15日的中国地产金融年会上，地产大佬开始把脉2010年房价走势，尽管对房价涨跌这一话题未能达成一致见解，但都认为政策成为最牵动开发商神经、左右未来楼市走势的因素。

　　“货币政策还会适度宽松的前提下，房地产在明年将有更好表现”，北京中坤长业地产董事长黄怒波的判断代表了绝大部分参会开发商的心声——流动性充裕必然会对住宅市场带来支撑。不少开发企业也愿意相信，实体经济仍需依靠房地产行业拉动的事实将保护这个行业不会受到太大政策干扰。

　　国家统计局综合司公布的一组研究数据似乎也在印证上述判断:每100元的房地产投资将带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求……综合而言，每100元的房地产投资大约会为其他行业创造215元的需求。

　　香港路劲基建主席单伟豹指出，明年年底有可能出现世界范围内的通胀，随着美国经济复苏，人民币升值可期，加上房地产带动上下游GDP增长已是不争事实，这些前提条件之下，中央政府不可能随意出台对房地产有伤害性的政策。

　　　

　　 政府：征求各方建议

　　与地产大佬们的心态相呼应的是，国家有关部门也开始有所动作。

　　去年12月17日，国务院召开会议部署促进房地产市场健康发展措施，提出“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。”。上述政策明确提出暂行一年，眼看时间将至，监管机构将抉择政策是去是留。

　　消息人士日前透露，由于去年底国务院促进房地产市场健康发展的二套房贷、交易税费优惠等措施即将到期，建设系统近期正向房地产相关企业及机构征求明年楼市政策建议，去年出台的住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策调整可能性大。

　　虽然此次征求建议是建设系统年度政策例行咨询，但由于时间节点特殊，明年楼市政策调整方向引人关注。

　　 一位参与意见征求的业内人士认为，明年政策调整的可能性很大，只是调整的力度有多大不好说。他认为，目前房价上涨已经与实体经济恢复的程度不相匹配。与股市募资补充企业融资的功能不同，楼市的过热只是在纯粹吸引更多资金进入，无法补充到实体经济中。

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