贾海峰

　　10月15日，一向以“任大炮”著称的华远地产总裁任志强在“第五届中国地产金融年会”上表示，今年前三季度土地购置面积下降22.1%，与新开工面积、投资额、销售额等指标全面复苏相反，土地购置面积指标继续大幅度下降意味着，明年上半年全国房屋供应面积将出现大幅度下降。

　　同一天，国家统计局发布的前三季度房地产市场运行数据引人关注。

　　任志强判断，即使现在房地产企业受价格上升刺激加快开工，明年3月份之前多数项目都拿不到预售证，明年上半年将出现供求失衡的问题。

　　而任志强等开发商代表认为，这与今年下半年国企、央企频频出手高价拿地有很大关系。目前地价高到民营企业承受不起的地步，国有企业拿下地王以后却延缓开工，不但将造成明年上半年房屋供应减少，还将进一步推高房价。

　　值得注意的是，呼吁警惕土地拍卖领域“国退民进”的代表人物，恰恰都是国有企业老总。

　　拿地“国进民退”

　　根据国家统计局发布数据，1-9月份房地产开工、销售等多项数据均显示乐观：1-9月全国房地产开发投资完成2.505万亿元，同比增长17.7%，销售面积5.8371亿平方米，同比增长44.8%。

　　尤其是房屋新开工面积，1-9月份房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。

　　而记者获得的一份民生银行研究成果《中国房地产金融蓝皮书》中则指出，根据对购房者等调查，自住型需求和改善型需求仍旧是购买主力，房屋供不应求将在未来一定时期内持续。

　　因此，虽1-9月新开工面积有一定上升，但相比1-9月的销售增长速度来说，仍旧不足以跟上快速增长的需求。

　　民生银行房地产事业部总裁杨毓指出，在今年年初的支持性政策作用下，当前出现了房屋销售快于供应增长的局面。

　　任志强表示，新开工面积所以在9月份迅速扭转，与房价上涨有密切关系。

　　9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，环比上涨0.7%。商品房销售额2.7532万亿，同比增长73.4%。

　　但是，房价上涨的速度显然跟不上地价上涨的速度。

　　任志强表示，现在要高度关注土地购置面积这个指标。对于开发商来说，在“面粉贵过面包”的情况下，不可能加大开工，增加供应面积。

　　任志强称，9月份全国主要城市地价上涨了37%。今年二季度，全国主要城市出让土地溢价超过100%的地块占37%，到三季度结束，这个数据已经变成了57%。

　　任志强说，以北京市为例，截至9月底，一共供应土地654.4公顷，完成全年计划的51%，但是已经获得卖地收入700亿元。而在历史上，北京市土地出让收成最好的一年是570亿元。

　　除了地价快速上涨外，任志强认为土地高度向国企央企手中聚集，将对未来房屋供应产生不利影响。

　　任志强说，国企高价拿地后，出于各种原因，其形成供应量的速度将比较慢。

　　北京首创集团董事长刘晓光表示，国企大举拿地由几个原因造成：一是2007年国资委严控，国企没有大举进入房地产；二是今年信贷大规模集中投向国企，而相对于投资扩大实业生产，企业更倾向于投资房地产；三是目前流动性较高，社会有通胀预期，房地产是一个投资性产品，趋利使然，让国企大举投资房地产。

　　上述《中国房地产金融蓝皮书》指出，国企将土地变成了一种囤积的资源，而大举高价拿地囤积，不利于房地产市场健康发展。建议国家采取积极调控政策，加大多层次房屋土地供应，尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供应，以抑制地价、房价。

　　任志强表示，2010年房地产市场供应面临诸多不利因素：一是库存大幅度减少，基础供应量减少；二是受开工面积和土地购置面积下降影响，明年直接供应量下降；三是2008年年底基数较低，而2009年全年销售量有望达到7.8亿平方米，为历史最高，2010年很难突破这一点。

　　“保守估计，明年房屋销售面积要比今年下降10%-20%。”任志强说。

　　警惕新的行业垄断

　　《中国房地产金融蓝皮书》中内容指出，2009年1-9月份土地购置面积每月同比下降20%以上，总量已经减少了很多，而已经出让的土地又集中流向国有企业手中，不利于2010年以及之后的房屋供应发展。

　　刘晓光指出，以前房地产上市公司市值前10名当中，约60%的企业是民营企业，如今完全反过来了，60%是国有企业，2-3家是混合股权企业，单纯的民营企业已经只剩下2-3家。

　　“我们不是说国有企业进入房地产市场不好，而是认为应该有个度。”刘晓光认为，如果处理不好房地产领域“国进民退”的问题，可能会产生行业性垄断。更会导致国家产业重心向房地产为主的投资领域转移，下一步经济增长对固定资产投资更为倚重。对国家经济转型不利，更不利于资源有效配置，还容易产生衍生风险。

　　《中国房地产金融蓝皮书》对主要房地产上市企业进行跟踪分析后认为，上市龙头房企的资金状况创历史最好水平，市场出现阶段性供应短缺，企业积极着手“补货”；随着购地支出的急剧增加，开发企业融资需求强烈。

　　杨毓表示，综合上述分析可以看出，以万科等龙头上市公司为代表的民营企业，目前手中也“不差钱”，正是买地“补仓”的时机。但是，民营企业们担心，即使现在有钱买地，明年万一紧缩贷款，就不会有资金去开发今年买下来的土地。

　　民营企业融资劣势与国有企业大手笔溢价拿地对比，不难看出“国进民退”的迅猛。

　　亿城集团董事长张丽萍则指出，目前民营企业拿地不是国企对手。无论将来金融政策紧缩或是宽松，国有企业资金都比民营企业有优势。很多民营企业因此去二三线城市开发，放弃竞争激烈的一线城市。更有民营企业采取参股、合作等方式，与国有企业联姻来获得生存空间。

　　上述《中国房地产金融蓝皮书》建议，应该尽快开征物业税，以解决炒房、投机性购房等问题，避免房价再大起大落。

　　毕竟，虽然目前房价涨幅没有地价快，但是房价也处于一个相对居民购买力的绝对高位。

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