中国住宅市场正在裂变为三分天下，即廉租房和公共租赁房、经济适用房和限价房、高档住房。

　　《商业价值》杂志 潇棋｜文

　　7月27日，北京市第一个全部用于建设公共租赁住房的地块在市土地储备中心挂牌出让。“其主要意义在于此次推出的地块，将全部用于建设公共租赁住房，突破了以往以建设商品房为主，以配建保障性住房为辅的开发模式。”21世纪不动产市场分析师孟奇在接受《商业价值》采访时指出。

　　在全国首开先例的北京公共租赁房土地的挂牌出让，使得保障性住房建设再次升级，也让对于廉租房、公共租赁房、经济适用房和限价房主要靠政府解决，对于高档住房主要靠市场调节的房改思路更加明晰，这就意味着未来政府将承担解决国内大部分人居住问题的历史责任，意味着中国住宅市场正在裂变为三分天下，即廉租房和公共租赁房、经济适用房和限价房、高档住房。

　　70%

　　9000亿带来的巨大市场空间

　　面对中国新的一次房改和正在裂变的中国住宅市场，房地产企业迅速进行了战略之变。

　　一些大的品牌开发商企业开始投入到廉租房、经济适用房以及限价房的建设中。万科、保利、北辰、富力地产、住总、金隅嘉业等大型企业竞相进入，以实际行动表明不会自愿放弃建设保障性住房的市场。

　　如此多的企业之所以牺牲眼前的经济利益，在政策性住房上做尝试原因何在？

　　目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。截至2006年底，全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。也就是说，保障性住房的需求是目前供应量的37倍。

　　从2008年始，3年内，中国将投入9000亿元解决低收入家庭住房困难问题。以解决低收入家庭住房困难为核心目标的住房保障投资建设，将驶入前所未有的快车道。3年里，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，这对建材、钢铁、建筑、装修、家电等上下游产业投资的拉动作用，经估算约为6000亿元。

　　除了巨大的发展空间之外，更吸引房地产企业的是：在普通商品房中配建廉租房是不收土地出让金的，而且项目选址将尽可能安排在在公共设施比较便利和商业配套设施比较完善的近郊区。

　　在吉林省和宁夏银川市，新建商品房要按5%和3%比例配建廉租房；在北京，政府不再征收廉租房的土地收益，“配建房”也成为了开发商拿地条件。

　　不仅如此，“建设低收入群体住房也是会赚钱的”。作为低收入群体住房建设的“带头大哥”，万科集团董事长王石更是直言不讳。 据王石透露，万科2007年在广州开建的全国第一个廉租房项目——万汇楼，这个“实验”让他因此意外拿到了政府的大笔订单——“武汉市青山区政府已主动与万科合作，那是一片工业社区，回迁房项目面积达到30万平方米，希望万科积极介入该城市低收入群体住房的建造”。万科集团总经理郁亮在接受媒体采访时称：“房地产市场格局在改变。在此形势下，万科的产品线是准备往下拉一拉。行业政策的转变，调控目标的明朗可能导致房地产市场70%左右的住宅是包含政策性住房在内的大众住宅。作为主流发展商，如果70%的市场不参与、不去做，那怎么叫主流发展商？”

　　相对于廉租房而言，经济适用房的建设有点儿步履维艰。住房和城乡建设部不久前披露的数据显示，今年上半年全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，仅仅约占全年指标的37%。据多位房地产业内专家表示，经济适用房建设进展缓慢，地方政府积极性不高是主要原因。

　　但中央政府的决心依然未变。针对社会上取消经适房的声音，住房和城乡建设部住房保障司负责人侯淅珉表示：“仍具有现实可行性。”侯淅珉称：“住房政策属于社会政策的范畴，不同于作为经济问题的房地产政策。古人说，有恒产者有恒心。有条件地支持居民拥有住房，有利于帮助低收入家庭获得基本的财产积累、共享改革发展的成果，有利于优化社会结构和促进社会和谐安定。另外，我国的快速工业化、城镇化仍将持续相当长一段时间，住房供求关系紧张、房价上涨较快的特点短期内难以改变，大中城市里多数新产生的城市家庭需要政府的帮助，才能实现住有所居。如果完全实行政府财政投资建设廉租房，财力难以承受。而经济适用住房政策，政府以土地、税费优惠补贴一部分，让有支付能力的家庭承担一部分，共同解决住房问题，具有现实可行性。”

　　看来，经济适用房似乎不用担心资金来源问题。地方政府无偿划拨土地，开发商在限定利润的情况下进行开发建设。虽然3%的利润率并不高，但经济适用房“不愁卖”，在商品房市场成交低迷的情况下，经济适用房开发的低风险引来了众多开发商。而今，限价房土地流标、一些限价房由于销售价格和周边楼盘相差无几而面临着被“冷落”的尴尬局面也在发生改变。在北京，限价房再次成为众多房地产企业的争夺目标，8月3日，北京朝阳区王四营乡住宅由北京建工集团有限责任公司以20.02亿元竞得就是最好的佐证。

　　房价的数据似乎对经济适用房和限价房的建设也是一种鼓舞。在北京，四五环楼房价格逼近2万，上海商品房均价突破2万。“现在在北京，经济适用房是建一套卖一套，很抢手。”一位业内人士对《商业价值》称。

　　30%

　　高档住宅市场竞争加剧

　　诸多利好因素让众多房地产企业加入政策性住房的竞争之中。但这绝不意味着房地产企业会放缓进军普通商品房和高档住宅市场的脚步，因为相对于70%左右的政策性住房而言，30%的商品房市场尤其是高档住宅市场有着更大的利润空间，而且市场长期看好。

　　仔细分析，不难发现近几年支持房地产行业高速发展的需求有两个，第一，是中产阶级以上阶层的多次重复购买；第二，是从低收入人群和工薪阶层中新成长起来的相对收入较高的人群。

　　而随着公共租赁房、廉租房、经济适用房、限价房等为“夹心层”’解决的保障性住房的推广和实施，中高端住宅市场的竞争进一步加剧。一位地产行业营销总监说，这一变化将整体改变目前的房价格局，对市场预期造成影响，将会整体影响中高档住宅的房价。其他一些开发企业的销售人员表示，他们已经感受到销售压力很大。

　　尽管高档住宅市场面临着压力，一些开发商仍然看到了公寓、别墅的投资商机，即随着别墅供应量的趋缓、居民收入的提高，对于高档住宅产品的需求将会稳步提升，相比竞争激烈的普通住宅，未来新的发展空间将有可能是高消费群体关注的高档住宅产品。

　　尤其是自别墅用地禁令及住宅新政实施后，别墅及类别墅都一起进入了精品化时代。受“国六条”的影响，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹。“而随着政府暂停执行‘限外令’，放宽了对高端市场的限制，这为高端市场的复苏带来了生机”，亚豪机构副总经理任启鑫在接受《商业价值》采访时称，“一线城市的别墅项目因此成为了一些手握重金的产业投资者的首选。”

　　正是源于长期的看好和巨大的利润，在这30%的住宅市场里，房地产企业之间的竞争越来越加剧，洗牌大戏接连上演，这点从近期拿地的竞拍现场就能证明。在住宅市场发生裂变的大潮下，房地产企业成熟蜕变，未来将形成品牌企业数足鼎立的局面，房地产产品竞争链将延长，品质正在成为竞争的砝码。

　　“永远没有饱和的市场，只有不满意的产品。”如果没有高的产品性价比和良好的市场接受度，开盘再低的价格也没有稳步上涨的可能。作为一种特殊的产品，商品房的使用期限和使用频率对消费者的影响是漫长而巨大的，不管发展商包装得多漂亮，宣传得多唯美，最后真正打动成熟买家的，只有产品质量本身。

　　由于以后的竞争多发生在品牌房地产企业之间，即可能紧邻的几个竞争楼盘都是重量级、巨鳄级的对手，所以竞争将必然需要产品有质变式的提高与创新，才能争夺到理想的市场份额。如消费者的深入研究、竞争市场的差异化定位以及从规划、户型、装修、园林、配套、建筑质量、策划销售等各方面的提升，即使是架空层、大堂、建材细部等都要精益求精，才能打造出有竞争力、性价比高且把成本控制在合理水平的产品。各环节的专业化分工要更加细、专业化程度要更高。

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