李乐

　　站在北京橡树湾项目的土地上，陈鹰依稀还记得4年前他举牌时的“盛况”——2005年，身为华润置地（北京）总经理的他，在与地产骇客孙宏斌的顺驰搏杀80多轮后，以25.65亿元的“天价”夺得彼时北京的“地王”，而这块土地就是今日的橡树湾项目。

　　这个由华润地产创下的土地价格纪录，直到4年之后的2009年，才被同是出身央企的方兴地产打破。4年一个轮回，当方兴地产超过40亿元的出价震惊朝野之时，华润地产头顶了将近4年的“地王”光环终于被取下。

　　4年轮回之后，这家央企又开始了新一轮发展：对内——华润置地的高管层已然换班；对外——更多的央企对房地产的胆量，已经大大超过了彼时的华润置地。

　　“地王”收尾

　　“最近陈总几次去橡树湾都是为了商业部分招商的事情，住宅基本上都已经收尾了。”日前，华润地产的一位项目负责人告诉《中国经营报》记者。在北京，橡树湾项目即是2005年诞生的价值25.65亿元的地王，只不过2009年7月，这个“光环”被价值40.5亿元的广渠路15号地块所取代。

　　这块土地原是清河毛纺厂用地，企业改制后由北京市土地储备中心收购，整理拆迁完毕后，通过挂牌向市场出让。2005年，时值中央政府对房地产行业进行全面调控的第一年，在华润用25.65亿元的地价创下纪录之后，这一高价也立即调高了市场对未来房价的预期，从而引发了广泛的争议。

　　不过，时间可以抹平一切。随着新地王广渠路15号地的“接棒”，笼罩在橡树湾项目上的“地王光环”已然逐渐退却。如今，开发周期近4年的橡树湾，已经为华润置地“贡献”了总计40亿元的销售收入。这部分收入主要是由住宅部分的销售回款构成。而接下来，橡树湾的主要利润将主要由商业部分提供。目前，据记者掌握的情况，华润置地已经着手同沃尔玛等一批商业品牌签订合作协议，帮助其运营、经营“地王”部分的商用物业。

　　根据记者从北京市规划委、国土局获得的规划文件显示，地王橡树湾总计76万平方米的规划建筑面积当中，住宅实际上只有56万平方米，剩下的20万平方米都是商业规划。“当时拿地的时候我们没有拼到底就是因为商业，因为住宅部分的回款快，商业部分的回款周期很长，但现在看，华润基本做得还算不错。”2005年曾参与土地竞拍的一位开发商告诉记者。

　　商业需要住宅提供的消费人群作为依托。显然，昔日地王橡树湾的开发，已然进入最后阶段。

　　“低调”央企

　　不过，自从2005年25.65亿元的天价击败顺驰拿下地王之后，央企背景的华润置地就变得低调务实起来，而直到4年之后，央企制造地王重新成为“议题”之际，华润仍然平静以对。

　　“2005年之后，华润置地把很大一部分的精力放在了全国性市场的布局上，所以在北京这样的中心城市，一度很难听到华润的什么消息。”一位已经从华润置地离职的高管告诉记者。彼时，华润置地在杭州等长三角地区攻城略地，北京公司的得力干将蒋智生亦被“外放”至杭州拓展市场，华润置地在全国的布局，在此后几年间也初步形成。

　　与此同时，华润在北京市场则相对低调，除了凤凰城、翡翠城等部分原有项目进行收尾工作之外，也只有位于北京城市核心区西二环附近的“西提红山”住宅项目，而原有大型住宅项目的后期，基本上是商用物业。

　　“2007年~2008年两年，华润置地在北京等中心城市没有大规模的扩张，而是在二、三线城市布局，这种不扩张的思路，恰好碰上了房地产行业2008年开始的调整，现在看来，华润的收缩正合时宜。”从事房地产企业咨询的盛天战略董事长孙宝新如是认为。

　　就在华润置地奉行紧缩策略之时，同出自央企名门的远洋地产等国资背景的房地产企业，却开始了大规模的攻城略地。同样是2008年开始房地产市场深度调整，也考验了这批央企下属的房地产企业。

　　“我们当时的感觉是，2005年我们胆子大了一把，但随后，我们胆子小下来了，不少其他的央企胆子大了，2006年~2007年的时候，我经常会和远洋以及后来的方兴地产的高管沟通，明显的感觉是，他们很激进，胆子比我们2005年的时候大多了。”前述华润置地离职高管称。

　　重定策略

　　当华润置地有意无意地在2008年准确地谋求了“收缩”之际，华润置地的高管层也悄然完成了调整。1956年出生的王印挂帅华润置地，在度过了中国楼市整体的低潮期之后，华润置地开始进入重新一轮的发展周期。

　　“目前，华润置地正在积极筹备向其毛坯住宅项目的业主推出包括室内设计、装修施工、机电改造、家具定制、配饰选择等在内的一系列增值服务。”华润置地橡树湾项目策划部负责人透露。目前橡树湾正在进行试点，日后将逐步推广到其他18个城市近30个楼盘项目。华润置地（北京）一位负责人向记者透露。

　　这实际上是华润置地“内敛策略”的新体现。不过，这种“内敛”并不意味着华润置地对后市的看淡。日前，华润置地新任董事长王印向记者表示，他仍看好内地房地产后市表现，因国家将保持经济增长视为首要的工作，而房地产业在经济增长当中扮演重要角色，能带动其他相关行业。

　　他告诉记者，“部分人认为个别地区，例如上海及深圳的楼价过高，但其实这些地方的特殊的情况是，外国人较多，所以需要从支付能力的角度去衡量。”王印说他深信地产业属于长期有前景的行业。

　　对刚刚到任华润置地的王印而言，他在华润置地的故事，才刚刚开始。