各路热钱正滚滚流向香港，转战港股、港楼的内地热钱也大幅上升。

　　在尖沙嘴九龙地铁站上，矗立着5栋目前香港最炙手可热的豪宅。最近一个周末的下午，笔者在那里撞见20多位来自内地的炒房团成员，几乎每人手中都握有已签约的合同，在经纪的带领下兴致勃勃地站在屋苑前的草坪上，试图找到已属于自己的住宅的窗户。很显然，他们在签下至少上千万港元的合同前，没有自下而上地查看过住宅的朝向、环境，个别人甚至连自己所购屋苑叫什么名字都记不清楚。

　　各路热钱，滚滚流向香港。全世界央行罕见的拯救经济措施，制造出史无前例的流动性。香港没有央行，但是有相对健全的经济和金融基本面，一时间成了资金流动性积聚的洼地。香港金管局为维持港币利率不至突破联系汇率的上限，大手接纳涌入的外币，港币的银行体系总结余(aggregate balance，衡量港币流动性的指标)由雷曼倒闭时的46亿港元暴涨到2113亿港元。一时间香港流动性泛滥。

　　香港最大的境外流动性制造源来自美国。为了应付金融海啸，美联储将基准利率下调至几乎等于零的水平，同时通过量化宽松政策将流动性直接注入金融体系。与美元挂钩而金融体系健全的香港，承受了大量的流动性，HIBOR(香港银行同业拆借利率)跌到近乎零的水平。同时，随着资金的风险意识改善，躲在国债避险天堂的资金流向风险资产，港股成为资金的热门去处之一。

　　中国内地的资金也开始在香港发酵。今年上半年异常疯狂的银行信贷，在内地制造出洪水般的热钱，拉动了A股和楼市的快速上扬。当政策调整风险上升时，部分热钱开始转战港股、港楼。

　　香港的银行绝大多数没有染指美国的有毒证券，资本金没有受到金融危机大的摧残。在银行信心得到恢复后，一轮轮按揭减价战席卷香港，为香港楼市带来了源源不断的弹药。

　　不过，本土资金仍是流动性最大的根源。除了股市上的损失外，香港本土的财富在金融危机中并未受到重创。在“现金为王”的思路下，资金此前多处于避险状态。随着经济形势回稳、资产价格上升，这部分资金被激活，开始流出几乎没有收益的银行储蓄，进入楼市，因为租金回报明显高过按揭成本，供楼便宜过租楼。

　　流动性驱动下金融资产价格的上涨，稳固了信心，刺激了消费，连农历新年后预期出现的失业潮、倒闭潮，也比想象的轻微许多。香港经济在今年第二季度录得3.5%的增长，按年率折合的环比增长(annualized quarter on quarter)更高达13%。超高的流动性，为香港带来了历史上罕见的单季经济反弹。

　　笔者看好香港的楼市，认为在今后6-9个月房价可以再升10-15%。首先，各国央行的流动性回收进度均会迟缓。此轮经济复苏的一个特点是资产价格上升，但是经济复苏根基并不稳，就业更大幅滞后。相信在就业市场稳定(预计明年年中)前，央行的货币环境正常化措施会极其谨慎。其次，当中国股市、楼市面临的调控风险日增时，内地热钱会转流香港，其规模甚至可能堪比1997年香港回归前的情形。再者，香港本地资金开始趋于活性化，这一点从近来M1的上升中可略见一斑。

　　与内地楼市相比，香港楼市的泡沫色彩并不浓厚。香港市民的负债率仅为35%，只有1997年亚洲金融风暴时的一半。最新的物业成交数据显示，摸货(confirmer，即买家签订购房合同后，在付款之前已经将物业转卖给下家)比率现在为2.4%，大大低于1997年时15%的水平。

　　带动香港房价上扬的另一个重要原因为供应瓶颈。受金融危机影响，预计今年新盘供应仅有1.2万户，为过去15年中的超低水平，而今年前8个月，开发商趁着旺市已经抛出超过1万个一手单位，供应开始变得紧张。

　　从香港目前的住宅购买力看，在广东做制造业的港商以及东南亚资金的实力在下降，但是内地流入的热钱则大幅上升。内地豪客的偏好，使面海的、交通便利的豪宅价格升势凌厉。

　　同时笔者相信，香港的普通住宅价格也会有另一轮升势，那是拜本地资金、全球流动性所赐。超低的利率环境和银行的利率竞争，让流动性洼地的香港大大受益。不过投资者要小心利率正常化时可能出现的市场调整，杠杆不宜压得过高。