陈文雅

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　　2009-09-14

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　　陈文雅

　　“为力争率先在国内推出REITs试点，浦东新区果断放弃‘证监会版’方案，选择由央行主导的债权型RE－ITs模式。”

　　REITs是房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts)的简称。是一种类似于共同基金，由个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的专设公司，规定收益的90%以上必须用来分配。不同的REITs根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重。

　　9月7日，基强联行董事总经理陈基强向记者透露，内地房地产商期盼多年的REITs已经出现眉目，上海浦东可能会先行开展试点。

　　据悉，此方案受到上海金融主管部门着力推动，有望近期面世，最快可能会在第四季度正式发行。

　　上海果断选择债权型

　　“现在上海浦东和天津滨海都在打算做REITs试点，其中上海是债权型的REITs，即融资方只是把物业收益权抵押担保，而不需要出让股权的融资方式，主要由央行和银监会主管；而天津是股权型REITs，主要由证监会主管。”他表示，央行方案为信托、偏债权模式，只是把物业进行金融证券化衍生，地产公司可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证投资者能够还本付息。更多的类似于银行间的物业贷款，流通性不强。

　　对于债权型REITs而言，主要的优点是简单易操作，银行间有现成的机构客户可以购买相应的产品，“不过，这样其实等于并没有增加新的融资渠道，央行对物业层次、发展商信用的限制并没有突破，也没有太大的资产驱动。再说，这个试点对外资的吸引力不大，主要是在银行间流通，回报太低，外资绝对做不到，无法和中国银行的贷款利息来竞争；而且外资进来只能通过QFII，路径也很曲折。”

　　证监会主导的在证券交易所交易的股权类REITs产品，呼声很高。但陈基强认为，与美洲、欧洲等市场相比，中国乃至亚洲的REITs市场并不非常成熟。“我国目前还不具备完善的房地产投资信托基金的发展环境，REITs对于中国而言还属于一个新生事物，所以，发展REITs还存在许多问题。”他表示。

　　股权型REITs的版本相对较难实现，主要是出于税收法律制度等方面的考虑，交易成本太高。在股权转让的过程中，需要先征收一道营业税、所得税等，而等物业出租后，还要再收一道租赁税、所得税、营业税等，存在重复收税的问题，税率过高，使得回报难以达到预期水平。“除非房地局、税务局有相应措施来减免重复征收的税，否则难以成行。”陈基强说，美国、新加坡和澳洲等地对REITs均有税收优惠政策。

　　此外，缺少机构投资者资金来源也是一个硬伤。REITs是融资与投资相结合的一种金融制度，过程上是先融资后投资，如果融不到资金，则无投资可言。REITs的资金来源主要依靠民间资本，包括养老基金、退休基金、大公司和银行控股公司、保险公司等机构资金。而我国在机构投资客户方面还是比较缺乏的。

　　国内REITs的交易成本高，目前尚无对REITs的税收优惠。在不动产交易过程中，营业税、契税、印花税及交易过户、产证办理手续费等诸多费用使得REITs运作的交易成本非常高，直接削弱了产品的盈利水平，也降低了该金融产品的吸引力。

　　另外，中国人都对股票热情很高，而投资REITs振荡幅度是远远低于股票的，因为REITs主要功能是持有一个物业，去赚它每年固定的收入，国际标准平均在7%左右。有时显得略低于人们的心理预期。

　　陈基强亦表示，“REITs本身对外资投资中国房地产市场其实并没有太大吸引力，其最大的意义反而是给中国国内的房地产开发商提供更多元化的融资渠道。”

　　下转38版

　　上接33版

　　有消息人士告诉记者，目前浦东新区的试点实现的可能性大一些，其中“主要是陆家嘴和外高桥在抢。外高桥的项目以工业用地为主，不容易借到钱，所以有融资需求。而陆家嘴下面的一些商业、写字楼根本舍不得拿出来”。

　　据该人士表示，目前融资形势不太紧张，监管层似乎不急于推出。最快年内会推出，但规模不会太大。

　　试水者

　　凯德置地是国内地产项目RE－ITs融资的先行者之一。凯德置地之前推出的凯德-中信1号工业REITs是一个比较标准的准REITs（Pre-REITs）产品，体现了“租金收入长期回报”的理念，由凯德工业基金组建，凯德和资产管理公司在北京中关村和上海漕河泾的两个工业项目上投资5亿，在半年全部投完。

　　中信凯德(北京)管理咨询有限公司一位人士表示，中信-凯德1号是一个私募形式的股权式基金，资金募集对象以国内的中小投资者为主，并非公开发行，因此是一个“准Reits”项目。她还表示，现在中心信托有一些更大规模的信托基金项目，有和凯德合作的，也有和其他公司合作的。“最近这段时间的信托基金基本上都是房地产行业的。”她举例说，中信目前有一个东单某公寓项目投资集合资金信托计划，项目位于北京市中心区域的王府井/东单，为北京市的核心商业、商务区，也是北京市五星级酒店最为密集的区域。近十年来该区域无散售的公寓、商业房地产项目。而该信托计划所投资的项目毗邻长安街，建成后将成为京城距离故宫最近的公寓项目，并且坐落于文化底蕴浓厚的名人居住地史家胡同。

　　信托计划受托人中信信托有限责任公司 ，以股权与债权相结合方式进行投资，信托期限2年，可提前结束。信托规模人民币4亿元；其中优先级3.6亿元，次级0.4亿元。预期收益率优先级10%/年。收益分配方式为 每年12月20日向受益人分配信托收益。保障措施包括项目土地抵押、控制项目公司股权、上市公司保证，以及次级受益权对优先级受益权提供的保障。

　　在该计划中，信托投资者将完全控制投资项目的土地、项目公司股权，并由上市公司提供相关保障。通过结构设计，对该计划进行项目投资，相当于以可售面积7,000元/平方米的价格购入项目土地（2009年北京市四环边的土地成交价为16,000元/平方米，而本项目位于二环内的城市核心区域）。

　　凯德置地在新加坡一直有RE－ITs融资的成熟经验。REITs的平均收益一般应该在5%-6.5%之间，但凯德置地在新加坡上市的REITs产品，曾经一度在高峰时期达到过百分之二点多的年收益率，但是还是有很多人追捧，原因正是在于其股价经过市场流通炒到了面值的3倍多。

　　“国内物业海外REITs项目，通常在香港和新加坡上市，一般最低限额是30亿，和地产公司香港H股上市有点类似，太小了投资者没兴趣。”陈基强说。

　　目前市场上热炒的几个房地产信托基金的版本，包括金地、万科、天鸿、瑞城的REITs项目，有70%并不是真正的标准意义上的核心RE－ITs（Core-REITs），而是机会基金（OpportunityFund）。

　　真正比较接近REITs的除了凯德置地和中信信托合作的房地产信托基金项目，还有2005年12月21日在香港联交所上市的国内第一支房地产投资信托基金——广州越秀房地产投资信托基金。陈基强透露，基强联行也正在与一家五百强公司开展商业REITs私募合作计划。

　　2006年7月，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”。按“中外资投资内地房地产须在内地注册公司”的规定，在海外发行的内地RE－ITs，都将难以直接收购、持有中国内地的物业，这样对内地物业进行打包，在海外发行REITs，曲线投资于内地市场的路也走不通了。

　　政策出台后，对北京、上海等外资较活跃城市的房地产市场投资起到了明显的限制作用。据统计，北京房地产市场的外资比重由12%下降到了3%。

　　来源：经济观察网

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