王芳洁

　　“这既不是分时度假酒店，也不是产权式酒店”，针对日前开始认购的三亚湾红树林度假酒店，今典集团人士如此表示。今典集团将这种酒店定义为股权式酒店。

　　记者了解到，所谓股权式度假酒店实际上就是分时度假酒店和产权式酒店的综合体，其购买人通过购买分割酒店产权的方式，享受全国置换入住公司旗下开发的系列酒店的权利，且根据酒店经营情况在年底享受一定分红。

　　就今典集团而言，这种新颖的股权式酒店模式能否顺利推进，是其正在努力推进的上市计划的关键一步。对这家规模中等的地产公司来说，如要成功上市，扩大度假村的数量和规模势在必行。而规模的扩张必然需要大量的现金流，因此散售酒店便成了该公司快速回笼资金最好的方式。

　　初试股权式酒店模式

　　实际上，仅就三亚湾酒店来说，散卖也是一个非常必要的选择。因为整个酒店规模非常大，建筑面积达到了70万平方米，拥有5400间客房，相当于10家普通五星级酒店，2家澳门的威尼斯人酒店，总投资达到42亿元。如果选择持有三亚湾酒店，那么对今典集团的资金占压将非常严重。

　　销售人员告诉记者， 三亚湾酒店即将于今年年底正式销售，预计售价2万元/平方米，目前正在认购阶段，认购阶段购买人可以享受8.5折的优惠。换句话说，该项目目前的认购价格为1.7万元/平方米。这样的价格，在三亚非临海区域的住宅中，价格水平属中等偏上。

　　除了五星级酒店的设施和管理外，今典集团用来吸引客户的方式是将这个产权式酒店和股东回报，以及分时度假结合起来。首先，它出售的物业具有独立的酒店产权，可以在二级市场上进行流转。

　　今典公司策划人员表示，如果消费者购买了一家酒店产权，就可以在一年中有30天的免费居住期，如果不喜欢住在三亚湾酒店，那么可以换住今典在三亚的亚龙湾红树林酒店、海棠湾七星级酒店，以及其他城市的红树林系列酒店。

　　同时，根据三亚湾酒店的经营情况以及个人购买的物业价值，购买人将在年底享受一定的分红。这意味着消费者购买了三亚湾酒店的分割产权，也就成为了三亚湾酒店的股东。据了解，今典集团并未承诺每年向业主分红的比例，仅表示，将根据酒店的具体经营状况决定。

　　事实上，历经过去数年的开发，三亚的酒店业已经非常发达，产权式酒店的模式在当地已有数年的发展历史，竞争已非常激烈。而今典集团开发的三亚湾酒店不仅规模庞大，且位于三亚湾这样一个海景景观逊色于三亚其他景点的地段，在业主不入住的情况下，如何保证5000多间客房较高的入住率，是一个严峻的问题。

　　事实上，如果入住率无法保障，业主的投资回报也将成为空谈。今典集团策划人员表示，公司将在酒店亏损期垫付全部亏损金额，直至盈利后，才向小股东收取管理费，相关管理费从股东分红中扣除。

　　谁来埋单？

　　据了解，今典集团正试图将上述经营模式作为公司上市的“亮点”。但对于该模式，日信证券负责投行业务的人员王先生却持谨慎态度。他表示，这种模式非常容易令人联想起分时度假，而分时度假模式多由小开发商操刀，并且长期以来在消费者中口碑并不好。另外，他对股权式酒店的购买人群定位也有一定疑虑，“有钱人可能不在乎分红，直接住酒店，普通老百姓也做不起这样的投资”。

　　确实，一家酒店，从起步到盈利至少需要几年时间，虽然今典集团将为三亚湾酒店前期的亏空垫付资金，但对于三亚湾酒店的小股东来说，真正能够从三亚湾项目中获得股东回报则需要等待更长的时间。

　　实际上，今典集团人士也坦承，就目前的认购客户来说，几乎没有业主真的指望从三亚湾酒店获得股东回报的，多数都是出于方便度假的目的来购买该物业。据今典公司介绍，目前三亚湾酒店已经开始两栋酒店式公寓的认购，一个月内已经认购了40%左右。据了解，目前认购酒店的业主多是“非常有钱的人和企业”。

　　其中包括部分山西煤矿主，一位煤矿主更一次性购买了80套酒店客房。按照该业主的说法，在煤炭业重组的背景下，原先的煤矿主选择投资和资金出路成了重要且急迫的问题，对于这些人来说，购买房产是相对比较稳妥的投资。此外，企业也是目前三亚湾酒店主流的客户，一家企业已经一次性购买了150套酒店客房，主要用于公司招待，和员工度假福利。

　　就三亚湾酒店的投资价值，上述煤矿主曾经算过一笔账，一个人每年在度假住宿至少要花费2万多元，40年至少要花100万，用这100万来买套酒店客房，至少能够为这100万保值。

　　不过上述业主的计算需要一个前提，即该投资者必须每年都来三亚度假，且每次都住在三亚湾酒店，这显然是个不可能实现的情况。而且目前达到入住标准的仅三亚湾红树林酒店一家。

　　因此，未来能否规模性扩张，在全国各旅游区分设酒店，将是股权式酒店能否吸引客户的关键，当然，这也是今典集团成功上市的关键。据该公司介绍，目前公司已经在亚龙湾拥有一个成熟的红树林酒店，海棠湾七星级酒店在建，刚刚又在青岛灵山湾拿地，公司还正在云南、西湖、太湖等旅游热点区域看地，未来全国各旅游区都将有红树林酒店，可供投资者换住。