21世纪经济报道记者 杨丽萍
9月7日,万科以22亿元的“地王价”拿下北京房山区一地块,溢价率高达263%,同一天,一家名为金力投资的房地产公司又以13亿元的价格摘走了奥运村乡一地块,溢价率也超过了150%。四天前,SOHO中国以溢价164%,总额达40亿元的价格将北京望京地区一商业用地归入囊中。
高溢价率的土地市场会将处于十字路口的楼市引向何方?
抢地潮超过上一轮
自5、6月之后,北京土地市场再掀“抢地潮”。
万科此次拿地可谓是得来不易。记者在现场看到,经过160多轮的苦战,万科才得以最终胜出,而与其角逐的可谓都是一些财大气粗的主儿。什么中国远洋、中国建筑、北京城建均在其列。
据了解,此次万科买下的地块为北京房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目国有建设用地使用权,总建筑面积约34.1万平方米,起始价为8.3775亿元。该地块的溢价率高达263%,楼面地价约合每平方米6450元。
同一天,朝阳区奥运村乡安立路西侧居住用地的竞拍,也是“战火纷飞”,共有13家开发商参与,经过95轮激烈竞价,北京金力投资有限公司最终以13亿元的价格拿下此地,而它击退的正是任志强掌管的华远地产,其溢价率超过150%,楼面价则高达1.49万元。
记者在现场看到,激烈之时,金力投资和华远地产的单次加价数目竟多达数千万元,双方似乎都志在必得。
两场竞拍下来,整个现场的气氛立即沸腾起来。北京市国土局的一位官员感叹,本以为下半年的土地市场会往下走一点,没想到还这么火爆。
这位官员所说的火爆还包括此前四天北京望京地区B29地块的竞拍,中国建筑、远洋地产、首开集团等“国字头”企业均参与争夺,最终SOHO中国以40亿元的价格力压群雄,创造了新的望京“地王”,溢价约1.7倍。
与今年5、6月份的“抢地潮”相比,此轮“抢地潮”有过之而无不及。据了解,在今年上半年成交的重要地块中,广渠路15号地溢价率146.51%,大兴“新地王”溢价率115.97%,奥运村乡地块则为124.3%,九棵树地块是122.9%。5月,富力地产在朝阳区广渠门外10号居住用地上241.52%的溢价率已是高得惊人,而此次万科溢价263%拿地已刷新溢价新高。
数据显示,今年上半年,北京成交土地平均溢价已约为57%。
加剧“滞涨”?
与北京土地市场勇往直前所不同的是,房地产销售市场在经历了七八个月的量价疯涨之后,正面临继续上涨还是向下调整的选择。
虽然从今年8月开始,北京房价上涨幅度已开始放缓,但仍处高位。据21世纪不动产监测数据显示,8月份北京、上海、深圳三地二手房成交集体下滑,分别环比下降10.4%、12.9%和21%。但房价仍在上涨,深圳均价环比上涨达17%。
成交量大幅下滑,会不会将房价拖入下降通道?业内人士担心,此时高涨的地价会不会加速这种局面的到来?
以万科新拿的地块楼面价达到每平方米6450元,而该地块所在区域的周边项目楼价约为每平方米8000元左右,这将意味着,万科项目将推动北京房山远郊区域房价进入万元时代。
记者也注意到,9月7日出让的两块地的楼面价与周边在售楼盘价格相比,占比超过了80%。这或是楼市可能“滞涨”的一个危险信号。因为如果没有了购买力,高地价无论对政府还是开发商或都是得不偿失。
据了解,2005年以来的“地王”,有五成迄今仍处在未开工状态,开发商资金紧张,地价房价比高,无盈利空间,是延迟开工的主要原因。而地价款高昂,无力开发,也导致了开发商持有的部分地王被迫退地或者被政府收回。
“政府的责任就是谋福利而不是牟利。政府应对这种高地价进行适度调控。”北京城市规划协会秘书长高毅存认为。
对此,北京大学房地产研究所所长陈国强表示赞同。他说,政府应该采取理性的策略,比如适当控制推地的节奏,应该适当给土地市场降温,“有张有弛”才能有利于房地产市场的健康发展。
记者9月7日也从北京市国土局相关人员处获悉,年底前,北京还将推五六百公顷土地,“6月主推大兴新城,7、8月开始推房山区的地块,接下来房山区等2010年将竣工的轨道交通沿线新城地区还将有新地要推出。”