亚豪房地产综合运营服务机构市场总监 郭毅

　　 京城楼市自6月份以来，“量跌价涨”成了楼市的主要特点，到了8月份不仅期房成交量持续下滑，现房商品住宅的成交量更是明显下滑。

　　 据亚豪机构统计数据显示，8月期房商品住宅成交量为11817套，成交的现房商品住宅为2288套。环比7月，期房商品住宅成交量下降了8.0%， 7月现房成交量环比下降了45.7%，降幅相当明显。而与此形成鲜明反差的是，8月房价持续走高，据统计，开盘均价已达16165元/平米，环比7月开盘均价上涨了10.7%，每平米涨幅达千元以上。

　　 京城楼市又一次上演了似曾相识的“价涨量跌”的现象，凸显楼市供需双方的博弈心态。购房者因房价上涨过快而难以承受高房价的压力，导致了观望。而开发商则因资金充足等多种因素，提价销售。然而，“量跌价涨”的现象不可能长时间持续，楼市在经过一段“滞涨期”之后，必然会出现调整，我们认为，小范围内的“拐点”很可能在“金九银十”出现。

　　 首要原因是市场、政策的变化导致开发商心态发生了微妙的变化。受到楼市成交量的持续下跌，加之宏观政策的微调，包括二套房贷的收紧的影响，未来市场走向增加了不确定的因素，这必然令部分开发商担心市场出现波动。从8月京城楼市集中推盘可以明显看出开发商对后期市场的不确定，实施了加快推货的举措，从而实现减轻库存压力、回笼资金的目的。亚豪数据显示，8月份京城开盘项目的数量达到了81个，创历年单月开盘数量之最。如果“金九银十”能够延续8月的推盘量，那么市场供应增加、需求收窄，供需的逐步平衡必然会导致整体房价涨幅趋于平缓。

　　 其次是需求层面，京城房价的高企制约了自住消费的持续释放，而二套房贷的重新收紧不仅抑制了楼市部分改善性住房消费，政府调控的“有形之手”还起到了极强的信号作用，将可能影响楼市主流消费客群，即改善性客群和投资性客群对市场预期的信心不足，造成楼市成交再度下探，将会进一步加剧购房者与开发商之间的博弈。为了刺激购房，一些前期销售情况不理想的项目必然会调低售价预期，出台相应的优惠措施吸引客户，甚至可能出现前期过快、过高上调售价的项目降价求售。因此，“金九银十”期间，京城楼市很可能出现局部小范围的“拐点”。