张志斌

　　本周股指的走势可谓是跌宕起伏，从上证指数周一的近200点大跌，到随后4个交易日的连续反弹，地产龙头万科A（000002.SZ）的走势可谓是关键至极，周二午后开盘连续的大买单使其股价直线上升，从而带动了整个地产板块的反弹。那么，在经过连续4个交易日的反弹之后，万科后续能否继续带领大盘上扬呢？

　　行业整体超跌？

　　湘财证券认为，本次房地产板块先于大盘出现了调整，最大调整幅度达到了30%。在基本面没有出现大的异常情况下，出现如此大的跌幅，从短期来看地产板块已经处于超卖阶段。

　　地产本轮调整有两大原因。首先，经过上半年的火热行情，7、8月的楼市进入了传统淡季，房地产板块在前期较大的涨幅后也面临技术上调整的压力；其次，二套房贷收紧、下半年货币政策的结构微调、银行系统的放贷收紧也对整个市场心理预期上造成较大冲击。

　　比如万科刚公布的8月销售数据就显示，虽然公司8月销售数据同比继续增长，但环比7月却出现了下滑，面积和金额分别下滑了15.1%和5.8%。兴业证券认为，考虑到8月份主要城市住宅销售面积环比下滑幅度基本在10％～30%，万科8月份的销售成绩基本正常。从公司的推盘节奏看，下半年计划总推盘面积为270万平方米，其中三季度、四季度分别为110万平方米和160万平方米，10月份推盘面积约为70万平方米，是下半年最多的一个月。不过由于9月份仍没有较大的推盘量出现，预计9月成交面积相对8月不会有明显增长。但从全年来看，销售金额仍有可能达到600亿左右，同比增长25%左右。

　　招商证券则认为，房价未来数年内保持持续平稳上涨的概率最高。从大的房地产周期来看，中国现在还处于周期的前半段，未来数年房价总体仍处于上行阶段；现金多、存货少，开发商也不会降价；土地供应不足、地价上升的趋势短期内难以改变；二套房信贷收紧并不会导致房价转为下跌。

　　湘财证券也表示，上半年房地产行业的业绩基本符合市场预期，随着步入9月，金九银十的预期逐渐高涨。房地产板块是所有板块中2010年业绩确定性最强的。从相对估值来看，经过前期大幅调整，许多公司的2009年动态市盈率回到了20倍左右，投资价值已经显现。

　　再融资困境

　　具体到万科而言，公司前期公告的再融资不超过112亿元的决议也成为市场关注的焦点话题。

　　从万科公布的融资方案来看，此次拟通过公开发行A股募集资金。本次发行股票数量将不超过招股意向书公告日万科总股本的8%（约8.80亿股），扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。其中92亿元拟投向14个住宅项目，用于该等项目的后续开发建设；20亿元募集资金用于补充公司流动资金。

　　以募集112亿元，按增加股份8%计算，万科的增发价格至少将为12.74元/股，如果考虑发行费用，增发价格将在13元/股以上。而万科本周的收盘价仅为11.17元，这也意味着万科如果想顺利实施增发，其股价的上涨是必然的需求。但在目前的市场整体环境股价上涨显然并非易事。

　　中投证券认为，公司财务稳健，目前资金较为充裕，但公司此前调整了开工计划，加快开工节奏，财务上需要保持更大的腾挪空间。若融资成功，将有利于加强公司项目储备并保持领先的竞争优势，实现持续快速发展。公司6月末资产负债率66.4%，扣除预收账款后的负债率为42.4%，净负债率为10.7%，期末账面现金268.8亿元，比2008年末增长34.5%。2009年新开工面积从年初的403万平方米增加到585万平方米，提升45%。

　　而从公司拟募集资金投入的14个住宅项目（募资投入部分）总建筑面积637万平方米，预计投资总额约为365.8亿元，公司预计将带来销售收入488亿元，净利润58.4亿元，平均销售净利率12%，投资收益率16%。若上述资本融资顺利实现，公司的股东回报有望从2008年12.6%的水平逐年提高。

　　招商证券则认为，万科将重归高增长。先前投资界都觉得万科以后再难以保持高增长，这是不尽正确的。经过两年的蛰伏，种种迹象表明万科目前已经基本理顺了内部的拿地、经营、成本控制、人才储备等制约公司规模边界的问题，万科将重归高增长；万科将通过在一些非核心城市收购项目和大规模拿地以确保高增长。

　　招商证券根据调研认为，公司的核心目标是“黄金30”的三角平衡。万科已经将EPS增长及保持ROE水平设定为公司未来发展的核心目标，这超越了企业常见的对销售额、利润总额增长的追求。作为一家上市18年的公司，万科正在为未来10年甚至更长的时间段设置以股东利益为核心的发展思路，这一未来发展的理想目标可望达致一个称为“黄金30”的三角平衡，而公开增发募集资金项目将助力高增长。