郝倩 蔡越

　　“其实服务式公寓的出租情况一直不错，直到5、6月份，我们出租物业仍可达到80%的出租率。”一家港资企业高层对CBN记者称。但多年来的租金持平，以及租客的减少却是不容争议的现实。华山夏都苑A栋被大摩收购后，1号楼以酒店式公寓推向市场，出租率约为70％；2号楼只租不卖，但入住率也不尽如人意。

　　丁香御苑在被兴业集团收购后，自2002年开始作为Chelsea服务式公寓出租至今年5月，多年来出租率保持在93％左右。业界认为这其中最主要的原因就是租金的下降和需求疲软。

　　“截至2009年第二季度上海高档服务式公寓月平均租金同比下滑幅度高达17.2%，且空置率上升。出租收益的锐减，使得许多国外投资者开始散卖手中的服务式公寓资产，希望能借势于当前火热的销售市场迅速实现资产套现。”柯志谦分析说。

　　相比出租方面的“温吞水”表现，“大户”对这些出租物业的“散卖”却可获得较为丰厚的收入。嘉里华庭所在的华山路板块约有近20个次新二手房的高档公寓楼盘，代表楼盘包括汇贤居、鸿凯湾绿苑、愚园公馆、嘉里华庭、东方剑桥、东方雅苑、丁香公寓等，该板块的住宅叫价一直以来都在上海房价的金字塔尖。

　　丁香御苑散卖房源的成交价格为6万元/平方米左右，大约收回资金逾13亿元。以2000年香港兴业国际从嘉里建设手中以3100万美元整栋收购该楼的价格（以2000年人民币兑美元中间价8.2783计算，当时3100万美元折合人民币2.6亿元）粗略计算，兴业国际此次散卖丁香御苑的收入较当时收购成本已净赚10.6亿元人民币。

　　同样，按照大摩收购的华山夏都苑最终以5.5万~6万元/平方米成交，相比大摩2006年约合2.8万元/平方米的买入价也已成功翻番。

　　记者注意到，自今年6月份以后入市的“旧盘”则又比上半年入市的楼盘有了较大幅度的提价。其中“捂盘”收益最高的就是和记黄埔（00013.HK）旗下的四季雅苑。为了准备出售，被开发商持有出租超过8年的四季雅苑自去年中起便不再与租约到期的客户续约。在年初，这批总共200余套转租为售的别墅房源预计售价约5万元/平方米，到8月时，该项目的预估定价已经达到10万元/平方米。

　　同样，均价维持在8万元/平方米以上的嘉里华庭二期也较一期6万元/平方米左右的成交价提高了三成。开发商高层人士对CBN记者坦言，“并不着急回收资金”，他们在1个月之内有十来套的预订，并对此成绩表示“满意”。只要在8个月左右的期限内将62套房源出售，就已经基本达到该公司的销售预期。

　　“我们是在出售2000万，而不是200万一套的房子，所以不可能在1~2个月内清盘。实际上，这两个月楼市的陡峭涨幅也并不健康，可能会在接下来有所平复。”该高层人士称。