郝倩 蔡越

　　租金跌了，房价涨了

　　一边是楼市豪宅售价逐月走高，另一边则是租金与出租率难以抑制的走低。在“散客”们还在以“转售为租”达成“惜售”的目的时，“大户”们已经开始悄悄地转租为售了。

　　“即使按照前几个月的售价，买家的租金毛回报率也不足2.5%，大多数都集中在2%左右。按照现在的售价，毛回报率则接近于零。这是一个非常可怕的现象。”一家港资开发商高层对CBN记者感叹说。但是与此同时，这一轮楼市的高潮与2007年不同，当时仅是大众消费的住宅销售火爆，但今年的市场表现则是对豪宅的接受度明显提高了。这又让那些持有高档房产的开发商有了变现的绝佳机会。

　　销售多日的嘉里华庭二期保持着一如既往的平静。这里既没有专司其职的销售人员坐镇，也没有喧闹的销售现场。这个项目地处华山路，项目周边原本是上海历史最早的外销住宅区域之一，聚集了16个外国领事馆和15家五星级酒店，是上海传统的高档住宅区之一，多年来少有新房供应。

　　“你们买还是租？现在售价7.5万~11万元/平方米；租金则一套237平方米的四房月租金为4万元。”当记者以购房者的身份来到售楼处时，销售人员一脸的不耐烦。她并非嘉里华庭二期2座专职负责销售的人员，只是每当有“散客”进入小区要求看房时，便会由现场的物业，或是接待人员电话通知，她则从紧挨着的那幢出租物业中出来临时“客串”一下讲解员。

　　但是，按照这里动辄2000万的销售总价，散客突然拜访的情形极少，大都是先预约后看房。根据开发商的解释，此次出售的房源仍“以香港购买者为多”。

　　按照网上房地产标注的时间，此次嘉里华庭二期抛出了62套住宅房源，是三幢楼中的第2座。项目从8月11日开始销售，网上备案的参考价为9万元/平方米，可按20%的范围浮动，即7.2万~10.8万元/平方米。按照该项目230~145平方米的主打户型，最终的总价将在2000万元上下。

　　“我们不会对装修作任何改变，可能会在大堂做一些重新装修，但也只是软装上面的小改动。”销售人员对CBN记者表示，目前样板间内的装修标准即最终的交房标准，这一标准与旁边二期的另外一座，也就是服务式公寓的装修标准相同。只是另外两座的装修已分别于2006年和2007年完成，而这一座在售的是在去年底才完成装修。鉴于“新装修”，而且只对外出租过少数的房源，所以这次无需再作改变即已投入销售。

　　“嘉里华庭二期2座在2007年便竣工了，但是当时一直对出租还是销售举棋不定。后来又经历了楼市的低谷，更是将整体的装修节奏也放缓了。装修最终拖到了去年年底才完成。”知情人士对CBN记者称。

　　除了浦东的老牌出租物业四季雅苑，最近上海投资人“由租转售”的热点项目都集中在浦西，而且出售物业相邻都在1公里半径之内。这其中，大摩早在今年的4、5月份就将位于长宁区幸福路上的华山夏都苑A栋2号楼房源在市场上零散放售，仅2个多月就告售罄。根据仲量联行战略咨询亚太区主管柯志谦透露的消息：2号楼不到3个月便售出了59套房源。

　　与嘉里华庭二期一条小街之隔的嘉里华庭一期，其中一幢楼被香港兴业国际收购后更名为“丁香御苑”，并于今年5月28日进入市场“零售”，110套房源在1个月内清盘。CBN记者在现场看到，目前已售罄的项目大堂密闭，正在内装修的过程中。直到现在，大堂门口“Chelsea”的标签仍未除去，这是之前服务式公寓的品牌标识。

　　“由于‘丁香御苑’本身就是兴业国际从嘉里建设手中收购的，所以是二手房，他们在何时出售这方面拥有相当的主动权，因为他们甚至免了一手房转租为售仍需申请预售许可证的复杂程序，只需要开通网上销售即可。”知情人士对CBN记者称。

　　至于在短短4个月内多个楼盘转租为售“匆忙”上市，其中一家开发商对CBN记者坦言，他们做这个决定也花了半年的时间，这其中楼市经过了“小阳春”，之后又曾担心是否会有“倒春寒”等等，所以斟酌何时才是最好的开盘时间也费了一番心思。