唐文祺

　　第一太平戴维斯在最新发布的一份报告中称，从上海豪宅租赁市场的表现看，客源在增加，搬迁量在加大，一年之中的租赁繁忙时期已经到来。随着不少开发商选择将其拥有物业转租为售，使得市场中的可租赁优质物业数量有所减少。可是，住宅租赁市场的平均租金依然受到下行压力的影响，导致租赁回报持续走低。

　　虽然豪宅租赁市场似乎已有走出低谷的迹象，但这并不能阻挡一些业主将手中物业转租为售的决定。摩根士丹利销售其长宁项目，新加坡雅诗阁出让浦东的物业，而嘉里集团的丁香御苑刚刚结束热销，和记黄埔的四季雅苑也正在寻找潜在买家。

　　随着这些开发商与投资机构的减持，上海豪宅租赁市场的房源，在近期内突然呈现出供应减少的现象。而随着供求态势产生的微妙变化，上海豪宅租赁市场的入住率则呈现上扬走势。

　　第一太平戴维斯的报告中显示，在第二季度，上海豪宅租赁市场的整体入住率环比上升了2.6个百分点，达到了79.7%。而随着来沪外籍人士人数的增加，加上部分公寓对租赁业务的调整，豪宅公寓租赁市场的平均入住率同样上扬至77.0%，与上季度相比推升了1.5个百分点。该机构同时预期，从未来市场情况预测，上海豪宅租赁市场仍未复苏。

　　显然，入住率的提升仅是乐观表象。研究数据显示，上海豪宅租赁市场的平均租金水平，在第二季度间下滑了2.4%，为175.9元/平方米/天，与去年同期相比，下降了6.6%。第一太平戴维斯分析师表示，2009年上半年，由于大部分跨国公司仍旧执行较为严格的控制预算及节省开支的政策，使得住宅租赁市场的平均租金受到下行压力。“外籍员工在合同期满时，通常会试图争取约10%~20%不等的租金折扣，或寻找其他同类住宅产品，这种现象在小业主市场中尤为明显。”

　　据21世纪不动产上海锐丰世纪花木店经理管丹蒙介绍，目前四季雅苑的独栋月租金在6万元左右，周边云间绿大地、御翠园的同类房源月租金则分别约为6万元/月和6.5万元/月~7万元/月。“总体而言，今年四季雅苑周边的豪宅租赁市场没有明显起色，量价水平的表现较为一般。”

　　另一转租为售的嘉里华庭项目，在出租之时一直保存着70%~80%的入住率。其中，两房月租金在2.2万~3.2万元/月，三房月租金为3.2万~4.2万元/月，四房则以4.2万元~5.2万元的价格进行出租。据汉宇不动产豪宅部高级经理邵保龙介绍，自2008年下半年开始，周边豪宅楼盘的月租金情况普遍下跌了三成。目前东方雅苑的三房租金约在1万元~2万元/月，东方剑桥的三房可按1.8万元~3万元的租金水平租赁，而汇贤居三房的月租金已至2万元~3万元不等。

　　多家中介向CBN记者表示，大业主采取转租为售的想法很容易理解。邵保龙认为，以嘉里华庭四房为例，以月租金4.2万元~5.2万元的收益率，远远比不上当前8万元/平方米的对外售价。第一太平戴维斯提供的数据显示，今年第二季度，上海浦西地区豪华公寓租金同比下降了3.0%至239.9元/平方米/月。分析师指出，与过去长线租赁形式的家庭客户相比，目前客户则以短租型的个人及夫妻为主，且公寓租赁市场在近期的竞争表现相当激烈。

　　管丹蒙则表示，从市场具体反馈情况来看，由于豪宅针对客户群体以境外人士为主，但全球经济形势的变化导致这部分群体的租房补贴缩水明显，需求同时降低。另一方面，在经历租金下跌调整之后，豪宅小业主们降低租金的意愿较弱。“豪宅租金水平在整体经济形势出现明显好转之前，较难有明显上涨。”