张艳红

　　从今年3月房价开始升温，深圳一手住宅均价仅仅用了半年时间，就重新创造了历史最高点。数据显示，8月份深圳一手住宅成交均价达到18380元/平方米，已经较2007年10月的最高点17350元/平方米溢价近7%。

　　但随之而来的成交量萎缩，让刚刚开始的“金九银十”面临考验。市场是否由此步入“拐点”，成为深圳业界又一次争论的焦点。

　　成交极度萎缩

　　深圳市国土房产部门的统计数据显示，今年８月，深圳市新建商品住宅销售均价为18380元/平方米，比去年同期上涨21.39%，并创出深圳一手房销售均价历史新高。自此，深圳一手住房价格已经实现了连续6个月的快速上涨。

　　与此同时，深圳市新建商品住宅销售面积为38.6万平方米，环比下降42%。但今年１~８月，深圳市新建商品住宅共销售473.22万平方米，比去年同期增长56.28%。

　　特别是8月的最后一周，深圳一手住房成交量以688套的“地量”收尾，与前周相比有大幅下降，环比降幅达45.6%。世联地产的研究报告指出，该周，深圳关内市场成交低迷，除南山区外其余三区成交量均创出了2009年以来的新低，这是导致上周深圳一手房成交量大幅下滑的最主要原因。

　　历史往往惊人地相似。对宏观经济反应敏感的深圳楼市，在8月出现了与2007年年中一样的走势。坊间已有声音称，成交量的萎缩，将预示着深圳楼市会再度出现“拐点”。

　　不过，深圳中原地产总经理李耀智指出，这一次，由于宏观经济的背景不相同，楼市的现状与2007年有着本质的区别。他指出，目前的深圳楼市出现了两种分化，一是关内一些资源稀缺型的产品仍旧受到追捧，买家的购买热情不减；另一则是，关外质素相对不好的产品，在经过半年的快速反弹后，买家陷入了较明显的观望。此消彼长，豪宅成交比例增加，直接导演了房价上涨的态势。

　　深圳一业内人士也作出了相同的判断：由于房价已经有所上涨，首次置业人群的观望氛围浓厚，导致单价较低的商品房成交量萎缩明显。在成交量下降的大背景下，关内商品房交易比例升高，促成房价突破了2007年的历史高点。

　　世联地产的数据显示，深圳关外的宝安、龙岗均价分别为13000元/平方米和10000元/平方米，而关内的福田、罗湖均价均突破了30000元/平方米。

　　李耀智指出，除了首次置业人群观望，一批普通投资者也加入到观望行列，一批本着长线放租目的的购房者，已经明显感觉到租金回报率很低，不愿此刻出手购房。

　　博弈“金九银十”

　　成交量的下降，是否对开发商形成压力，从而对价格主动进行回调？对此，一大型房地产开发企业深圳公司负责人给予了否定的回复。在他看来，今年的一轮房价上涨，是对过去一年半价格下跌的修复。“经过上半年的销售，多数开发商手中根本不缺钱，因此，没有人愿意主动回调价格。”

　　值得提及的是，深圳最近一场普通的土地拍卖，超过10家开发商角逐宝安的两地块，最终成交地价达到6600元/平方米。“如果按照去年的价格销售，开发商已经没有多少利润空间，因此，除非出现资金的压力，再度出现大幅度降价抛售的可能性非常小。至少在今年不会发生。”

　　深圳有中介行的统计显示，进入9月，开发商推盘量会明显加大。李耀智指出，一手成交量会随着推货量增加而有所放大，但二手房交易会缩减，以保持总体量的平衡。但遗憾的是，价格却不会在短期出现“拐点”。“在实体经济没有确认回暖的时候，政策面不会对楼市进行明显挤对，开发商的银根也仍旧宽容，加上不少发展商上半年已经完成全年销售任务，未来几个月卖楼压力并不大。”

　　世联地产深圳区域副总经理甘伟则认为，7、8月的成交下跌，不会延续到未来几个月。“金九银十”仍然是可以预期的。开发商在9、10月份新盘定价上会相对谨慎。随着成交量放大，豪宅成交比例下降，全市的成交均价也会有所回落。