先天资源不足加上管理缺陷，却打上千万元级高价，广州楼市频现“被豪宅”

　　编者按

　　据经纬行统计数据显示，上周广州十区两市共新增8个豪宅项目，供应呈“井喷式”供应，环比增幅高达100%。豪宅井喷，与2007年何其相似。不同的是，今年的豪宅价格动辄以千万元计，开发商的营销手段也不再像往年那样“买豪宅送名车”，把豪宅名车当白菜卖，而是玩起了更“虚”更“玄”的名头——尊贵服务、生态环境、尊贵生活方式。得益于通胀预期下大量资金流入楼市，今年广州豪宅似乎有了挺直腰板的底气。

　　问题是，卖出了上千万元高价的广州豪宅，是否配得上这个高价格？

　　事实上，从记者接到的各种投诉情况来看，目前的广州豪宅无论在质量还是管理方面，均有待进一步提升，而真正称得上各方面都无可挑剔的“标杆豪宅”又依然远远稀缺。不由得让人担心，标价千万元级的豪宅扎堆叫卖，到最后可能变成只有“高价格”，却没有“高质量”支撑。信息时报记者 徐凤

　　豪宅等于高质？NO！

　　质量问题不比普通商品房少

　　近期，信息时报记者接到花都某豪宅项目业主吴先生的投诉电话，声称自己千万元买的别墅存在严重的工程问题，开发商却不准退房，不准转卖。

　　上周末，记者到现场发现，从表面看起来，过千万元的豪宅装修得富丽堂皇，找不出丝毫破绽。据吴先生介绍，目前面临的最大工程问题就是中央空调系统无法正常工作，开发商曾承诺在今年9月前完成热力站的改造，但至今没有实施。“开发商在卖楼时，卖力向我们介绍产品质素如何好，没想到交楼时却出现如此多问题，开发商之前说的话都成了空头支票。”吴先生气愤地说。

　　据记者了解，目前，开发商在卖千万元豪宅的过程中，往往把产品质素的宣传摆在最重要的位置；有的开发商承诺建材及室内设备均精心挑选世界知名品牌产品，并通过IS0质量体系认证等。

　　据业界人士透露，在大多数人心目中，价格上千万元的豪宅产品，质素应该肯定没有问题；但事实上，豪宅的问题并不比普通商品房少。千万豪宅究竟能不能达到开发商宣称的质素标准，业主在购房的过程中，在没有看到现楼的情况下，谁也无法得知。

　　信息时报记者 徐凤

　　完全封闭式管理？NO！

　　依山而建百密往往有一疏

　　据记者了解到，目前的大多数豪宅盘都声称封闭管理、保安24小时巡逻，或是有全方位的电子监控。但记者在踩盘时发现，并不是所有豪宅都能做到完全封闭管理。

　　记者在花都某已有早期业主入住的别墅盘踩盘时，就能随意进入该小区，保安并没有询问记者。当记者问该盘销售人员为何别墅楼盘这么大，路上却没几个保安时，该销售人员笑称，“我们这里会有保安巡视，但主要还是用整个监控系统24小时监控社区。”

　　据记者了解，广州有不少豪宅都是集中在花都、从化、番禺，而这些区域离广州市中心比较远，买家并不是每天都会入住，有些别墅完全就是为了度假而买。而且别墅楼盘面积较大，有些是依山而建，安全、隐私问题成为众多业主担忧的事情。某开发商负责人透露，“其实做到完全封闭还是比较难，就算百密还有一疏呢。但豪宅盘都是高端客户，所以在管理上肯定比其他楼盘要好一些。”比如颐和高尔夫庄园的保安，大部分都是请来的中南海退役士兵，同时还配备摩托车不间断巡山等。

　　在某些豪宅盘记者就见识了封闭式的管理，小区的保安人员对该片区的业主和业主的车非常熟悉，当遇到陌生人或陌生车进入该区域时，保安人员会经过询问确认后开出证明才能放行。

　　虽然同为豪宅，但并不是所有豪宅在承诺封闭式管理后，所有员工都能做得尽职守责。这与开发商的信誉、小区的管理、人员的素质都是相关。

　　信息时报记者 张金娜

　　公主王子般的生活？NO！

　　象牙塔难敌生活不便问题

　　“你想过公主和王子般的生活吗”、“你知道金字塔下少数人的生活是怎样的吗”……今年，广州开发商一改往日买千万豪宅送宝马、送境外游等方式，开始大力宣传豪宅生活的奢侈程度。

　　近日，某千万豪宅打出广告称，买房附送80万元的高尔夫会籍，业主就在家门口打高尔夫；另一豪宅则打出“买别墅送游艇会会籍”的广告。而据记者了解，花都某千万豪宅在今年上半年开售时，也主打“生活方式”牌，以“低调的奢华”与“人性化的生活模式”为宣传砝码。

　　对于很多购房者来说，奢侈、有品位的生活方式是身份的象征，确实有较大的诱惑力。不过，某知名房产专家对此指出，这种引诱性的宣传，往往让购房者更多地关注精神层面，而忽略了现实生活的便利性。比如不少豪宅存在地段偏远、生活不便等问题，住进去后业主才会发现，象牙塔并非想象中那般美好。

　　信息时报记者 徐凤

　　豪宅演变：

　　从自住变投资

　　几年前，豪宅买家的购买行为追求虚荣多过讲究实际，而开发商为迎合买家的心理，也不断标新立异，过分追求表面。但近几年，随着豪宅市场不断走向成熟，不管是开发商还是买家心态，都在逐渐趋于成熟。

　　豪宅盘：

　　从毛坯到超豪华装修

　　从近几年的豪宅市场来看，越来越多开发商重视豪宅的高标准物业服务，并以此作为宣传提价的新“筹码”。据记者了解，有的豪宅打出“礼宾式”尊贵服务模式；有的豪宅则将服务重点放在“零干扰”、“私密性”上。

　　除此以外，近几年的广州豪宅市场相较之前，也更多地大打“生态环境”牌。同时，很多豪宅还在项目内自建高尔夫球场，靠近海、江的豪宅，还专门配备私家游艇等。

　　在产品设计方面，目前很多总价在千万元的独栋和联排别墅普遍设计了私家电梯，这是之前很多豪宅项目不具备的。在装修方面，几年前的豪宅项目基本是毛坯交楼，而近几年出现的豪宅，基本是高装修交楼标准，一套总价在千万元左右的别墅，装修就高达百万元。

　　购买群体：

　　从自住转向投资为主

　　据了解，早期的广州豪宅市场由于历史的原因，买家大多数是香港人，大多数是炒楼客和投资客，而国内买家一般都买不起。但随着经济的发展，国内豪宅买家越来越多，已逐步取代了香港客而成为豪宅购买群的主体。

　　据中介机构统计数据显示，近几年，豪宅的购买群体以投资为主所占的比例大幅上升，目前已占近五成，并有逐渐递升的趋势。同时，从近年豪宅成交量来看，豪宅的市场消费购买力仍比前几年有较大的空间。

　　维森置业董事长张维伦表示，广州房地产市场经过多年的发展，“由于现阶段豪宅的潜在买家多为二次置业者，已有购楼经验，因此其购买决策、购买行为更为趋于理性，在购房时十分注重楼盘的规划设计、环境质量等综合素质。”信息时报记者 徐凤

　　一言堂

　　谁在“被富豪”？

　　到底是谁在买广州的“豪宅”？这个问题，估计除了开发商，没有人能够回答。

　　自广州楼市在2005年后进入高速增长期以来，“豪宅”这种本应属于“少数派”的产品，遍布广州。特别是在这一两年推出市场的中心城区项目，每必称“豪”。似乎“不豪”就对不起自己、对不起市场、对不起消费者！

　　“豪宅”对于开发商的意义，不仅仅是一种品牌、一种实力、一种产品标竿的意义，更为重要的是它意味着“高利润”。君不见，之前曾有媒体披露部分项目的楼面地价每平方米仅数百元，但可以卖到万元以上的高价。而且，越是“豪宅”，越能叫价、越敢叫价！但将之放到国际豪宅圈，乃至北京、上海、深圳、香港等城市相比，更多的广州“豪宅”虽然在内部的硬件元素上做出补救，但先天的资源环境不足，以及后期的管理缺陷，决定了这些产品只能是“被豪宅”。

　　但广州的“豪宅”依然扎堆，成交依然“旺盛”。

　　那么，真正去购买这些“豪宅”的消费者，应该归于哪一类人群呢？顶级富豪、金领阶层？比例似乎有限。中产阶层、高级白领？从与产品对等的角度来看，他们是“被富豪”了。在开发商没有具体透露，而又需要保护消费者隐私权的情况下，我们只能将之归类于“市场投资者”。否则，又有谁在某“豪宅”楼盘一买就是几套、十几套？这类投资者，或许是广州“豪宅”的最大买家、最大获益者。

　　信息时报记者 李东元

　　广州10年豪宅路：

　　“标杆级别”依然稀缺

　　作为广州豪宅的代表，新河浦别墅、华侨新村、二沙岛别墅堪称广州各时代的巅峰之作。虽然近期市场上也推出了不少“豪宅”产品，但能超越“前辈”的作品，依然远远缺少。

　　80年代：

　　二沙岛

　　广州现代豪宅“一哥”

　　中国的住房正式实行商品化运作后，纵观广州的豪宅板块，最早呈现在消费者面前的产品，二沙岛的别墅及洋房无疑占据着最为显眼的位置。

　　二沙岛是珠江的一个江心岛，曾经是一个小渔村和连片菜地。自上世纪80年代中后期投入开发后，陆续建成了宏城花园别墅、新世界棕榈园、花城苑、金亚花园等独立、联排别墅和低密度洋房，加上这里又建成了星海音乐厅、广东美术馆等广州顶级文化馆所，更为这一片区增值不少。由于二沙岛四面环水，环境优美，又处广州核心区位，成为广州富豪所热捧的“聚集地”。传言中，广州多个大型房地产企业的老板均在此建家，同时也吸引了大批外国驻广州总领事、外国商会领袖等人士租住。

　　至今，二沙岛豪宅区可谓寸土寸金。在二手市场上，二沙岛的别墅价格均达3万元/平方米以上，最贵的独立别墅总价更超过5000万元。而别墅的月租金，同样是以10万元为计算单位。虽然二沙岛片区的开发完成已有多年的时间，而且广州的房地产市场在这10余年也得到了长足的进步，但在豪宅方面，二沙岛依然占据着广州的“一哥”地位。

　　新世纪：

　　滨江东

　　新崛起的大众版豪宅

　　在二沙岛之后，广州曾在本世纪之初崛起了滨江东豪宅板块。金海湾、中海名都、珠江花园……一大批以一线江景为卖点的项目迅速崛起于珠江南岸，并成为当时广州豪宅市场最为集中的区域。由于地理限制，这些产品多为平层、复式等洋房单位，而没有出现有富豪代名词之称的产品——别墅。而且，由于当时广州的房地产市场处于较为低迷的状态，滨江东的产品在发售之初多未能超越万元水平线，而成为一个“大众版”的豪宅区。随着近几年广州楼市的迅速崛起，以及政府部门对临江住宅的限制，这一板块的豪宅价值才得以慢慢体现。近两年，该区域推出的新品售价达2万元/平方米左右的水平，一线江景产品的二手产品也得到相应的提高。

　　近几年：

　　珠江新城

　　新豪宅扎堆的CBD

　　而后，随着经过规划调整的珠江新城的迅速崛起，这一以打造广州乃至华南地区“中央商务区”为目标的区域，迅速代替了滨江东板块，成为广州新一代豪宅的集中地。从誉峰、凯旋新世界、中海观园、珠江别墅，到近期的星汇云锦、嘉裕丹顿阳光、合景领峰、朱美拉公寓、珠光新城御景、博雅首府等，无论是在豪宅项目的数量，还是产品的价格上，这一区域均领先于广州的其他板块。并且，随着珠江新城CBD建设的逐步完善，区内住宅产品的价格即使是在楼市低迷的2008年，也一直居高不下，在今年更有进一步升值的趋势。

　　除珠江新城板块外，广州目前在售的，而且能称之为豪宅的项目分布较为零散，如广园东的汇景新城、南湖的颐和高尔夫庄园、花都的美林湖、天湖峰境，以及华南板块的星河湾、锦绣香江等。

　　未来

　　二沙岛地位难再被超越

　　与北京、上海、深圳等城市相比，广州的豪宅略显“小气”，能达到数千万元以上“标杆级别”的真正豪宅较为稀缺。同时，纵使在近10年来，房地产行业的开发水平得到了巨大的进步，但广州依然没有出现可撼动二沙岛别墅“一哥”地位的豪宅产品。不少业内人士表示，这一方面与楼价水平有关，另一方面也是受环境资源条件限制而导致的结果。

　　二沙岛所拥有着的地理位置和环境资源，是目前广州豪宅产品较为集中的滨江东、珠江新城所不能比拟的，后者所能依托的只有珠江和CBD两大资源。而花都的玖珑湖、美林湖、天湖峰境等项目，与中心城区距离较远，也难以成为第一居所。

　　在珠江沿岸限住限高的情况下，为弥补资源环境的先天不足，目前更多的开发商只能从产品自身上去挖掘，赋予产品各种各样的“奢侈”元素，在户型设计及面积、装修、概念上做后天包装，并借助市场时势推产品。但先天的缺陷，后天的努力依然难以弥补，因此，广州的“标杆级别”豪宅依然稀缺。

　　时报调查

　　七成网友对豪宅“只敢远观”

　　在当今楼市大势仍不稳定的大环境下，作为财富和身份象征的千万豪宅市场如何呢？近日，信息时报联合搜房网进行一份调查显示，在接受调查的493名网民中，近五成人表示平时看豪宅的次数不超过三次，近九成人认为千万豪宅销售价格太高，单价每平方米应在15000元左右。

　　本次调查中，尽管有2/3的网友表示“有意观摩在售的豪宅盘”，但将近七成的网友表示“仅是想想而已，自己根本无力购买”。资深房产专家韩世同表示，“从目前豪宅市场的成交情况来看，广州豪宅的潜在消费群体依然庞大，而且购买欲望强烈，但目前豪宅的价格却让人望而止步。”

　　对于“购买豪宅的用途”，选择自己居住的受访者比例高达56%，其次是度假占25%，选择作为投资的只有18.75%。大多数有着购买豪宅意愿的市民最看重的是“超大且自由的空间”、“奢华的生活体验”和“高投资回报率”，三项的比例都超过30%。

　　对于目前豪宅的房价，逾九成调查者都认为太高了。近一半受访者认为，即使在广州市中心区，豪宅的单价应在15000～20000元/平方米比较合理。某业内人士分析，该组数据表明，如果能在保证豪宅品质的基础上控制好成本，适度下调豪宅价格，可能会引起一轮购买狂潮。

　　信息时报记者 徐凤

　　业内资深专家韩世同：

　　市场环境造就千万级豪宅价

　　2007年楼市高峰期和今年的第二季度，广州豪宅都卖得比较热。不过2007年的时候，上千万元的高端住宅并不多见，而今年则有不少这类豪宅陆续推出市场，这与整个市场大环境是密切相连的。

　　今年上半年市场对通货膨胀的预测，就是导致今年豪宅市场热销的重要原因，因为有不少人担心自己的资产缩水，又恰逢豪宅的大力推出，所以豪宅卖出了很高的价格。当然，并不是所有开发商都能打造出热销的豪宅产品，豪宅的品牌和营销手法都是绝对重要的，比如花都某千万别墅盘，就花了1000多万元制作宣传片，花了7000万元打造营销中心，当然，这些最终还是“羊毛出现羊身上”。

　　信息时报记者 张金娜

　　满堂红地产研究部总监龙斌：

　　广州标杆型豪宅仍数量有限

　　今年4～6月，出于通货膨胀的预期，大量资金转移到楼市，导致高端豪宅集中释放。随着豪宅市场的发展，广州豪宅数量肯定会增多，但不会占据到楼市的20～30%这么大的份额。总的来说，广州豪宅发展前景还是相当可观的。未来虽然会供应过剩，但标杆级别的豪宅还是有限的，因此标杆豪宅产品会越卖越贵。信息时报记者 张金娜

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