尽管商品房预售制度是房地产市场发展过程的产物，目前已成为房地产市场的普遍现象。但接二连三的楼房倒塌，确实不得不引起我们对预售制度的深思。它究竟伤害谁？该何去何从

　　文 符启林

　　当上海的倒楼事件还没有停歇，最近南京又爆出了“楼脆脆”的消息，2009年看来也是多灾多难。当人们还在梦想中计划着未来的家园，房价却尺尺看涨，而在纸上图画中的房屋依然大行预售之道。

　　这个源起上世纪50年代香港，俗称“炒楼花”的预售制度，一到中国就成为地产商的“亲密爱人”。尽管商品房预售制度是房地产市场发展过程的产物，目前已成为房地产市场的普遍现象。但接二连三的楼房倒塌，确实不得不引起我们对预售制度的深思。它伤害了谁？该何去何从？

　　倒楼伤害了谁

　　房屋还没有建好之前，将一个期待权预先售予社会公众，预购人还可以将预购的房屋再转让。这种预售制度目前为全世界许多国家所采用。

　　为何要采取这种制度呢？因为房地产市场资金需求量大，建设周期长，如果要等到房屋建好后再出售，一般的开发商都承受不了，也解决不了社会大众急迫购房的需求，因此这种制度的创立迎合了社会的需求，也促进了房地产市场的繁荣。

　　中、外的房屋预售从制度本身来说，其性质应该是一样的，即购房人先付首付款，在未来的一段时间内，开发商才将盖好的房屋交付购房人。如要说有重要的区别，主要体现在如下一点：欧美国家的信用制度比较发达，对开发商和购房人等主体来说，大家都受信用的约束，不敢轻易违约，因此商品房买卖领域的坑蒙拐骗案例较少，不像中国大陆房地产市场刚起步不久，鱼龙混杂，容易导致资金链断裂，使购房人受到损失。

　　在我国颁布《城市房地产管理法》之后，房屋预售制度已经上升到法律的高度，为国家的重要法律所确认，并有一批行政法规和地方性法规与之相配套，应该说商品房预售制度对中国的房地产市场发展起了功不可没的作用。

　　上海倒楼事件对谁的利益伤害最大？笔者也非常关注此问题。网上都说这是史上最牛的倒楼事件，甚至有些旅游公司还把其当作反面景点，组织游客前去参观。该楼的倒塌确实引发了许多问题，比如开发商要承担什么责任，购房人还是否需要继续支付按揭款，所购的房屋是否上保险等。

　　关于该楼的倒塌，笔者认为与商品房预售制度关系不大，不能因为一朝被蛇咬，十年怕草绳。商品房预售制度一直在全球推行，尤其是香港，别的国家和地区为何没有倒楼，而在我国楼一倒就赖在该制度上。

　　但此事确实折射出商品房开发领域的一些问题：一是政府如何对该领域进行监管；二是开发商如何负责任，尤其是民事责任和刑事责任；三是购房人如何维护自己的利益。

　　预售的两面

　　商品房预售制度虽然为法律所确立，但一般的消费者对该制度了解比较肤浅。在房地产市场，开发商是强者，消费者是弱者，要维权十分艰难，特别是现有的《消费者权益保护法》，根本没有将商品房作为商品即消费品对待。部分购房人可能知道商品房预售必须“五证俱全”，但具体是哪五证可能也不清楚(注：“五证”即建设用地使用权证书、土地规划许可证、建设规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证)。

　　从目前来说，预售制度的规则对购房人而言欠缺公开、公平和公正，欠缺透明度。购房人付了款何时取得房产证，遥遥无期；物业管理费也由不得购房人说话，完全是开发商说了算。再举个小例子，比如购房人购房，依据《物权法》的规定，必须办理预告登记手续，但这完全是开发商一手操纵，基本上是开发商单方办理，购房人根本没有参与，根本不知道如何行使自己的权利，如开发商将商品房预告登记办理在另一个购房者的名下，根本不是办理在第一个购房者的名下，这就造成了一房二卖，第一个购房人有可能拿不到房子，这就损害了第一个购房人的利益。法律对此领域也没有细化，存在很大的欠缺。

　　当然，笔者认为，商品房预售制度与房价的高低以及房屋质量的好坏没有必然的联系。该制度在香港实行了近五十年，都没有太大的问题，怎么到了中国大陆会产生这么大的问题呢？我们不能怪该制度本身，而是我们没有实行好这个制度，或者是与该制度相配套的措施我们没有落实。我们应该很好地学习香港的经验，该制度发源于香港，在香港还一直在实施，也没有存在很多的问题，为什么在中国大陆就存在这么多的问题呢？是不是我们还有一些配套的制度没有吸收过来？还有一些经验还没有学到手？香港有一些学者总是笑我们：大陆想学我们的制度，但总学得不像。这真的很值得我们反思。

　　近几年的全国人大会议都有代表提出要废除该制度，这可以理解，其实世界上就没有一种十全十美的制度，任何一种制度都有其有利的一面和不利的一面，关键的问题是我们将哪一面发挥得更为突出。正如笔者前文所言，商品房预售制度对中国房地产市场的发展起到了极大的推进作用，如果没有该制度，商品房市场能有现在这么繁荣的局面吗？众多的城市居民能够比较体面地解决住宅问题吗？众所周知，中国的房地产市场发展到现在，不过十几年的时间而已。在其发展的初期，一是缺少资金，二是没有经验，三是老百姓急迫要求解决住房问题，如果没有银行资金的参与，任何一个较大房地产项目的建设几乎都不可能。商品房预售对各方面都比较有利：一是有利于开发商融资；二是有利于银行资金找出路；三是政府对此也高兴，带动了当地财政收入；四是购房人也比较欢迎，仅付首付即可获得房屋的住宅权。

　　当然，市场总要有一个发展的过程，如果房地产市场供求关系倒过来，老百姓随便在市场上即可以买到现房，谁还会去买一个还没建成的房屋呢？市场上的这种供求关系在中国还没有出现，可能还需要一段时间，所以笔者认为商品房预售制度在中国目前还取消不了，还需要存在一段时间，要等到市场很发达、完全成熟，再来谈这个问题。其实，在欧美等一些发达国家，在市场发展到一定阶段以后，商品房预售制度已经基本上不起作用，基本上是以现房交易为主。现阶段如果取消商品房预售制度，我觉得会带来如下问题：房地产开发规模会缩小，银行资金会找不到出路，政府财政收入会下降，房屋供求关系会更突出，部分民众的住房问题也不好解决。商品房预售制度是个链条，不能中断，否则会带来很多问题。

　　(作者系中国政法大学教授、经济法研究中心副主任)

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