回建强

　　下半年央行货币政策要“动态微调”了，7月份银行新增贷款只有3600亿元，那么是否意味着银行对房地产企业贷款全面紧缩了呢？不是。银行安身立命之本就是放贷获利，只是银行出于资金的安全性、收益性考虑，从来都“嫌贫爱富”。

　　在政策趋紧的下半年，银行依然会对优秀的房地产企业敞开供应资金。近日，万科发布公告宣布与建设银行达成协议，建行将给予万科500亿元规模的授信。截至目前万科总资产是1200亿元左右，持有现金270亿元左右，建行500亿元授信接近万科总资产的一半，这将极大改善万科的资产结构和资产收购能力。

　　而万科的融资还没完，银行授信之后还有股权融资。8月27日，万科发布公告，拟通过公开发行的方式增发不超过现有股本8%的股份，扣除发行费用后募集净额不超过人民币112亿元的资金，这也是房地产行业规模最大的再融资方案。

　　除了万科，金地获得了工商银行300亿元授信，股权融资40亿元方案也获得通过；央企背景的保利地产除了母公司的强大资金支持外，在证券市场非公开募集78亿元资金获得证监会批准……大房地产公司获得了大规模的银行授信，又要进行大规模的再融资，这使得本来实力就非常强大的公司更是如虎添翼。而反观全国6万家房地产企业，大部分企业规模较小，数量的庞大性和资金的有限性，决定了这些公司不会受到银行和股市的垂青。这也决定了当前我国房地产业的融资是非均衡的，优质资源越来越向实力强大的公司聚集。

　　为什么大型房企热衷于圈钱呢？一方面每个企业都认同钱多不压身，只要有机会，现金多一些总归是没错的。而更为重要的原因是，万科、金地、保利等大型房企在拼命“收集子弹”，目的是进一步在全国攻城略地，抢占下一轮的发展先机。

　　毫无疑问，上半年楼市经历了一波快速发展的行情，其发展速度甚至超过了2007年。市场规律不止一次地告诫我们，楼市不会持续单边上涨。当这轮楼市发展的基础——流动性过剩不再时，楼市的调整终将来临。那么去年侥幸逃脱破产命运的那些中小房地产企业又可能要面临选择了，要么做强做大，挤入行业发展前列；要么寻找婆家，卖个好身价。因为今后楼市发展的趋势必然是市场集中度越来越高，楼市“马太效应”越来越强。市场竞争能力强的企业获得融资的机会和规模更多，而融资规模大小又决定了企业获得土地资源的优劣与多少。

　　以万科为代表的大型房企目前正积极融资，具有央企背景的房企同样实力雄厚，这构成了今后全国房地产市场的主要竞争对手格局。

　　（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）