21世纪经济报道记者 陈小莹 实习记者 杨澜

　　 风声鹤唳。

　　 杭州地产圈，风波袭来已经三月有余。

　　 由杭州市副市长许迈永被双规引发的连番风暴，正在席卷整个杭州地产界。

　　 新华社8月28日通稿说，杭州市人大已正式终止许迈永的人大代表资格。今年4月下旬，浙江省纪委、浙江省委组织部有关负责人证实，杭州市副市长许迈永因涉嫌严重违纪，正接受组织调查。省委已决定免其职务。

　　 消息称，许主要事发于任西湖区委副书记期间经手的西溪湿地项目。

　　 据本报记者了解，由中纪委直接参与调查的许案，正在逐步扩大调查范围，重点在地产圈。过去两个月内，已有数位浙江知名房地产企业主接踵涉案被要求协助调查。

　　 浙江检查系统人士说，“单从数额上看，这个案子可能会成为全国数一数二的受贿大案。”据传，仅其中一家房地产公司的涉贿金额即高达数千万元。

　　 有迹象显示，杭州西湖周边一些地块经由政府投资公司、政府境外窗口公司，在部分掌握核心资源的人士手中经过种种巧妙安排，最终进入了私营企业囊中。在这个最新的现实个案中，官员和地产商之间的利益输送屡屡达到了千万级的惊人数字。

　　 楼市仍在疯涨中。土地这个核心资源已成权钱交易的核心砝码——只要监管稍有缝隙，自有资本逐利而上。而当交易细节最终曝光时，一部分地产企业主注定要为在这轮“抢钱”过程中的“走捷径”付出代价。

　　 整肃风暴的序幕应已拉开。近日，中共中央办公厅、国务院办公厅下发了《关于开展工程建设领域突出问题专项治理工作的意见》，提及需要严惩土地违规和官商勾结。

　　 1、许迈永：历练于政商两界

　　 许迈永在杭州升迁如此之快，与其强力推进西溪湿地项目的政绩有关。

　　 许迈永出身在杭州萧山农家。虽早先学历不高，但其从政时间却相当之早。

　　 根据履历，许出生于1959年，18岁参加工作，25岁时即出任家乡萧山县城厢镇副镇长。

　　 在随后的官场生涯里，许历任萧山县委宣传部副部长、卫生局党委书记、办公室主任、政研室主任、组织部部长、副市长兼钱江外商台资投资区江南管委会党工委委员等。

　　 “许虽然学历不高，但是为人机智灵活，也有相当的魄力，所以很受赏识。”曾与其在萧山共事过的一位官员评价说。

　　 1997年，对许是一个重大转折。彼时，萧山市政府成立了一家在香港的窗口公司，名为杭州(香港)有限公司，许出任总经理。

　　 在目前可以查找到的资料中，这个杭州市萧山区(当时是萧山市)的窗口公司中，董事为叶朴勇(住香港)、陈如昉、史久武及许迈永。股东两人，分别为许迈永，持股9000；潘松清(居住在香港)，持股1000。

　　 “窗口公司”是上个世纪九十年代的一个历史产物，多由地方政府或企业在香港设立中资机构，进行一系列有政府意图的交易行为，多由地方政府官员代为持股，以便符合香港地区相关法规要求。

　　 当时作为窗口公司股东的许迈永，另一个身份是中共萧山市委常委、副市长。而其中的一个董事史久武当时则是杭州国家经济技术开发区管委会副主任、党工委书记，后于2005年6月出任浙江省发改委主任。2006年1月13日下午，史久武在办公室突然坠楼身亡。

　　 据知情人士介绍，这个窗口公司几乎由许迈永一人操控。

　　 之后，许迈永回到杭州，最终于2008年4月官至杭州市副市长，分管城建，时年49岁。有一种分析称，其在杭州升迁如此之快，与其强力推进西溪湿地项目的政绩有关。

　　 位于杭城西部的西溪湿地公园，占地约10平方公里，东距西湖5公里。西溪与西湖、西泠并称为杭州“三西”，导演冯小刚的《非诚勿扰》即取景于此。

　　 西溪湿地项目开建时，许迈永担任杭州市西湖区委副书记、区政府党组书记、区长，杭州之江国家旅游度假区党工委副书记、管委会主任。2005年2月，许迈永兼任杭州西溪湿地公园管理委员会第一副主任。

　　 西溪湿地项目总投资达100个亿，从一开始就充满各种矛盾。在整个拆迁安置的前期阶段，失地农民的上访不断，争端频生。但在政府的着力推动下，现在的西溪湿地已经俨然成为杭州新贵之地。环境优美，豪宅林立，房价飞奔。当时有舆论说，西溪湿地的飞速发展，和许迈永的工作密不可分。

　　 而据多位知情人士透露，许迈永的被查，正是与其多年主管西溪湿地公园项目有关。

　　 2、坤和之失

　　 坤和地产的内部人士承认，地产的游戏规则确实存在灰色的部分，行贿和索贿的界限很难划分。

　　 2002年6月，许迈永结束杭州(香港)公司任职，转任中共杭州市西湖区委副书记、代区长职务。

　　 而也就是在此之后，一个名为坤和建设集团有限公司(下称坤和)的房地产公司在西湖片区悄然崛起。虽然它的创始人李宝库出身微末，但在接下来几年间，这个公司风生水起。

　　 据本报记者了解，在许迈永一案中，坤和的行贿金额数额巨大。据接近李宝库的人士称，自从今年5月“被带走”之后，李至今仍在协助调查阶段，其间曾数度“出来”处理家产。

　　 吉林人李宝库身材微胖，浙江大学毕业后留在杭州发展。其第一份工作，是地产行业的最基础工作，打桩。

　　 不久，李宝库得到西湖房屋建设开发公司(以下简称西开发)一位负责人的赏识，担任该公司前期部经理。

　　 前期部在地产开发的所有环节中至关重要，需要代表地产公司与国土、规划、发改委、建委等多个政府部门打交道，要求有较强的公关能力和协调能力。

　　 从日后的发展来看，李宝库显然非常胜任这个职位，并得到了西开发的一个开发项目“西溪花园”的承包机会。就此，李宝库获得了其地产生涯的第一桶金，1500万元。

　　 借助这笔资金，李宝库创立了坤和。在创立初期，坤和仅36名员工。此后，公司同样依靠着实力雄厚的国有区级地产开发商西开发，合作开发了白荡海人家。这个项目是坤和真正意义上开发的第一个楼盘。

　　 在这项目中，除土地成本等支出外，坤和仅向西开发上交100元/平方米的管理费，其余利润皆收入囊中。

　　 2009年，恰是李宝库从打桩开始进入地产业的20年整。在这20年里，中国地产业疯狂成长，李宝库也成了行业中多不胜数的造富运动受益者之一。其所创建的坤和发展成为横跨杭州宁波两地的房地产企业。

　　 本报记者调阅了坤和集团在杭州的所有地产项目。其在杭州共有6个项目，开盘时间从1998年持续到2009年。这些楼盘除了亲亲家园位于余杭之外，无一不是位于西湖区。

　　 “我本来以为他没事。许案发的时候，他还在内部讲，我们一点事情也没有。”坤和地产的一位中高层员工说。这样的打击对于这个民营企业来说是致命的，在原本的计划中，坤和打算在今年内完成上市。

　　 一位知情人士介绍，据其了解，坤和此番涉案可能位于市中心武林广场的“坤和中心”以及与位于西溪湿地的“和家园”有关。

　　 其透露，“坤和中心”的建设牵涉“运河游艇码头”的国资流失问题。据公开资料，坤和中心是杭州市中心即将落成的5A甲级写字楼项目，由主楼、裙楼和游艇码头组成。

　　 而据知情人士介绍，“和家园”所在的部分地块(约380亩左右)原属某特殊机构的产业，由该机构主持拍卖到某项目公司接手，最后全部落入坤和囊中，没有通过杭州市国土资源局的“招拍挂”程序。

　　 其透露，和家园地块最终为坤和通过购买某项目公司股权的方式获得。该项目公司的拿地成本非常低，仅为100万元/亩，拿地初始便缺少资金，即拉坤和出资并担任大股东，其余20%左右的股权由坤和向该项目公司初始股东收购，收购价格约为10多亿，转让手续于去年全部办完。

　　 本报记者在杭州市国土资源局门户网站上，确实仅找到了和家园“瑾园”和“璞园”对应的杭政储出(2007)13号和14号地块的出让信息，楼面地价分别为4900元/平方米和4500元/平方米左右，中标公司为坤和建设集团有限公司。但无法找到该楼盘中“紫园”、“懿园”等其他区域对应的出让资料。

　　 坤和项目负责人回应本报记者称，坤和进入之后，该地块并无任何问题，由于其拿地皆选在最合理的时期，“比如2007年想拿西溪土地的地产商很多，但当时只有坤和有钱”，所以价格较低。

　　 从时间上看，除了“白荡海人家”开盘时间较早之外，坤和的其余楼盘取得土地的时间均在2002年之后。而许迈永则是在2002年6月开始任职西湖区区委副书记、代区长一职。

　　 在两人出现交集的公开资料中，许迈永和李宝库曾一同参加“西湖区三墩镇打造和谐示范区”的活动。

　　 在这个活动中，李宝库大力介绍了在三墩镇的“亲亲家园”楼盘项目，并高调表达了对于“道德”的看法——“我们非常相信道德的力量，我相信一个企业像做人一样，德是第一，是做人最基本的一条，所以飞得更高，是一个载体。”

　　 在接近他的人眼中，李是一个带有理想色彩的人，案发前尚在中欧商学院念MBA，还经常把课堂上的内容回来讲给企业内部员工听。“他曾经也曾告诫过我们，跟政府不能走的太近，也不远走的太远。”一位坤和地产的人士告诉本报记者。

　　 此事究竟直接牵涉的是坤和各项目公司，还是李本人，仍无定论。

　　 上述坤和地产的内部人士承认，由于土地稀缺，且稀缺资源掌握在政府手中，所以地产的游戏规则确实存在灰色的部分，行贿和索贿的界限很难划分，“不好说”。

　　 3、浙江通策的土地迷局

　　 伴随着这个政商同盟的结成过程，目前，杭州主城区的房价已经攀上了17847元/平方米的高位。

　　 相比起坤和，其他涉案企业与许迈永的交集亦颇可玩味。消息证实，一家名为浙江通策的企业涉贿金额在1000万元左右。

　　 消息显示，浙江通策曾从许任职的杭州(香港)公司处原价取得一块96.8亩土地——该土地在集体企业、合资企业、政府窗口公司手中流转20余年，最后以原价售予民企，操作方式令人眼花缭乱。

　　 他们的交集可追溯到1993年。彼时，内地的集体企业“萧山二轻集团”及其香港子公司“香港联发行”合资成立了一家地产企业，名为浙江联发房地产实业有限公司。该公司的设立，意在开发一块位于杭州之江地区的地块，楼盘名称为“钱塘花园”。

　　 根据当时合同，该地块总体出让面积达400亩，单价仅为18万，合计地价7200万元。缴纳土地使用费标准为每年每平方米0.5元，容积率小于1.3。20余年后，这家企业股东几易其主，但土地价格始终没有变化。

　　 1996年，由于实际到位资金不足，该项目主管单位杭州钱江投资区江南管委会要求，按照已付出让金核减土地。于是，该项目从400亩锐减到96.8亩，单价仍为18万/亩。同时，注册资本从1000万美元减少到250万美元，出资比例不变。

　　 1999年，杭州(香港)实业有限公司原价接手了原联发行在浙江联发房地产实业有限公司的股份。

　　 另一个股东也在此时发生了两次变化。1998年，二轻集团将股权以原价转让给另一家集体企业萧山市二轻工业合作联社。2001年3月，萧山市二轻工业合作联社又将其全部股权以原价转让给了一家民营企业通策集团股份有限公司。

　　 至此，经过了五次股东变化。这块96.8亩的土地终于成为一家窗口公司和一家民营地产公司共有的项目。其中，杭州(香港)实业有限公司和通策房地产投资集团股份有限公司各占股50%，出资各125万元。

　　 在相隔8年的股权转让中，所有的转让合同均证实，这些股权都是按照原价转让的，没有一分钱的溢价。但中国的土地价格却早已经在这8年中突飞猛涨，杭州西湖地区地价上涨幅度超过了150%。

　　 但这可能只是“纸面上的原价”。在通策集团的账目上，记者也找到了对应的账目——2000年，其为取得浙江联发25.38%的股权，支付的对价高达1335万元。两相比较，钱的去向耐人寻味。

　　 但这并不是通策“吃下”国企的孤例。2000年9月，通策集团通过竞购获得杭州西湖城建开发公司100%的控股权，转让价格为1050万。

　　 目前，浙江通策已经全部吃下了杭州香港公司的股权(手续尚未办理)，使其成为通策集团的全资子公司，实际经营也亦由通策掌控。

　　 至此，钱塘花园项目由浙江通策全盘拿下。而项目公司浙江联发的董事长吕建明已经于今年5月份被要求协助调查许迈永案。最新消息证实，吕已经被批捕。

　　 截至发稿前，通策集团未对本报求证有任何回应。吕本人亦为该集团旗下的上市公司通策医疗(600763 SH)的董事长及法定代表人，该上市公司董秘亦没有给出任何回应。

　　 坤和和通策集团只是风暴中的两家。目前，有迹象显示，有更多的房地公司和官员也深陷其中。

　　 业内人士说，这和西湖周边地区土地的属性和稀缺性密切相关，“这是一个双头管理的格局。”据杭州地产界人士称，在这个区域既有西湖区政府，又有之江管委会，地产商需要游走在这两个机构之间，方方面面的关系都需要打点。

　　 据本报记者了解，牵涉许迈永案的部分官员涉嫌低价购房等地产相关腐败问题。

　　 而在这些涉案官员与地产商之间，早前曾形成了类似政商同盟的关系。伴随着这个同盟的结成过程，目前，杭州主城区的房价已经攀上了17847元/平方米的高位。

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