本报记者 袁晓澜 北京报道

　　 “仰之弥高”这个词用在东三环那块待开发的中服地块上，也许再贴切不过——不止是代表了264米的北京第三高建筑，更是代表着或超百亿的地价款。

　　 8月26，记者从北京规划委了解到，规划委对该地块的城市景观优化方案已上报北京市政府，正在进行审查中。而据接近规划委的消息人士对记者透露，上报的规划方案中，该地块的建筑面积已经做出了调整。

　　 一旦规划获得批准，该地块入市时间也就指日可待，而建筑面积增加也使得该地块成本增加，对这块土地抱有兴趣的几个房产大佬将开始争夺。

　　中服地块拟扩大面积推出

　　 　　对于业内盛传的中服地块的入市，记者从知情人士处获悉，该地块调整了此前在北京市土地储备中心公布的规划，最终出让的面积将大于之前公布的32.7万平方米。

　　 　　而据记者从规划局了解到，为了将该地块打造成为北京的又一地标性建筑，北京市政府正对调整后的高层建筑布局和高度的城市景观优化方案进行审查，而新的规划下来以后，报北京国土局审批，并征求周边楼宇意见后就可以入市了。

　　 　　记者得到的一份材料显示，中服地块规划中最高点高度为264米，这一高度意味着该地块上将建成仅次于国贸三期（330米）和财富中心二期（265米）的京城第三高楼，未来又将成为北京CBD核心区的新地标。

　　 记者了解到，中服地块位处CBD中部位置，其公建面积巨大。而如果增加建筑面积，在公建固定的情况下，增加的就是经营的面积。但同时，也将增加拿地的成本。

　　 　　一位负责拿地的负责人表示，公摊面积大，也意味着拿地的风险随之增大。这样一个百亿元的大型项目，如果搞不好，就有可能拖累企业。

　　 另外，按照土地整理储备中心的信息，记者算出该地块容积率只有6.71。而现在控高达到264米，这也意味着该楼的容积率至少会达到更高，可能达到8。

　　 据悉，在CBD区域内，地标性的建筑容积率普遍偏高，银泰中心容积率达到了8，而国贸三期容积率达到了8.6。容积率的提高，能缩减成本。

　　 规划未确定之前，中服地块的种种变动，为其亮相留下了悬念。

　　多家开发商

　　欲参与中服大厦重建

　　 就是因为其又将成为北京地标的重要性，到底是举牌拍卖还是招标的形式成为主管部门的难题，也是开发商是否能参与进来的重要因素。

　　 　　从记者拿到的规划委材料看来，目前该地块已经完成地价成果复核、市政方案咨询、招标文件编制等入市前的准备工作。而招标文件编制成功，也反映了该地块入市的方式会是招标的形式。

　　 此次中服地块体量巨大，根据北京规划委的初步规划，将在中服地块中规划建设地铁、地面公交以及与中服地块之间换乘、连通的公交场站，缓解该地区的交通压力。为了整体的建设效果，如果将这块地通过招标方式转让出去，将把部分开发商关闭在门外，无缘这个地块的争夺，也有内定买家之嫌。

　　 不过，中服地块旁边中服大厦重建或许给没有机会的开发商又提供了另一个机会。

　　 中服大厦业主方为中国恒天集团，其董事长张杰曾表示，将要把中服大厦改造升级，并有可能拆后重建一座更高规格的大楼。但主业为纺织生产贸易业务的中国恒天并无太多建设高端物业的经验。

　　 　　公开资料显示，中国恒天集团属国资委监管的大型国有企业，2008年年营业额为173亿元。高力国际分析人士认为，中国恒天集团作为央企，融资方面将具有得天独厚的优势，自己做可能经验不足，而找寻合适的合作伙伴，能为其打造高端品质提供帮助。

　　 一位知情人士向记者表示，之前SOHO中国都曾表示，想与中国恒天集团合作，共同来重建中服大厦。

　　 但据接近中国恒天集团的高层人士表示，已有好几个开发商给他们报价合作，但中国恒天集团自己做还是与别的公司合作，到现在还没想好。

　　远洋的算盘

　　 　　除了潘石屹对该地块表示了极大兴趣，据记者了解，和记黄埔、新鸿基地产等港资企业也将逐鹿中服地块的争夺。远洋作为一级开发商，自然不希望该地块旁落了。

　　 　　而当记者提及中服大厦有可能合作开发时，远洋地产人士表示，远洋地产也很乐意成为中国恒天集团的合作伙伴。

　　 今年远洋地产在北京市场一直未进一方土地，也被业内人士认为，是在集中精力为中服地块做准备。远洋地产对该地块浸入了很多的心血，自2002年起就在运作该块土地。

　　 资料显示，早在2002年，远洋地产就与北京市朝阳区CBD管委会联合成立了北京商务中心区开发建设有限责任公司，负责CBD区域的土地开发。2004年11月，北京市国土局授权北京商务中心区开发建设有限责任公司作为CBD核心区一级开发主体。

　　 目前一级开发工作已经完成，土地成本审核工作也已完成。业内人士预计，该地块土地底价将超过1万元，将成为北京今年底价最高、单价最高、总价最高的三料地王。

　　 　　在中服地块出让和中服大厦改造升级的同时，一个新兴的国贸东北角地标建筑群正在形成。然而，这一区域仍有遗留问题需要解决。

　　 　　与中服大厦毗邻的台湾会馆项目，由于今年3月亿城股份的紧急撤资而暂缓下来。这个由北京晨枫房地产开发公司控股80%的项目，地理位置优越，但新的投资资金缺乏，让这一项目很难在2012年约定的时间完工。目前，该地块仅仅将拆迁工作完成。

　　 高力国际分析人士认为，整个区域的环境势必影响中服地块建设的整体效果。虽然现在国贸桥东北桥还比较凌乱，但随着中服地块的推出，将使该区域未来的价值增长，这或许将推进其他两个项目的进程。中国的曼哈顿已初现雏形。

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