房产税调整在即 期待并入物业税
■ 本报记者 王涛 赵慧
专家表示，无论如何调整，都应尽可能减少普通纳税人的负担。
房产税或将迎来又一次实质性调整。
权威人士透露，近日财政部正在研究制定房产税计税依据改革的政策方案。而类似房产税的小税种调整也是国家税务总局今年的一项重要工作内容。
对于调整的走向，业内专家表示：“将房产税与城镇土地使用税合并，扩充到运筹多年的物业税下，是一件很值得期待的事情。”
事实上，探索已经开始。8月初，深圳出台的《深圳市综合配套改革三年(2009－2011年)实施方案工作安排表》(下称“《安排表》”)表示：“2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税。”
调整日趋紧迫
“从现实需求来看，房产税计税依据的改革已经越来越紧迫。”京都天华会计师事务所一位研究员说。
很多业内人士也已觉察到了调整的必要性。自新《企业会计制度》和新《企业会计准则》颁布以来，房产税是否应该作为房产原值计征房产税经受着越来越多的争议。
现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征、按房产租金收入征税的从租计征两种。从价计征的房产税是依照房产原值一次减除10%－30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳的。
由是，企业账载的房屋原值便至关重要。
今年1月1日起实施的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
但在现实征管中，不同纳税人“固定资产”会计科目中房产原值的构成不一，有包括土地价值的，也有不包括土地价值的，这就造成了税收征缴的不平衡。在一定意义上说，这也有损税法的公平性。
比如，自2001年起执行新《企业会计制度》以来，企业购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按实际支付的价款作为实际成本，作为无形资产单独核算而不并入房产固定资产原值，那么，房产税计税依据中则可能不包含土地价值。而如果企业购买商品房，或购买按企业会计制度核算的房屋，则“固定资产”科目中的房产原值就包含了房屋占用范围内的土地价值。
目前与上述配套的相关税务新规则还没有出台或充分明确，业内人士呼吁，在新《企业会计准则》下，与土地使用权规定相配套的税务新规则应加快出台，以明确指导税务机构和企业准确征税、纳税。
而对于从租计征来说，财政部财政科学研究所税收政策研究室副研究员许文认为，以租金收入为计税依据征收房产税与按照房产原值为依据征收房产税相比，数额差距较大，往往会出现按不同方式计税而税负不均的状况。而且，个人出租行为也较难约束。“有些纳税人在出租房产时进行‘暗箱操作’，根本没有凭证，税务机关也就无法核定租金收入，从而导致了应征税款的流失。”
物业税出路
几乎可以肯定的是，房产税调整已是一个大方向。
其实，稍早一些时候，端倪就已出现。5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中就提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。
8月初，深圳出台的《安排表》也明确提出：“2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税。”
“合并城镇土地使用税与房产税成一个范围更大的税种，应是更合理的调整。”对房产税的调整，许文做出如是预期。据介绍，这也是国外比较完善和成熟的经验。
按照有关部门房地产税制改革的设想，物业税将合并有关税费，在房产保有阶段统一收取。
“也就是说，你只要买了房子，即使不住也要缴纳相应税费，这对抑制房地产盲目过热有很好的作用。”江苏省南通市通州区国税局副局长蒋立刚说。
蒋立刚进一步指出，目前，中国空房率很高，很多人都把房子当成一种增值的手段，当作自己的金融资产。这虽然增加了地方的财政收入，增加了炒房人的投机收入，却影响了大多数普通老百姓的生活水准。“我很期待这项改革，政府应该把提高人民生活水平的利益放在第一位，而不是把地方财政虚荣放在第一位。”
物业税迟早要开征，更多的业内人士和学者也都期待房产税与城镇土地使用税纳入物业税中。
不过，对上述改革，上述研究员表示：“没有太近的预期”，同时指出，这需要财政部、国家税务总局等部门牵头制定相对详细的实施细则，如果涉及到相应税收法规的修改，还要报请全国人大审议通过。在具体设计细节上，税率确定、房产评估、如何征收等一系列问题都需要研究探讨。
“不要说不同地段的房子，就连同一层不同户型、不同位置的房子，价格也都不同，这会使征收管理难度特别大。”蒋立刚提出。
许文则提醒说，无论如何调整，都应尽可能减少普通纳税人的负担，减少对民生的负面影响，并发挥税收扼制投机的作用。“尤其是在当下经济回暖势头尚不稳固的时期”。
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