陈媛媛

　　 7月22日，北京存在捂盘行为的7家违规房企被住建委曝光。当月17日，上海市出台了《商品房销售方案备案管理暂行规定》，遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”。而深圳更是从7月1日开始了为期1个月的房地产市场大检查，捂盘惜售是重点内容之一，五六个楼盘遭查，部分违规楼盘的房源被封锁。

　　从上述各地政府频频采取的一系列行为，不难看出，随着市场复苏，成交量大增、房价大涨，“捂盘惜售”这一开发商惯用招数又重现楼市。

　　开发商之所以捂盘，最直接的原因是预期房价还会进一步上涨，捂盘就等于捂住了巨额利润。这使得开发商在卖房子时表现出“惜售”现象，希望通过这样的方式造成市场产品供应不足的假象，从而为房价的上涨推波助澜。销售前广泛认筹、等吸足筹码后再逐步提价，以及拖延办理预售证时间的办法，都是房地产开发商常见的捂盘手段。

　　但令人警惕的是，这一轮捂盘所处的背景决定了其对楼市造成的伤害更为严重。当前楼市与2007年有所不同，仍处于市场恢复阶段。虽然拉动内需是国家经济的需要，但是投资过热带来的金融风险也是无法避免的。

　　在当前的市场环境下，开发商捂盘惜售，造成的结果将是多方面的：一是会将大部分的刚性需求阻止到门外；另一方面，投资者更加疯狂地逐利抢购，楼市泡沫则会越吹越大。更为重要的是，在金融危机的背景下，我国经济处于回暖复苏阶段，捂盘行为炒高房价，可能会使大量资金流入房地产市场，由此影响到其他实体经济的恢复，进而对我国整体的经济发展起到负面作用。

　　面对卷土重来的捂盘行为，如本文开头所述，政府亦进行了一系列的监管和整治。而早在三年前的 2006年7月，住房城乡建设部、发展改革委、工商总局曾联合发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，其中明确规定，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。但这一措施，却难以被开发商遵循执行。

　　其实，市场化的问题解决，政府更应着眼源头，以市场化之法则应对。捂盘的背后是房价飞涨过程中，开发商谋求利润最大化的正常反应。房地产商的行为逻辑符合市场规则：预期房价继续上涨，而未来所获得的收益，必然大于正常销售并投入新楼盘开发所产生的利润。但是，政府出台惩治房地产开发商捂盘惜售的政策，无疑是头疼医头脚疼医脚。真正的解决之道，在于政府如何拉住这架不断上涨的房价马车。

　　事实上，这就是一场博弈，房地产商赌的就是房价不跌的格局。所以，只要房价上涨得不到抑制，捂盘就会长期存在。其背后的高房价驱动逻辑，理应得到政府足够的警惕和重视。