土地增值税变形

　　姜洪桥 陈文雅 席斯

　　“一直说土地增值税难征，没想到会有这么难。”

　　最近，国税总局官员在内部会议上如是说。这个时间，各地对房地产企业土地增值税的清查正在以不同形式进行中。南京市国税局一名官员告诉本报，最近针对房地产税收，只是要求企业自查，没有下去稽查的计划。他表示，包括土地增值税在内的房地产税收漏洞很多很复杂，稽查困难。同时，深圳的稽查工作正在展开。

　　“地产商交纳的土地增值税与其营业收入反差太大。”一位地方税务系统的官员称。土地增值税目前分两种缴纳方式，先是预缴，最后清算。正是这个“清算”让土地增值税到底有多少成了一个看不见的“黑洞”。

　　中央财经大学教授刘桓指出，“土地增值税每年清缴数字较难统计，大约全国规模在上千亿。当然如果严格征增值税收，翻好几倍也不一定。”

　　本报在调查中发现，房地产企业规避土地增值税主要的办法有做高成本、拖延清算时间甚至直接开假发票。这些规避行为使得土地增值税并未达到调节房地产业高利润的作用，反而助长了房地产业的暴利。一位开发商就直言，“开发商不会为了少交土地增值税而降价，相反，收土地增值税会给房价火上浇油。”

　　巨大黑洞

　　土地增值税黑洞在房地产业内人所皆知。但黑洞究竟有多大，却是一个谜。北京资深房地产税务研究人士郭伟认为，具体规模不太好测算，因为它的规模是历年累积起来的，无法按照年份准确估计。

　　自土地增值税开征以来，其总额虽不大，增长幅度却很快。1994-2006年我国总税收的累积增加值为32565.4亿元，平均增长速度为18.25%；土地增值税累积增加值231.3亿元，平均增长速度为91.27%。

　　2006年我国全年的土地增值税收入为231亿元，2007年403亿元，2008年537亿元。

　　虽然增长速度很快，但是与房价的增长和房地产销售收入对比，漏洞还非常巨大。土地增值税目前分两种缴纳方式，先是预缴，最后清算。预缴是指在房地产项目销售或预售的过程中按照核定税率征收，各地税率略有不同。在2008年以前，各地土地增值税预缴的额度一般在0.5%-1%，2008年初，广州将普通住宅土地增值税的预征率从0.5%提高到1%，其他商品房土地增值税预征率从0.7%提高到2%。随后，各地纷纷仿效广州做法。将预缴税率提高到1%-3%。

　　在项目销售结束后应进行清算，清算后按照四级累进制计算应缴税额，毛利达50%的部分增值税税率达到利润率30%，毛利高于200%的部分，增值税税率更是达到60%。

　　2006年全国商品房销售收入为2万亿，2007年为2.9万亿，2008年为2.4万亿。假定按照销售收入的1%来预缴土地增值税，规模约在750亿。这还仅仅指预缴部分，之后的清算才能体现出房地产项目的超额利润。而事实上，按照较低限来计算的这个预缴规模已经是这三年上缴的土地增值税的三分之二。

　　上海社科院曾在一份报告中公开数据称，2007年土地增值税如果要清算的话，单是上海一个地区的规模就有400亿-500亿。

　　尽管这种估算并不严谨，因为存在免征土地增值税项目，也存在在上年度已经预缴的情况。但是仍旧能够反映其中的漏洞。

　　事实上，土地增值税问题在人们熟知的几乎每个大型房地产企业中都存在。

　　以万科为例，自2004年至2008年，4年中万科总计预缴土地增值税3.3亿。但是这4年万科的房地产销售收入超过1000亿元。本报就此咨询万科财务部门人员，该人士表示，“我们确实是按照规定来预缴的，也没有什么优惠。至于中间的缺口可能是会计统计口径不同造成的。”但该人士未能描述该缺口是因会计统计口径的何种不同而导致。

　　在2006年后的三年里，为了应对土地增值税清算，万科总计计提36亿元。这个数字并不小，但它是三年的累积数字。按照这三年应该清算的项目营业收入来算，三年的结算收入932亿元。36亿仅占3.86%。就单年度来看，2008年销售400多亿，计提是15亿，大约仅占到营业收入的3.75%。况且，土地增值税的征收基数不仅仅是已经结算的项目，还包括销售率已经达到85%以上的项目及销售三年仍未结算的项目。4年来，万科缴纳的土地增值税总额约为38亿元，约占总营收的3.8%。

　　尽管土地增值税规定存在诸多不明确之处，但在税务分析师眼里还是有一些基本的估算方法。

　　中国房地产税务筹划网总裁李明俊表示，毛利的扣除成本和土地增值额的扣除项目中，除了银行贷款利息和营业税等几个项目不一样外，多数重合，因此如果排除贷款利息以及三项费用因素，经过数学换算可以大概估算出毛利和土地增值税占营业收入比重的关系。增值额达到50%时，估计毛利率为52.75%，土地增值税税率约为营业额的9.8%；增值额达到100%，估计毛利率为105.5%，税率达到18%；增值额达到200%，估计毛利率为211%，税率达到28%；增支额达到300%，估计毛利率为316.5%，税率达到36%。不过，因为大多数房地产企业的银行贷款比例很高，而贷款利息只在毛利计算时抵扣，不在增值税基数计算时抵扣，因此实际上大多数企业土地增值税占营业收入比重比公式计算结果要更高。

　　另一位专家文干森认为，若全额征收土地增值税，毛利率在30%的项目土地增值税征收比率将占营业收入的5%-8%。而对于毛利率在50%以上的项目，土地增值税征收比率将占营业收入的12%-15%左右。

　　可以看出，4年来万科的毛利率一直保持在30%以上。其缴纳土地增值税总额与业内人士的测算存在很大差异。

　　为何难征

　　事实上，房地产企业规避土地增值税有很多办法，主要的办法有做高成本、拖延清算时间甚至直接开具假发票。

　　一位房地产企业财务总监告诉本报，做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。还有部分房地产企业利用种种手段钻 《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。对此各省税务官员都发现了很多案例，已经成为普遍现象。

　　郭伟则表示，“大多数企业并不采用税务筹划，而是直接开假发票。假发票才是税收征管的重灾区。”他指的假发票不是说印刷伪造的假发票，而是那些实际支出额和发票票面额对不上的发票。尤其是在自己拥有工程队的小公司当中，这种做法非常普遍，比如说花了2000万给开成2500万。大型房地产公司有好几十家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利用为提高成本的工具。

　　这种假成本、假发票的基本操作手段也在国税总局的关注之下。内部人士透露，国税总局本次稽查风暴注意到了关联公司之间的问题，调查不仅针对房地产企业，也对其下属子公司和关联企业逐个进行调查。有消息人士透露，涉及SOHO中国的关联企业就有好几十家在关注范围内。

　　上述地产公司财务总监向本报表示，做高成本和假发票仅仅是税务上的技术手段，更大的问题在于一些相关部门的纵容，而不是技术。

　　土地增值税属于地税税种，在具体征缴比例和方式上也由地方政府自行认定。其间就存在着巨大的灰色空间。以唐山为例，唐山市的土地增值税的预征率与省内其他市相比明显偏低，土地增值税的预征率为市区住房1%，县0.5%，别墅、商用房2%。而石家庄的预征率市区包括县级市1.5%，县1%，各类别墅、商用房2.5%。由于这个区别，河北经济实力最强的唐山市土地增值税反而排在全省第四名。

　　除征缴率之外，地方政府还有各种名目繁多的退税和财政返还。实际上房地产企业征缴的土地增值税要比公布的还要低。

　　到底肥了谁？

　　自1994年开征土地增值税以来，其作为针对房地产宏观调控的措施不断波动。

　　1994年-2006年土地增值税增加额呈现逐年上升趋势，但增加速度却先降后升，其中2000年和2001年仅为23.53%和22.62%，但远远低于平均增长速度91.27%。究其原因，1997年亚洲金融危机过后，政府为了刺激房地产市场重新活跃，对一部分转让房地产的企业和个人实施了一定的减免政策，这也大大减少了土地增值税的征收额。

　　2006年，全国出现房价暴涨现象，政府又着手严格征收土地增值税，从简单预征到要求严格清算。

　　从该政策的演变来看，一直是地产调控的手段，由各地政府自行掌握。

　　郭伟认为，实际上房地产业只比其他行业企业多一个土地增值税，但是土地增值税是基于取得利润高才征收，所以房地产业的总税负水平并不算太高。这种累进税制是调节税种，对正常房价、地价下的房地产企业来说并没有太大影响。但对高利润和暴利阶段的房地产企业影响较大。

　　一位开发商则认为，开发商不在乎这点儿土地增值税，该卖高价还是卖高价，而且会转移到消费者身上。因为开发商的团结度很高，要涨一起涨，几乎相当于一个垄断企业。“开发商不会为了少交土地增值税而降价，相反，收土地增值税会使房价火上浇油。”

　　事实上，土地增值税在现实中作用有限。2005年至2007年，房价高速暴涨。房地产行业代表性企业一夜暴富，毛利率一路直线飙升。2007年达到了39.91%。这是资本金较为充实的上市公司毛利。如果是资本金不足的中小企业，自有资金的回报率恐怕就不是在100%的范围内了。这样的高利润显然本来就应该是土地增值税这一累进税的主要调节目标。

　　但是土地增值税从2007年开始清算以来，总额增长很慢。开发商的毛利率仍在提高。即便是在2008年，房地产行业陷入危机的一年。这一年69家销售额过亿元的上市公司的营收数据显示，2008年房地产开发公司平均毛利率比2007年的39.91%上升了1.6个百分点，达到41.54%。

　　一位资深的业内人士也承认，房地产企业一直都存在比较严重的缴纳不足现象。在经济乏力时如此，房价高涨时还是如此。在他看来，土地增值税除了为开发商提价制造一个理由外，其实质意义到底有多大是个说不清的话题。

　　本报获悉，目前国税总局已有对土地增值税立法的计划，藉以消除土地增值税缴纳计算和程序灰色空间。

　　(本报实习记者段雯对本文亦有贡献)

　　来源：经济观察网

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