时代周报记者 黄蒂娟 纪旭

　　对于恒大地产（新上市编号03333.HK）来说，最后一个上市“窗口”已经出现，其赴港上市梦即将重圆，100万港元买来的3333代码即将烙在身上。

　　恒大地产已于8月7日向香港交易所递交了上市排期申请表，时代周报记者从多个接近恒大地产的消息源获知，该公司最快可望今年10月在香港挂牌上市，初定融资额为10亿-15亿美元（78亿-117亿港元）。

　　恒大地产无意中成为风向标—2008年3月，恒大地产上市折戟成为国内房地产市场下滑的标志性事件之一；而今，恒大重启上市也被业界认为是新一轮房企上市潮的开始。

　　恒大高调复苏

　　2009年7月10日，恒大集团董事局主席许家印公开向记者表示：“只要国际资本市场条件成熟，我相信恒大重启IPO只是时间问题。”

　　带着好业绩的欣喜，许家印在2009年7月宣布：恒大已经度过了资本市场及国际金融危机带来的“两个寒冬”。好业绩也为恒大重启上市带来信心。2009年上半年，恒大的一系列高调举动被业界认为是为重启IPO铺路。

　　据《星岛日报》报道，恒大此次拟融资10亿-15亿美元，以集资额上限计，公开发售若占一成，即约11.7亿元，只要超额认购398倍，冻结的资金便达4668亿元，可超越上月刚上市的北京金隅所创下的4659亿元的冻结资金纪录，一举成为今年新股“冻资王”。

　　其实，恒大很早就期望能够拥有一个融资平台，在与十多家公司商谈过收购事宜后，于2002年收购了海南一家上市公司 “琼能源”。

　　但恒大集团入主原琼能源后，经营业绩一直处于下降通道。2006年5月22日，恒大地产更名为绿景地产。不久后，恒大集团即将所持绿景地产41864466股法人股转让给广州市天誉房地产开发有限公司，转让价款总计7889万元。据知情人透露，恒大原本计划将地产业务逐步装入上市公司，借壳上市。但绿景下面的海口鄂海大厦卷入了债权拍卖纠纷，许家印不得不“弃旧从新”，谋划海外上市。

　　彼时，恒大地产开始启动海外上市计划，并对旗下资产进行重组，将恒大实业控股的恒大地产各项目子公司，分别纳入新的恒大地产集团有限公司旗下。

　　2008年3月上市未果，让许家印和恒大体验到了如鲠在喉的感觉。只有上市，才能“一吐为快”。

　　2007年，恒大地产启动香港上市计划。2008年3月13日，恒大地产在香港公开招股，总共发售约29.61亿股股份，其中28.5亿股为新股，招股价介于每股3.5港元至5.6港元，募集资金最多为165.76亿港元。

　　但恰逢国际金融危机爆发，市场趋向不甚明朗，外资机构对市场风险评估升级。仅仅一周之后，2008年3月20日，原本是恒大地产IPO结束招股的日子，恒大地产在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。

　　随后，许家印立即前往香港，于当年6月引入美林、德意志银行、淡马锡、科威特投资局、香港郑裕彤先生等几家国际顶尖的大型投资者入股恒大，融资到账5.6亿美元，“相当于小型IPO”。许家印所付出的代价是，让渡了公司16%的股份，个人股权也被稀释。

　　此后，恒大地产加速推盘，终于在今年上半年创下127亿元的销售收入，成为上半年中国唯一一家销售额过百亿元大关的未上市房产企业。在全国房企中，销售额排第五位，销售面积则位列全国第三。

　　投行稳操胜券

　　许家印或许没有想到，在谋划海外上市过程中，恒大与国际投行间展开了一场高难度的“游戏”。

　　在这场游戏里，国际投行永远是赢的一方。恒大地产能否顺利上市，对于国际投行来说区别只是赚多或赚少。

　　2006年11月29日，恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡首次签订协议，以恒大地产三分之一股权作为抵押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。

　　2007年8月，恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保，筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款，其中境内贷款以金碧天下的土地使用权作为抵押。2007年9月，恒大再次向美林贷得1.3亿美元用于购买土地，并以恒大御景半岛项目作为抵押。

　　2008年6月28日，许家印在“奔走”香港市场三个月后，成功完成又一轮私募：香港新世界集团主席郑裕彤入股1.5亿美元，科威特国家投资局投资1.46亿美元，德意志银行、美林等5家机构共投资2.1亿美元。当时，许家印接受媒体采访时透露，近年前前后后融得的资金达到18亿美元。

　　“（恒大）这个公司非常懂得利用投行的这些投资工具，来帮助公司持续发展。但投行从来都不是慈善机构。”招商证券（香港）投资银行董事总经理温天纳向时代周报说道，市场环境好，这些投资工具将会促成双方共赢的局面。但一旦市况不佳，对企业则是致命的。

　　在这些协议中，恒大都是分别以股权、地产项目、土地作为抵押，同时还需向投行支付高利息。“即便不能通过恒大上市来获得资金的退出，根据协议，美林、德意志银行等投行可以拿到恒大用作抵押的土地和优良地产项目。”香港大福证券地产分析师王丹认为，对于投行而言，这基本是一场稳赚不赔的买卖。

　　对于美林等机构投资者而言，在市况好的情况下推动恒大上市，是一个最好的退出。但恒大在约定上市时限内越晚上市，机构获得的回报越多。如恒大首次与美林等三家机构签订的协议约定：若在2008年6月6日前上市，回报不少于40%；若在2009年12月6日前上市，则回报率不少于70%。据公开的信息显示，恒大对机构投资者的借贷将近10亿美元。

　　但与此同时，投行们有责任去协助恒大壮大公司规模，优化其资产结构，以此来增加恒大的上市筹码。数据显示，2006年，恒大土地储备尚不足600万平方米，2007年已经达到4580万平方米，一年间增长了近八倍。

　　实际上，投行们为恒大度身定造了一套资本运作模式，简单而言，就是投行们将恒大旗下的土地储备和开发项目债券化，再分割成不同的“资产包”，出售给国际投资者。通过债券融资，恒大就能以有限的开发资金去盘活更多的开发项目。而投行们会帮助恒大寻找更多的国际投资者。在这一模式下，恒大拓展新项目将不受资本限制。

　　但如果恒大地产无法完成上市，在无法如期偿还贷款的情况下，机构投资者将对其展开债务重组，恒大地产将处于被国际投行分而食之的险境之中。

　　因此，“恒大会不惜一切上市。”温天纳说道。只有通过上市，恒大才能兑现许诺的高额融资收益回报，同时偿还机构担保贷款。而机构投资者所占有的股权将被稀释，许家印将重新实现对恒大地产的掌控。

　　十月一切见分晓

　　2008年的一场金融危机，使得国内房地产企业面临前所未有的困境。据一位香港基金经理回忆，恒大在去年上市路演的情况非常不理想，当时有认购意向的基金经理几乎没有。在欲以定价偏低来吸引散户投资者也同样效果不佳的情况下，恒大最终在结束招股的当天宣布中止上市计划。“尽管当时急需上市融资，但恒大并不想‘贱卖’了。”这位基金经理说道。

　　当前，“新股对于香港市场的吸引力还是很大的。”凯基证券亚洲营运总裁邝民彬向时代周报分析指出，随着国内房地产市场的回暖，香港市场对内地房产股的需求亦重新恢复，而内地房地产IPO项目也变得有吸引力。

　　邝民彬预计，恒大的IPO将会有较好的市场反响，“相信恒大上市，会引发香港市场又一轮新股热炒潮。”

　　此外，据香港媒体报道，此次恒大地产重启IPO，初定融资额为10亿-15亿美元（78亿-117亿港元），集资规模远远低于去年。地产分析师王丹向时代周报表示，目前的市场情况比较去年已经大为变好，恒大地产可以一个更好的价格上市，融资规模理应会比去年大。

　　但温天纳则认为，尽管上半年内房股弹升幅度很大，市场的需求明显，但预计下半年会随着房地产行业的动态微调出现理性回归。从估值来讲，恒大目前的水平未必会高过去年。而恒大为了确保能够顺利重启IPO，可能会采取一个比较折中的价格吸引市场。而在估价上是否愿意妥协，则是恒大以及其策略投资者需要考虑的问题。

　　时代周报记者就上述问题向美林、德意志银行以及相关保荐机构查询，其在回复的邮件中均表示，对恒大IPO重启有关问题，“不予置评”。

　　10月，将成为揭晓恒大地产命运的节点，此一役，定命运。

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