记者 杨丽萍

　　8月10日，刚刚考察归国的潘石屹通过网络高调宣布“对中服地块很感兴趣，将积极参与竞标”。巧合的是，此时，有关SOHO中国拟以约25亿元的价格收购上海第一烂尾楼——东海广场的传闻也不胫而走。

　　对于潘石屹来说，最近一个季度他必须在土地项目上有所斩获，否则，SOHO中国难脱“地荒”之疑。

　　此前，有研究机构的数据显示，截至去年年底，SOHO中国在建和拟开发的土地储备总共只有近100万平方米。今年，除原前门项目转持5万平方米商业物业之外，公司几无斩获新项目。“地荒”之说由此而生。

　　破解地荒不容易

　　潘石屹虽然没有正面回应“地荒”说，但今年以来，有关SOHO中国拿地的种种动作乃至传闻，似乎印证了潘石屹已在寻找“地荒”的破局之策。

　　今年3月，潘石屹在接受本报记者采访时就坦言，将用手上持有的现金收购京沪两地的商业地产项目。

　　根据相关数据，SOHO中国分别从中国银行和招商银行取得了百亿元的银行授信额度，6月，SOHO中国宣布将发行28亿港元的可换股债券，加之SOHO中国目前超过百亿元的账面现金。SOHO中国重金在握，只差土地入怀。

　　向来精打细算的SOHO中国为了新增土地，今年已有“破格之举”。以广渠路15号地为例。“我们此前对广渠路15号地的估值大概在33亿元左右。”潘石屹在该地块拍卖结束后接受本报记者采访时透露。众所周知的是，SOHO中国最后止步于39.4亿元，高出心理底价6亿元之多。虽最终仍与该地块失之交臂，但其为拿地破格的尺度之大可见一斑。

　　另一个典型的例子就是东海广场。今年3月以来，有关SOHO中国意欲从摩根士丹利接手东海广场的传闻就时断时续，近日，更是传得有模有样。最新的说法是出让价格约为25亿元，双方已就上述交易作深入洽商，SOHO中国已经进入东海广场查账，交易有望近期完成。而内幕人士透露，事件能有如此进展，与SOHO中国在价格方面作出稍许让步不无关系。

　　8月11日，本报记者向SOHO中国内部有关人士求证此事，被回复以“无可奉告”，但其不承认也不否认的语气中仍然透出了这样的信息：至少这件事仍在进行当中。

　　资料显示，摩根士丹利2007年以19.6亿元从绿城手中购入东海广场，规划中的东海广场项目涉及3期，总可建建筑面积约13万平方米，包括甲级写字楼、酒店及商场等。

　　广渠路15号地最终失手，东海广场仍无定论，SOHO中国的另一目标地块——中服地块胜算几何？

　　8月10日，潘石屹强烈地表露出自己对此地块的渴望和信心，“因为我们在北京CBD开发最有经验，我们在CBD的销售额也超过了整个CBD销售总额的40%”。但业界曾有猜测，中服地块或再度上演“央企制造”，恒天集团、远洋地产均暗里摩拳擦掌，雄心满天。加之围绕中服地块纷纭复杂的利益关系，SOHO中国面临的对手过于强大。

　　据了解，中服地块的规划已经上交，近期就会批复，随即将入市交易。该地块是北京现有CBD核心区内唯一的可供地块，总规划建筑面积32.7万平方米，业内预计其出让价格将超过百亿元。

　　除上述项目之外，记者还了解到，目前，SOHO中国管理层已发现涉及280万平方米的潜在收购项目。

　　商业模式与土地储备

　　对于SOHO中国来说，与“地荒说”如影随形的还有对其商业模式的质疑。

　　8月10日，潘石屹表示，2009年SOHO中国的销售将创下新的历史纪录。根据2008年年报，公司去年实现销售收入达77.25亿元。老潘的言外之意，今年或突破这个数字。

　　然而，一个不争的现实就是，对于以出售型商业物业开发为主的SOHO中国来说，销售越快就意味着土储减少得越快。

　　问题又来了，在拿地举步维艰的同时，销售的加速会不会让SOHO中国的土储更加“饥渴”，SOHO中国的商业模式如何应对正在到来的“土储危机”？

　　“SOHO中国的商业模式的确与大多数的房地产开发商的模式不同。”潘石屹坦承，有一些人看不懂，对公司商业模式提出质疑，“这是很正常的。”

　　潘石屹首先指出，对地段选择标准的不同。SOHO中国一定要选择最繁华、交通最便捷的地段。作为居住类型的土地，可以远离城市中心，远离繁华地区。“商业地产万万不能在地段上犯错误。”这可能正是SOHO中国在类似于广渠路15号地、东海广场以及中服地块等核心地块上所表现出来的“锲而不舍”气质的原动力。

　　在潘石屹看来，对于商业地产来说，不能用“量”论英雄。“对土地储备的衡量标准不同。居住类型的土地可以用建筑面积来衡量，常常我们看到有数字报道，哪家房地产公司拥有了5000万平方米、6000万平方米的土地储备，而SOHO中国仅有几百万平方米土地储备。”潘石屹认为，作为商业地产，更应该用土地的价值去衡量。“内蒙古草原上的一平方米的土地，与前门大街一平方米的土地从价值来说是完全不同的。”

　　潘石屹仍然固守着自己独特的商业地产战略。

　　“SOHO中国在战略上要把自己永远处在进退自如的状态。”潘石屹指出，市场好时我们就加快销售的速度；当市场低迷时，SOHO中国就大量进货。SOHO中国将密切地留意市场的“洼地”，寻找最有投资价值的地段和项目。作为房地产开发商，掌握高峰和低谷对应进货和出货的平衡关系至关重要，“SOHO中国目前在掌握这种平衡中有充分的余地和可持续发展的空间。”

　　而对于这个所谓的空间有多大，潘石屹以现状为例。如果房地产市场持续看好，公司将把已有的现金用于现有项目的建设，从金额上会有超过300亿元的销售额，可以保证公司保持3年以上的增长时间。反之，如果房地产市场不好，公司充分利用公司的自有资金和银行贷款，趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。

　　然而，进退自如只是一种理想的状态，SOHO中国或还将在“地”与“钱”严重失衡的天平上寻找真正的平衡点。这是考验，更需要时间。

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