严丽丹

　　严丽丹

　　　尽管一年来美国人都在为住房贷款引起的损失忧心忡忡，但是笼罩在住房市场上方的阴云似乎正在消散。然而，商业住房市场的困境又接踵而至。尽管近日美国公布了一系列鼓舞人心的经济数据，经济开始逐渐停止下滑已成为人们的共识，即便是滞后的失业率也首次减慢了升速。但是持续低迷的商业住房市场将有可能成为刚刚开始复苏的美国经济的一块绊脚石。

　　市场人士预计，在本周召开的联邦公开市场委员会货币政策会议上，对商业地产市场的援助措施将成为立法委员们的热议话题。为避免商业地产市场走上住房市场的老路，央行必须随时准备发放紧急贷款，并不得不将基准利率在更长的时期内保持在接近于零的低位。包括美联储主席本·伯南克在内的立法委员们将促请央行扩大重建信贷流动的计划。

　　在7月的半年货币政策作证中，伯南克指出，在持续恶化的经济萧条中，伴随着空置率的上升，房租下降以及房屋售价下跌，商业地产市场正承受越来越大的压力。尽管美国经济已在诸多方面开始好转，住房市场也逐渐企稳，但是商业地产市场仍然是一块“危险地带”。

　　因此，国会议员们呼吁延长定期资产抵押证券贷款工具（TALF）。这项美联储于今年3月开始实施、用以重振以汽车、信用卡及学生贷款等资产作抵押的证券市场的救市计划，在6月扩大至1000亿美元用以支持商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）。包括金融服务委员会主席弗兰克以及联合经济委员会主席麦隆尼在内的41位众议院倡议，当TALF在今年年底到期时再延期一年。而美联储主席伯南克则表示将持续监督其发展。如果金融市场未能回到正常运行状态，则美联储会在适当时点做出延长该计划的决定。

　　与地产行业其他领域不同，商业地产市场的萎缩并非是因为投机式的大规模建设，而是由于投资者的过度热衷造成的。在过去十年间，商业地产是十分流行的资产类型。互联网泡沫的破裂，导致损失惨重的企业投资者将目光从股票市场投向了房地产市场，因为他们认为这样可达到多样化投资组合的目的，并分散风险。

　　然而,商业地产市场具有与被认为是美国次级贷款危机发源地的住房市场相似的风险。由于贷款成本相当低廉，投资者便沉溺于赚取租金以及资本增值与借贷成本间的差价。当租金高企、资本价值上涨、房屋空置率较低时，这一策略确实卓有成效。一旦流动性枯竭，廉价的借贷成本干涸，并伴随着经济陷入衰退，投资者便被迫暴露在极大的风险之中。据预测，今年一季度，曼哈顿区的办公室空置率攀升超过3个百分点至11.2%，而租金下降16%。同时,商业地产售价也被迫下调。根据穆迪的预计，美国商业地产售价仅5月份就下降7.6%，与2007年10月的峰值相比下降35%。这对于手中握有摩天大厦、购物中心及酒店所有权的地产商们来说无疑是雪上加霜，因为他们将难以为约1650亿美元的抵押贷款进行再融资，并最终被迫承受减价出售资产所带来的损失。分析人士对商业地产市场中蕴涵着的潜在风险表示担忧，因为它可能会导致金融企业蒙受不期而至的损失，并迅速滋生另外一轮金融危机。据预测，商业建筑年内将减少9%，2010年仍将减少5%。第二季度该行业产值仅占全年GDP总量的3.6%，低于2008年最后一个季度的4.3%。

　　另外，商业地产抵押贷款也被打包成复杂的金融衍生工具，而其中风险最高的一部分正在出现问题。据预测，过去一年中，290亿美元的CMBS遭到了违约，违约率达到3.5%。而分析人士认为这一比例将会在今年年底上升至6%，并在更长时间内上升至12%。当高比例的CMBS违约率遭遇施工贷款坏账，两者将会共同将美国银行在商业地产领域的损失推高至2000亿美元至2300亿美元的高点。许多中小型银行将会在这一洪流中难以为继。

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