李乐

　　看到楼市“价涨量跌”的似乎远不是政府，向来激进的地产商们，已经开始有所动作，以持有资产规避潜在的“调整风险”。

　　日前，京沪穗深等一线城市楼市的7月统计数据相继出炉，让人略有担忧的是，如是一线城市均陷入“房价上涨，成交量下跌”的循环，而2008年的那次楼市剧烈调整，便是始自2006年底开始的“价涨量跌”。

　　于是，手握大笔现金的房企开始有所担忧，而诸如远洋地产、SOHO中国这样的香港上市房企，已然开始悄然在持有物业上大做文章，在李明、潘石屹这样精明的地产商看来，在任何形式的市场调整中，持有物业所受的冲击往往最小。

　　共同选择

　　尽管在香港上市，但远洋地产的做派还是保持着几分国企的风格，这与潘石屹的SOHO（中国）迥异，但是，这并不影响两家手握百亿以上现金的内地房企，在持有商用物业方面的决策与选择。

　　“最近远洋地产正在忙着给他们的光华国际项目进行代理行招商，基本上国内国际一线的代理行都参与了。”8月5日晚，接近远洋地产的一位人士告诉记者。然而，远洋地产这个位于北京CBD核心区的建筑综合体项目并非是远洋地产持有策略的全部。

　　记者了解到，目前在上市之后进行过一轮相应调整之后，持有型的商用物业在远洋地产的资产结构中已经占到了将近50%的比例，在远洋光华国际中心项目之前，远洋大厦、远洋国际中心、凯晨广场等商用物业项目，都已经实现了逼近80%的资产增值和“租金变现”。

　　这次远洋地产在光华国际中心项目上倾注全力，显然是尝到了甜头的结果。不过，看到这其中好处的也远不止远洋地产一家。在全国以销售能力著称的潘石屹，也已经开始调整SOHO（中国）的策略，不再一味“切割销售”，而是逐渐增加持有的比例。

　　“我想以后留给SOHO（中国）的最大一笔资产就是前门商业项目了，这个项目我不卖。”在朝外SOHO总部的天台上，潘石屹告诉《中国经营报》记者。而据记者了解，潘石屹在北京光华路SOHO的一部分资产上，也已经开始试验“持有策略”。

　　SOHO（中国）一位负责商业的高管则告诉记者，接下来，SOHO（中国）有可能会进一步增加持有型物业的比例，毕竟一个上市房企，如果没有持有物业形成的收租收入，业绩波动就会过大。而现在潘石屹就为在现代城没有持有商业类的物业而后悔不已。

　　如今，在持有物业资产的选择题上，潘石屹和李明，选择了同样的选项。

　　判断避险

　　“慢一点的稳定的增长是最理想的，现在暴涨苗头确实有，但这个苗头不是什么好事情，涨了两个月下来以后，后面12个月谁管啊？涨价不是好事情。”远洋地产行政总裁李明向《中国经营报》记者坦言。显然，作为企业的决策者之一，李明和远洋地产都已经嗅到了一丝“危险”的味道。

　　市场的走势也确实值得李明有这样的担忧。进入8月，7月京沪穗深楼市的统计数据相继出炉，中国楼市的走势又一次进入“价涨量跌”的阶段，而上一轮楼市的强力调整，恰是肇始于2006年底开始持续的“价格上涨，成交量下跌”。

　　正因如此，尽管SOHO（中国）和远洋地产都是中国现金最为充足的房企，但是，亲历过2007年开始的那一次惨烈调整的他们，都开始认识到，持有资产尤其是黄金地段的经营性物业，是防范市场调整风险的较好路径。

　　“市场再怎么调整，前门商业项目的价值也不会受到太大的影响，我们的招商，实际就是在市场还没有完全好起来的时候进行的，但是照样弄出了天价，有这个资产，我就不担心市场调整造成SOHO（中国）业绩上的波动了。”潘石屹说。

　　与潘石屹的策略异曲同工，远洋地产最新的远洋光华国际中心也是处在黄金地段的位置，CBD东扩之后，形成了以四环路和长安街为核心的“新十字规划”，而远洋光华国际中心即处在这个新十字中心的位置上。

　　“当时远洋地产拿到这块土地时，对于做什么产品是研究了很久的，最后决定做现在的建筑综合体，是租是售当时也研究了很长时间，最后决定持有，就是为了抵消市场的周期影响，而且为了能够保值增值，在建筑标准、装修标准上，都采用了较高的标准，这些都是为抵消市场风险所做的准备。”前述接近远洋地产的人士告诉记者。

　　运营技术

　　尽管持有型物业在地产商眼中有足够的抵消市场周期影响风险的作用，但运营持有型物业本身，却又对这些一线房地产企业提出了新的考验。

　　潘石屹向记者坦言，前门项目在招商规划之初时，确实有很大的一股“势力”认为，项目必须是高端，要把前门商业街变成世界顶级品牌的聚集地。

　　“但如果是这样，前门项目的运营就要冒很大的风险。你想想，一件衣服卖几万块，前门大街人最多的时候，就是升旗降旗一散，各地的游客一下都涌到前门大街，不排除这当中有不少富人，但外地游客当中，有多少买得起几万块钱的衣服呢，如果这样，就是导致大家都不高兴，买不起的不高兴，卖不出去的不高兴，政府收不到税，也不高兴，大家都不高兴，这个商业街就很难良性的运营起来，所以我最后定的，顶级品牌可以有，要少，多数的还是大多数人消费得起的吃喝玩乐。”潘石屹说。

　　而远洋地产则更加关注“分销”与“专业渠道”的运用。远洋地产有限公司副总经理陈蕾告诉记者：“远洋地产从来奉行‘多赢’的经营理念，在租赁市场上，我们希望与所有的代理行进行多层次、全方位的合作，希望借助各代理行的专业力量把远洋光华国际项目推荐给国内外的客户，以此实现相应的运营增值过程。”

　　“现在判断业务好坏的标准是，你的市场占有率能不能提高，你的持续发展能力是不是能够增强。2007年以前对企业的价值判断，储地有多少平方米，然后上市去卖钱。现在已经慢慢发生了变化，2008年谁要买地，股票就会下跌，而现在可能更关注的是持续的收益。”李明告诉记者，持有、运营商用物业，显然又是这种持续收益的体现。

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