龙飞

　　“房地产本来就是一个资金密集行业，地产商任何时候都想上市，无非是时机的选择和估价高低的问题罢了。”还是任志强的话最直接。

　　2009年楼市和股市的双双畅旺，让开发商建立资本蓄水池的情愫再次萌动。然而今年先于实体经济飞涨的资本市场，能否托起地产商的绮梦？专家沙盘推演出的房企上市潮又会否如期而至？

　　“国”字号 好上市

　　7月底中国建筑（601668.SH）、金隅股份（2009.Hk），分别在A股市场和H股市场风生水起的两大新股，让人依稀间仿佛看到2007年房地产企业在资本市场的翻云覆雨。但事情似乎又有些不同。

　　“国内我们肯定上不了，香港那边机构投资者价格压得很厉害。”一位总部在广州的准上市房企财务主管向记者表示，他对自己的处境给出了一个很简单的答案，“因为我们是民企。”

　　最近有意在资本市场驰骋的房地产企业的确骤然增多。公开资料显示，等待A股IPO的企业就有近14家，H股上市的轮候者就有六七家，此外酝酿借壳上市的公司更是不胜枚举。其中也不乏民营企业的身影，但知情人告诉记者，在A股市场能获得监管部门青睐的一定是国企、央企。“主管部门担心资金过度涌入房地产行业，因而IPO重启后，政府对房企上市融资规模的审批比较严格。” 一位接近证监会人士向记者表示，“民营企业几乎不可能获批，只有那些有资格‘上达天听’的民企有这个可能。”

　　例如中国建筑如此大规模IPO能够通过审核，很大程度得益于该公司负责“5·12”汶川地震灾后住房重建工作，需要大量资金支持。而继中国建筑外，被称为最有可能成功IPO的北京住总董事长张贵林也几度表示，公司将以保障性住房为主体在A股上市。可见“国家政策倾向于调整房企格局，将带有保障住房功能的地产商推向资本市场。”有分析人士表示，这种情况下，仅有的几个名额都会落入深受管理层信赖的国有房企身上，民营房企闯关A股IPO的可能性微乎其微。

　　当然，此状况并非如今才出现，往年民营房企也是“次等公民”。以往民营企业的应对是选择香港上市，相对而言，港股IPO的可能性更大，因为后者更看重地产商的业绩而非身份。但在今年这个时间点里，港股也开始向国企“倾斜”。

　　金隅股份在香港IPO期间，超过40万人申购，超额认购770倍，冻结资金4650亿港元，上市首日就上涨了56%。香港投资者用了“万众瞩目”来形容这只国企背景的新股。反观早在2006年就在筹划上市的恒大、星河湾、卓越地产等民企，却只能眼睁睁地看着对手“迟来先上岸”。鉴于机构投资者态度不明确，这些民企大都蠢蠢欲动而不敢动。

　　摩根大通地产分析员认为，虽然金隅的地产业务只占其总量的1/5，不是纯粹的地产企业，但在市场如此受追捧，关键是其大型国资背景。而近几月又没有国企赴港上市，金隅的出现令敏感的市场疯狂。

　　成也政策 败也政策

　　“道理非常浅显，4万亿刺激经济计划中谁最先受益？”亚银投资的首席分析师李大伟表示，特别是此次中央刺激房地产的手段中，将保障房因素加入其中，国企在地产业中的权重自然增加。

　　任志强也说过，此前国企在房地产中的比例大约在7%左右，“现在直奔着20%去了”。

　　这些国企大鳄不但自有资金雄厚，而且在银行信贷、地方政府关系，以及低成本土地方面有着民企无法比拟的优势。近期“地王国企造”就是最好的证明。

　　2009年以来楼市的畅旺正是源于中央的刺激，再加上地产商的降价促销。标准普尔的一份研究报告显示，银行对房地产业提供信贷支持、放宽二套住宅购买的限制以及大幅降低利率等措施都提高了购房者的信心。“地产企业在股票市场受追捧正是得益于政策风向的改变。”李大伟表示，但这种“繁荣”有着很大的不确定性。

　　标准普尔地产分析师符蓓也有着相同的观点，她认为，“近期部分城市加强二套房贷政策的言论，反映了最近土地拍卖市场的火热引起了决策者对房地产泡沫的担忧情绪。”而标普的分析报告显示，如果市场出现过热或过冷，都可能引发相应政策出台。这种情况下，稳定性就将难以实现且很难持续较长时间。“政策措施几乎总会导致意料之外的结果，并可能成为下一次泡沫的发端。”

　　近日，税务总局下发通知，要求各地税务机关加强股权交易、反避税等领域的税收征管，进一步做好堵漏增收工作。其中最受瞩目的是房地产市场成为需加强征管的几个领域之一。

　　“如果放在两年前，这不是什么新鲜事，也不会引起投资人太多的兴趣，”李大伟表示，但今年的房地产繁荣是建立在政策扶持的土壤上，“决策者的一个小脸色都能让行业心惊肉跳。”

　　行业的这种情况投资者当然清楚，特别是注重业绩的香港资本市场。尽管表面风光无限，但投资者的信心已经远不能与2006年高潮期相比。

　　所以即便恒大等房企对上市有着难言的渴求，也只能表示“择机”而动。

　　龙湖地产集团战略及公司品牌部媒介关系总监顾伟就表示，公司目前暂无上市计划，最主要的考虑是金融危机并没有过去，整个市场依旧波动，目前重启IPO并不合适。“我总不能贱卖资产。”上述广州准上市房企财务总监的表述最能说明问题。

　　其实香港股票市场的大门从来都是打开的，只是与两年前相比，投资者对国内地产企业的态度也是今非昔比。就如任志强所说，现在上市估值会较低。凯基证券的分析师也表示，选择在这个时段上市必须有更多的折让才能打动投资者。

　　“投资者通常会通过一系列的数字来考察地产企业的业绩，土地储备、销售额、负债率，”李大伟表示，两年前国际投资者对土地储备可谓情有独钟，但市场环境变换，“负债较少的地产公司会较受欢迎。”符蓓也有同样的观点。

　　未来几个月，房地产上市潮这出大戏能否成功上演，政策层与投资者信心缺一不可。毕竟，愿意贱卖的地产商不多。

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