国税总局“关照”房企 重点土地增值税

　　陈文雅 席斯

　　本报获悉，待本月各省市召开房地产税收工作会议对下辖城市房地产税收征管工作进行总结后，国税总局将召开全国性的房地产税收工作会议。而土地增值税将再度成为重点征管的税种。

　　国税总局人士向本报表示，对房地产企业土地增值税的清算是每年的例行检查，“但是因为今年税收收入形势需要，力度上要比往年大，重点检查的企业多了。”

　　检查力度加大

　　国税总局于8月初下发通知，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管，进一步做好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。

　　“这次主要是通过加强管理，把那些原本要收的税全额收上来。主要还是考虑到现在收入形势不好，通过加强征管，减少税收流失，实现今年税收任务。”国税总局一位人士向本报表示。

　　“之所以把房地产作为一个重点，是因为这个行业税收一直比较复杂和混乱。举个例子，某省稽查部门检查一开发商缴税情况时发现，一栋20几层的大厦售罄后，其财务报表上销售收入只写了5000万元，相对应的税收也非常少。”一位在税务部门负责稽查工作的人士透露。

　　今年5月，国家税务总局先后出台[2009]31号文件《关于房地产新所得税规定》及国税发〔2009〕91号文《土地增值税清算管理规程》，对房地产业税收征管工作进行规范。

　　6月初在国税总局第二批36户大型企业集团的税收自查名单中，房地产业达到8家，为涉及企业最多的一个行业。

　　在对8家全国性大型房地产企业开展重点检查的同时，国税总局也要求各地税务部门开展属地房地产企业的专项检查工作。

　　“上半年，国税总局对31号、91号文的执行情况并不是很满意，有些地方存在执行不力的现象，总局下决心要严查。”上述稽查人士透露。

　　而一位房管局工作人员亦表示，该地区的税收征管工作正在开展中，“像房地产销售、转让数量与金额，以及房地产开发成本相关的很多数据，都掌握在各地房管局手里，房地产业税收征管工作由税务部门牵头，也需要房管局与税务和财政组合行动，房管局等部门配合提供数据。以前的数次征管，各相关部门配合力度不够。这次，房管局不仅要提供数据，甚至必要时房管局还随同税务部门前往企业配合稽查工作。”

　　重点是土地增值税

　　目前，一些省市的企业自查工作已经基本结束。以杭州市为例，在上半年开展的杭州市房地产企业税收专项检查工作中，324户房地产企业主动上报应补税款2.21亿元，接近该市上半年国税稽查查补收入的一半。

　　“最近，国税总局提高了稽查总局的稽查收入目标，提高到1000亿。税务局的报表中有专门的稽查收入一栏，全国来看，2008年稽查收入513亿，这是在去年下半年税收收入下降形势下加强稽查力度后的收入，往年稽查收入全年也只有200亿左右。今年这一收入将有大幅度的提高。比如，山东省济宁市泗水县截止到8月初，稽查收入比去年同期增加了1350%，完成261万，而去年同期只有18万。”国税总局人士表示。

　　而土地增值税再度成为重点征管的税种。

　　按照规定，房地产公司在项目预售过程中，每年向地税局预缴相当于预售收入1%-3%的土地增值税，而到项目开发销售完结后，要进行清算，实行四级超率累进税率缴税。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅免征增值税。

　　尽管是预征，但事实上目前房地产企业中真正按四级超率累进税率进行补征的几乎没有。一些企业已经进行了土地增值税清算计提，但如果严格算起来，其计提金额也很难满足需要。房地产税务师李明俊表示，如果毛利达到50%，土地增值税税率约为营业额的9.8%；毛利达到100%，税率达到18%；毛利达到200%，税率达到28%；毛利达到300%，税率达到36%。

　　2007年，国税总局曾对土地增值税进行过一次清算检查，导致房地产公司股价迅速跳水，但随后由于征管工作任务庞杂，一些细节无法清晰认定，最后不了了之。此外，一些企业在项目开发完毕后即将项目公司注销，最后规避了土地增值税清算阶段。

　　5月份出台的91号文，对房地产企业的土地增值税清算作了细化规定，提出“凡房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权等三种情况下，房地产项目均应该进行土地增值税清算。

　　(本报实习记者段雯对本文亦有贡献)

　　来源：经济观察网

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。