□本版文 信息时报记者 罗莎琳

　　广州住宅市场在过去半年重返升轨，受到置业者以及投资者对住宅房的需求带动，投资者将倾向以房产作为投资工具，因此一些地理优越的酒店式公寓租赁成交依然活跃、租金稳定。那么，什么样的公寓才能称得上真正的酒店式公寓？酒店式公寓的市场前景如何？投资者又要把握哪些投资要领？日前广州邦泰置业有限公司总经理罗卫平接受信息时报记者专访时作了深入分析和解答。

　　定位一步到位，不同以往住宅改建

　　星级酒店标准配置，有别传统服务档次参差

　　位处会展经济商圈，常年面向高端客户

　　辨别真假

　　从软硬件细节辨“李逵李鬼”

　　记者：广州的酒店式公寓规模达到什么程度了？

　　罗卫平：广州酒店式公寓已经有上百家，主要集中在珠江新城、环市路、客村赤岗琶洲等商业商圈周边以及高端人群聚集地。

　　记者：日前很多普通住宅也打着酒店式公寓的旗号，如何辨别真正的酒店式公寓？

　　罗卫平：现在许多住宅打的是酒店式公寓的旗号，但是里面的真正配套以及服务等方面的硬件和软件都跟不上。硬件方面例如酒店安保中的红外线探头，许多住宅是没有的或是随便在一些重要的出入口放置，而真正的酒店里面的红外线探头监控布置中，其间距、分布数量以及敏感度都需要达到一定的严密性。软件方面就是本身的服务，酒店式公寓的服务人力相当重要，基本上入住者只管住，房间整洁、卫生、生活配置等服务是一应俱全的，而且私人空间与公共空间打扫卫生的密度也相当高，通常每天都必须持续地进行，保持一定的整洁度，这是在普通住宅中很难做到的。

　　经营策略

　　日租升值优势更胜长租

　　记者：酒店式公寓有几种类别？其经营模式分别如何？

　　罗卫平：现在广州的酒店式公寓主要是月租的类型，即客户以月为单位结算，物业管理公司在本来的物业服务费用外可以提供相关的一些收费酒店式便捷服务，像爱丁堡一类的酒店式公寓。另外就是月租和日租混合经营的模式，像广州的马赛国际公寓等。

　　记者：广州的酒店式公寓与其他城市相比如何？

　　罗卫平：相对于上海的酒店式公寓而言，广州酒店公寓的高回报还没体现出来，主要是市场上公寓所处的地理位置打捞不到大部分的高端客户。像现阶段经营得较好的爱丁堡项目，就是能收纳许多高端的外籍客户，所以其租值明显高于其它酒店公寓，且出租率也持续走高。

　　记者：琶洲作为广州的会展经济圈，其酒店式公寓的经济增长点在哪里？

　　罗卫平：琶洲附近的酒店式公寓并不多，最有名的就是世港国际公寓。但是其经营模式主要是长租，主要是因为当年售卖的时候是毛坯出售，整栋大厦没有规定好一个风格，各自小业主的装修档次参差不齐，物管服务配套不到位，所以现在主要以办公的形式出租，并没有自住客户，租金也很难提升。而琶洲的日租价值才是一块“肥肉”，两届广交会的酒店都是爆满的，一年当中大小展会高达43个，如果琶洲有一个高标准档次的酒店式公寓出现，价格又相对比香格里拉这样的五星级酒店便宜不少，服务、配套都跟得上，聪明的外商自然会作出他们的选择。

　　投资要领

　　投资前要做

　　什么“功课”

　　1、选择商圈

　　做好区域经济分析，判断商圈处于上升期、衰退期还是整合期。

　　2、投资定位

　　根据周边的办公场所性质，确定配套设施和服务的档次。

　　3、了解人群聚居特点及目标客户的购买行为，调查一二级市场。

　　4、了解产品

　　看物业是否处于地铁沿线，掌握诸如户型大小、建材标准、智能系统、通讯系统等信息。

　　五方面前期分析不可少

　　记者：您觉得酒店式公寓比起其它公寓有何投资优势？

　　罗卫平：我认为在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。

　　因为酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动的地带，周围的服务配套设施完善，且聘请专业的酒店物业管理公司或酒店管理公司进驻管理，提供了普通公寓所没有的有偿商务服务，投资前景好。

　　记者：现在市场的酒店式公寓不少，投资者应如何选择？

　　罗卫平：做一个聪明的投资客户要在选择酒店式公寓的投资上面要详细分析：

　　首先要选好商圈。房地产这种商品是不动产，对于投资者来说第一是地段，第二是地段，第三还是地段，因此要注重区域分析。如果区域是看好的，选择就是安全的；如果区域处于衰退期和整合期，入市就要十分谨慎。从目前广州的城市规划及发展状况来看，琶洲区域已然成为置业投资的首选之地。

　　其次，投资定位要明确。长线投资，选择物业要比较罕有和珍贵，供应量较小甚至是绝版的，升值空间就大。要是长线投资高档公寓，应考虑附近办公场所的性质，最好是中、高档写字楼居多。除社区的配套设施和服务是考虑因素外，公寓内的装修也是基本条件，高端客户自然青睐高档的配置。

　　此外，认准客户。投资型物业和居住型物业有很大的区别。既然是投资，就要明确将来要把房子租给谁，以得到较高回报。同时要了解你的二级市场在哪里？买同样的物业，有人是为了出租给个人，有人是为了出租给公司，有人是为了做商业经营，不同的目标决定了你的购买行为有所区别。还要考虑社群的因素，如哪些地方是外来人员的聚居点，哪些地方是外籍人士的聚居点等等。租住公寓的客户有多种，如高级商务人员、外籍人士等。

　　另外，了解产品。对于投资型楼盘来说，一定要对产品有深刻的了解。比如楼盘户型的大小、建材标准、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。比如购买投资型物业，将来是商住两用，给中小企业或公司办公使用，因此除了建材标准外，还要关注智能系统、通讯系统，因为这些公司对这些系统敏感性很高，如果宽带太窄，智能系统不够，提供信息口较小，就会影响出租的报价。

　　同时，我还建议把中小户型作为商品房投资首选，因为中小户型有“总价低，首期款少，投资压力小，易于出租”等优势。需要强调的还有地铁，它能带动沿线物业发展，有效提升物业投资价值。

　　如何计算投资回报率？

　　投资回报率计算为月租收入×一年12个月×入住率×（1-成本消耗率）=年净收入

　　年净收入/ 购买总价＝年回报率

　　举例：以琶洲酒店为例，尽管今年的交易会租金下调，但那里27平方米的商务套房在交易会期间也能租到950元/天，以前的交易会租值是1100元/天。而邦泰国际公寓就在琶洲酒店旁边，如果邦泰37平方米的单身公寓按照950元/天的租金计算，一年两个月的交易会期间的租金即达5万多元，按照售价1.8万元/平方米计算，这套37平方米的房价为65万元，回报率达到8个点。而这8个点还不包括一年当中其余10个月租金在里面。

　　企业项目

　　邦泰国际：

　　起始定位准确

　　注重商务功能

　　记者：邦泰国际是邦泰置业在广州的第一个项目，当时为什么考虑进入广州？

　　罗卫平：2004年广州开始清查历史遗留问题的土地，一些未缴清土地出让金的土地要被收回，当时这块地的前身老板由于资金问题向邦泰置业求助，正好当时公司在浙江筹建酒店，而每年广交会都有不少浙江、上海的参展商来广州，因此我们很看好琶洲的地块。所以2005年土地拆迁后，2006年通过过户以及正常的招、拍、挂等手续拿到了土地开发权，2007年进入开发至今。

　　记者：两年的时间里开发一个项目，算得上精雕细凿。

　　罗卫平：是的，我们和其他的酒店式公寓不同，很多公寓都是因为住宅经营不下去了再改成酒店式公寓，而我们项目从一开始就定位为酒店式公寓。从外观上看，项目就不是一般的住宅，而是酒店的模样。内部设计上，邦泰国际公寓是以单间为主，还有套房，可谓宜商宜居。拥有和酒店一样的一卡通、防盗系统，和酒店不同的是，我们更注重商务功能，在每个房间都设有洽谈区，每个单间都有两路电话线（一个电话，一个传真）。同时，群楼还有会议室、商务中心。

　　记者：邦泰国际公寓今后的经营模式是采取日租还是长租？

　　罗卫平：我们想两者相结合的中长期的经营方式，现在还在考虑和筛选经营公司。项目8月1日开始认筹，9月正式公开发售，预计价格约18000元/平方米。

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