唐文祺

　　指着上海吴江路西段商场“四季坊”空荡荡的走廊，饰品店主王女士忍不住抱怨：“真搞不懂为什么人气那么差。”入口处标牌上虽然标注有35户商家，但二楼过道两边店铺三分之二却铁门紧锁。这与相隔不远的吴江路东段“小吃街”上的行人如梭相比，简直是天壤之别。

　　“许多店家都做不下去了，店租又不便宜，所以搬走了不少。”王女士说，她的店铺面积本来就不大，但在这个品牌全市各家连锁店中经营状况还“算是差的”。CBN记者发现，“大幅打折”、“买一送一”等促销字眼在四季坊的各家商铺中几乎都有。王女士说，据她所知这家商场新一轮调整不久将展开。

　　CBN记者从知情人士处获悉的最新消息是，这新一轮调整的“背景”其实不简单——经历整改、经营并不乐观的“四季坊”最近可能以4.8亿元转手了。

　　“四季坊这一项目已在市场上推广多时了”，知情人士表示，“在资本策略（00497.HK）之前曾有其他买家对此有兴趣，甚至连意向协议也签了。但由于多种原因最终还是由资本策略接手，且决策非常快。”先后将上海永新大厦和盛邦国际大厦（原福海商厦）纳入囊中的资本策略，近期公开宣称计划在未来3年内再投20亿元人民币用于收购上海物业，就在公司高层公开企业投资计划之后，四季坊的收购交易随之达成。 不过，对于此次交易，无论是卖家新加坡星狮地产（00535.HK），还是新东家资本策略昨天都对CBN记者的采访保持了缄默。

　　实际上，吴江路西段商业区的改造2005年3月便已展开。当时有关部门称，经规划重建之后的吴江路会是南京西路商业街的“后街”，主要作用是提供休闲、餐饮服务，以期与南京西路商业街形成互补格局。

　　但事实未如设想那般理想。在许多上海市民印象中，位置绝佳的吴江路就是“平民美食街”。每逢华灯初上，南京西路的游人和附近写字楼的下班白领们便蜂拥而至，“甜蜜蜜”、“小杨生煎”等一干特色小吃店总是门庭若市，排起长队。整条街人头攒动、美食遍地，廉价小吃摊沿街而立，小商小贩们此起彼伏的吆喝声和满街飘散的美食味道构成了这条商业街的盛况，但现在，这种场景只能从尚未拆迁完毕的吴江路东段可窥一斑。吴江路西段改造后，率先成型的“四季坊”俨然与其他商场别无二样，即使门面整洁，但在人气不再的情况下，只能三番五次调整经营策略。

　　CBN记者从多家研究机构得到的数据显示，总建筑面积约11000平方米的四季坊，目前空置率很高的二楼，租金水平在15元/平方米/天；一楼铺位租金水平在35元/平方米/天，这一价位基本接近南京西路上的沿街商铺租金水平。

　　早先曾有媒体指出，四季坊中多家商铺撤柜退出，居高不下的租金是主要影响因素。不过，如以租金作为衡量准则的话，毗邻四季坊的另一商业项目“湟普汇”，就是相同的租赁价格，人气却红火程度依然。

　　“四季坊目前出现的问题是多种因素造成的。”知情人士向CBN记者透露。位于吴江路西段的四季坊虽然隶属星狮地产名下，但在当初项目规划及定位上，还是受到了有关部门对吴江路整体策划的主导思想影响，“在吴江路的早期定位中，基本上是轻餐饮小吃、重零售服饰，以试图达到提升吴江路整体档次的目的。”不过事到如今，主力发展餐饮甚至将以往吴江路上知名品牌小吃店引入的湟普汇，与侧重于服饰经营的四季坊相比，市场接受度如何已是一望便知了。

　　吴江路所在的上海静安区相关部门人士表示，吴江路的发展仍在变革过程中，未来仍会对相应体制及策略进行调整。“希望四季坊改动后，人气旺些。”王女士说这话的时候，流露出希冀神情。

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