陈文雅 姜洪桥

　　北京市广渠路附近的后现代城，现在二手房的起价是每平方米1.6万元，“否则免谈”。一位房产经纪说，价格是在15号地拍出 “地王”的第二天应声而起的。

　　高地价正在拉高房价吗？要知道15号地的楼面价达到了每平方米1.5万元。不过不久前，国土资源部公布的数据却显示，地价平均占房价的比例是23.2%。一位地产界代表在向国务院汇报的时候说，这个数据“难让人信服”。

　　争论趋于白热化。究竟是什么力量在左右地价，这其中的利益何在，答案究竟在谁的手中？

　　“地王”推动力

　　张延一直记得广渠路15号地拍卖那两天的情形。她说，拍卖之前，这个区域的很多二手房业主都把挂牌撤了。拍卖完第二天，店里通知所有的销售员，“今天啥事也别干了，就打电话询问业主报价吧”。果然，业主都提高了报价，单价普涨了1500元/平方米。

　　6月30日，中化旗下的方兴地产以40.6亿元拿下这块地，成为北京“地王”，折算的楼面价约为1.5万元。

　　周边二手房价格应声而起。张延是我爱我家后现代城分店的房产经纪人。她说，年初的时候，你出1万元／平方米，这里的房子可以随便挑着买，现在不行了。后现代城，一二月份报价1.2万元／平方米，现在起价1.6万元／平方米，“不能低于这个价位，否则免谈”。

　　地王的影响也波及周边新房房价。2008年11月A区三栋楼开盘时，首城国际中心起价1.08万元/平方米，均价1.26万元/平方米，这一价格甚至低于当时周边二手房价格，因而遭到数千人哄抢。

　　今年四五月间，该楼盘推出了第二期，两栋楼560户，均价为1.45万元／平方米。首城国际中心的售楼人员说，该项目原定5、6、7三个月各开一期。但二期售罄后，后续的开盘时间却一拖再拖，客户之间流传的定价也由5月份的1.5万元/平方米，一路涨到了7月份的1.8万元/平方米。

　　几乎很少人记得，首城国际项目也曾是北京的 “地王”——广渠门36号地。不过，这一项目承载的使命与今日完全不同，它是北京市刻意采用招标方式以降低地价的典型案例。

　　2006年底，广渠门36号地招标，楼面地价为5648元/平米。当时开发商承诺销售价格为9500元/平米。据悉，这是开发商竞标价格低于第一名4亿多元却依然获得这一地块的关键因素。

　　北京市借地价平抑房价的用心了然。其时，北京房价已经连续上涨了一年多，36号地拍卖前，国家发改委公布的数据显示，2006年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，北京以10.7%的涨幅领先全国。

　　尽管开发商未能信守当初承诺，开盘价格涨至每平米1.2万左右，但这一项目还是明显拉低了周边原本的高价位。2007年底至2008年初，北京房价下降之初，城区内成规模的降价首先在该区域。随后，金都杭城爆出9000元一平米的小户型项目。在CBD，该区域也是降价最为明显的地区。

　　一样“地王”，两样风景。

　　土地交易政府推手

　　今年7月中旬，国务院召集会议研讨房地产市场的局势，北京“地王”频现，引起了高层的关注。一位在场的地产界代表人士汇报说，北京“地王”多次出现，是因为之前几个月土地供应不足。1至5月份，北京土地购置费为111亿元，而6月单月的土地购置费即高达102亿元。

　　北京市也曾一度为土地出让面积急剧下降发愁。今年一季度，北京共出让国有土地337.72公顷，同比下降了47.71%，北京市副市长陈刚用“形势严峻”一词来形容。

　　不过业界人士质疑，吸引企业买地和以什么价格卖地似乎有所区别，而能够供应土地的只有土地储备中心。

　　拿来佐证这种疑问的，也正是广渠路15号地。

　　2004年，广渠路15号地首度入市，总建筑面积为42万平米，成交价18.2亿元，楼面地价4300多元／平方米，当时即被冠以“地王”称号。但当年该地块因开发商没有按期交纳土地出让金而被收回。2007年年末，这块地再度入市时，因投标开发商不足三家而流标。

　　有开发商提出疑问，广渠路15号地是七通一平的土地，流标之后为什么不降价再卖，偏偏要等到2009年楼市复苏并呈现火爆态势之后再拍？

　　2009年6月，当这块地再度入市时，面积“瘦身”了1／3，总建筑面积减至28万余平米，但是价格却翻了3番。从2004年到2009年，周边商品房价格也翻了一番。

　　北京市国土局一位官员在谈及另一块土地供应时表示，何时入市还要根据土地市场状况来定，现在土地市场还不稳定。他说：“拆迁以及开发全部下来，包括村民的腾退安置，土地的七通一平，基础设施建设投入，几十个亿，总得收回成本吧，而且这也是政府主要收入来源之一，必须确保。”

　　如何拿捏供地节奏，地方政府颇费思量。一个现实是，北京市从2005年开始推出土地供应计划，至今没有一个年份完成相应的计划。

　　2005年，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，实际供应量约为计划的40%；2006年计划供应住宅商品房用地1600公顷，商业用地300公顷，实际供应量仅为计划的56%；2007年的计划更是推迟到当年9月才公布。

　　而这与北京房价的上涨势头形成了一条同向的曲线，直到2008年末，房价进入僵持与调整期。这与地方政府的收益也形成了正向关系。2008年，北京土地招拍挂出让收入为503亿元，占当年1830多亿元财政收入的27%。而在地方财政收入中，与房地产相关的收入占到了一半左右。

　　今年以来，由于经济持续走低，地方财政收入缩水，来自土地的相关收益锐减。在这种情况下，催热土地市场成为必选项。自年初开始，北京各相关司局就频频开会研究，要“全力确保国有土地有偿使用收入征缴入库总额与去年基本持平”。

　　北京采取了放宽土地出让金缴纳期限等措施，这与上半年的天量信贷形成了合力。官方数据显示，今年二季度，北京的供地规模比一季度扩大了一倍多。北京上半年出让730公顷经营性用地，比2008年同期增长近三倍。公开出让的商业经营性用地中，住宅平均楼面地价由2008年下半年的3309.46元／平方米迅速提高到4783元／平方米，7月份又攀升至6315元／平方米。仲量联行北京研究部主管覃晓梅说：“政府既不想房价跌得太狠，也不想房价涨得太凶，因此想要找一个平衡点，房价下跌的时候，想维持地价；房价上涨过快了，又想加大土地供应平抑地价。”

　　谁来承担监管责任

　　北京市今年将新增土地储备开发面积4700公顷，这一目标比2008年提高了70%以上，北京市年内将完成开发3600公顷，涉及项目435个，计划安排土地储备开发投资1131亿元。为此，北京市国土局与13家银行建立了融资关系，共取得资金1510亿元。

　　尽管如此，北京市仍然陷入了地价推动房价的争议中。5月21日，北京富力城房地产开发有限公司总经理张辉在拿下广渠门外10号地后，很无奈地宣称，“真的不愿意拿地王”。他还呼吁政府能尽快适度加大土地供应量。

　　这让人想起三年多前。2005年到2006年初，北京市土地出让多以拍卖和挂牌为主，地价持续上涨，开发商抛出“地荒论”，称土地供应不足导致地价狂飙，而北京市国土部门则坚称土地供应充足，房价高是因为开发商利润高。

　　那一轮争议无果而终，这一次，参与者不仅包括地方政府和开发商，也包括行业商会和相关部委。6月23日，国土资源部公布调查数据称，地价占房价的比重为23.2%。

　　中国房地产协会副会长朱中一质疑这一说法。他认为，有两个关键问题必须要指出：一是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格有时间差；二是土地增值税也很重要，它肯定是跟地价密切相关的，所占比重较大。在国土资源部公布的地价中，土地增值税这块是缺少的。

　　中国土地学会副理事长黄小虎撰文说，政府的角色复杂而矛盾，一方面担负着解决百姓住房问题的责任；另一方面政府的财政又过分依赖土地和房地产业，房价跌了，政府的收入就会减少。在两难的选择面前，现实的利益还是会使政府出手 “救市”。由于房地产业被开发商所垄断，“救市”也就等于救开发商。

　　而在地王频现的情况下，半个月前，北京市国土局研究室主任靳京在国土部举办的一个座谈会上表示：“为了防止开发商不理性抢地，下半年北京将加大土地供应力度，预计供应量将达到1000公顷。”

　　(实习记者段雯对本文亦有贡献)

　　来源：经济观察网

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