屠海鸣

　　房地产行业的发冷、低谷、回暖、升温、过热，都离不开“政策”的身影。去年此时，密集出台的还是利率折扣、降低税费等刺激楼市销售的相关政策。一年的日历尚未翻完，房地产的政策又像过山车般地发生了“180度”的变化，银监会发出了“收紧二套房贷、打击假按揭”的指令等。

　　倘若房价继续暴涨，相信政府还会出台更多新的政策打压投机炒房者。但对政府部门、发展商、业主及未购房者四个层面的人群而言，最看重、最关注的无疑是已空转了5年的物业税方案和推出时间。随着国务院正式将此方案批转国家发改委，相信此项工作已进入政府决策层的议事日程。

　　从微观上讲，一对工薪阶层夫妻或一个普通家庭，一辈子积累的财产可能就是一套自己住的房子，开征物业税直接与自己的房产挂钩。

　　从宏观上看，国家出台一项税收政策，不仅关系到政府的财政收入，更涉及到房地产业和相关51个行业的命运。因此，物业税可谓触动了无数神经。当物业税真正降临，会遏制房价的不断上涨吗？

　　为什么要开征物业税

　　从房地产整个经营活动的开发、保有、交易三个环节看，目前我国房地产税费的大头在开发投资环节；而在房地产保有环节，房地产持有者税负较轻，导致大量投资者钟情于房地产投资，也成为城市房价过高的一个重要原因。

　　从政府的角度，物业税属于财产税的一种，目前财产税占地方政府财政收入只有7.36％，由于地方政府缺少稳定的财政来源，不得不依靠大量的非税收入来源，“土地财政”就是一个例子。因此开征“物业税”，可以强化财产税在地方税制中的作用，并纳入正常的税收轨道中来。

　　历经多年之后，物业税终由“空转”变“实转”，我国目前已在北京、辽宁、江苏、广东深圳等10个省市进行物业税征收“空转”试点，即进行模拟操作。但是，却一直是“只闻楼梯响，不见人下来”。只因有许多与广大民众切身利益相关问题尚未解决。

　　眼下许多购房者购房是贷款的，本来就是“房奴”，日子过得紧巴巴，再让他们交“物业税”，是“屋漏偏遭连夜雨”。虽然购房人的总体负担不会有大改变，但会剥夺有能力一次性付款者的选择权。随着房子升值，会让他们额外多交税费。

　　同时，物业税的价值该如何评估？如果不同区域、不同性质、不同档次以及不同新旧程度的物业以一定系数来确定税基，当有些商品房因为道路或地铁开通而迅速升值，那相应的物业税升幅应由谁来埋单？

　　此外，我国农村税法都是统一的，若征此税，农村中的宅基地自用房征不征？如果不征，农民很多私人房子已是独立别墅；如果征，我国广大农民还不富裕，农业税都免了，又冒出个物业税，怎么办？

　　因此，开征物业税必须具备四项条件：一、翔实的不动产登记资料；二、用科学方法或市场方法对房地产进行成本估价；三、政府的税收征管能力；四、严格细化、科学规范的征收规则。

　　由于目前对个人名下拥有住房的信息统计不是很全，特别是各地购房者信息尚未联网，异地买房数量很难统计，预计国家税务部门，会整合现行的土地、房屋等相关税费，若出台物业税的操作方案，首先会在商业地产推行。所以我认为，三五年内不会对居民住宅开征物业税。

　　开征物业税能否遏制房价涨幅?

　　有人认为，开征物业税之后，房地产开发商交纳的土地出让金全部摊入物业税之中，由一次交，变为按年交，从而把房地产成本降下来，房价也随之而降低。这种观点，混淆了物业税与土地出让金的不同性质。

　　物业税对房地产征收的是一种财产税，是政府作为社会管理者向房地产所有人课征的一种税赋，是为了满足实现其公共管理职能的需要，针对的是土地使用权；而土地出让金，是政府收取的使用国有土地的租金，针对的是土地所有权。因此，在未找到与市场经济相适应的土地供给机制情况，土地出让金不可能单独并入物业税。

　　那么，物业税开征会不会遏制房价的快速上涨？我认为，不会。在市场经济条件下，决定商品价格的因素是供需关系。当供给小于需求时，商品价格自然就会上涨；反之，商品价格就下降。商品价格的涨跌到供需平衡时才会停止。受市场经济运行机制左右的房地产市场，房价的高低必然由供需双方的力量博弈所决定。

　　大家知道，我国人口众多，土地资源有限，大多数人都有购房置地的传统思想，除非遭遇重大的经济危机或发生了战争等状况，使房地产市场陷于萧条，否则大量购房者持币待购的力量，难免不对房价的不断上涨起到推波助澜的作用。

　　在刚性需求下，高房价将是常态。在这种情况下，即使通过物业税的形式将政府税费负担降下来，从而降低房地产开发商的开发成本，而房价仍会维持在较高价位。开征物业税关键是这些问题有否解决：开征物业税的同时，其他房地产相关税费是否取消；开征物业税之后，总体税负是否超过开征物业税前的总体税费负担；物业税的纳税主体、课税对象如何确定；房产价值如何得到公平、合理的评估；如何避免重复征税；政府开征物业税之后，资源分配是否公平，政府能否给居民提供更多更好的公共服务。关键也就是一句话：开征物业税，是不是增加了广大人民群众新的负担了。（作者系上海市房地产行业协会副会长）

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