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物业税能否遏制房价快速增长?

http://www.sina.com.cn  2009年07月31日 03:31  第一财经日报

  屠海鸣

  房地产行业的发冷、低谷、回暖、升温、过热,都离不开“政策”的身影。去年此时,密集出台的还是利率折扣、降低税费等刺激楼市销售的相关政策。一年的日历尚未翻完,房地产的政策又像过山车般地发生了“180度”的变化,银监会发出了“收紧二套房贷、打击假按揭”的指令等。

  倘若房价继续暴涨,相信政府还会出台更多新的政策打压投机炒房者。但对政府部门、发展商、业主及未购房者四个层面的人群而言,最看重、最关注的无疑是已空转了5年的物业税方案和推出时间。随着国务院正式将此方案批转国家发改委,相信此项工作已进入政府决策层的议事日程。

  从微观上讲,一对工薪阶层夫妻或一个普通家庭,一辈子积累的财产可能就是一套自己住的房子,开征物业税直接与自己的房产挂钩。

  从宏观上看,国家出台一项税收政策,不仅关系到政府的财政收入,更涉及到房地产业和相关51个行业的命运。因此,物业税可谓触动了无数神经。当物业税真正降临,会遏制房价的不断上涨吗?

  为什么要开征物业税

  从房地产整个经营活动的开发、保有、交易三个环节看,目前我国房地产税费的大头在开发投资环节;而在房地产保有环节,房地产持有者税负较轻,导致大量投资者钟情于房地产投资,也成为城市房价过高的一个重要原因。

  从政府的角度,物业税属于财产税的一种,目前财产税占地方政府财政收入只有7.36%,由于地方政府缺少稳定的财政来源,不得不依靠大量的非税收入来源,“土地财政”就是一个例子。因此开征“物业税”,可以强化财产税在地方税制中的作用,并纳入正常的税收轨道中来。

  历经多年之后,物业税终由“空转”变“实转”,我国目前已在北京、辽宁、江苏、广东深圳等10个省市进行物业税征收“空转”试点,即进行模拟操作。但是,却一直是“只闻楼梯响,不见人下来”。只因有许多与广大民众切身利益相关问题尚未解决。

  眼下许多购房者购房是贷款的,本来就是“房奴”,日子过得紧巴巴,再让他们交“物业税”,是“屋漏偏遭连夜雨”。虽然购房人的总体负担不会有大改变,但会剥夺有能力一次性付款者的选择权。随着房子升值,会让他们额外多交税费。

  同时,物业税的价值该如何评估?如果不同区域、不同性质、不同档次以及不同新旧程度的物业以一定系数来确定税基,当有些商品房因为道路或地铁开通而迅速升值,那相应的物业税升幅应由谁来埋单?

  此外,我国农村税法都是统一的,若征此税,农村中的宅基地自用房征不征?如果不征,农民很多私人房子已是独立别墅;如果征,我国广大农民还不富裕,农业税都免了,又冒出个物业税,怎么办?

  因此,开征物业税必须具备四项条件:一、翔实的不动产登记资料;二、用科学方法或市场方法对房地产进行成本估价;三、政府的税收征管能力;四、严格细化、科学规范的征收规则。

  由于目前对个人名下拥有住房的信息统计不是很全,特别是各地购房者信息尚未联网,异地买房数量很难统计,预计国家税务部门,会整合现行的土地、房屋等相关税费,若出台物业税的操作方案,首先会在商业地产推行。所以我认为,三五年内不会对居民住宅开征物业税。

  开征物业税能否遏制房价涨幅?

  有人认为,开征物业税之后,房地产开发商交纳的土地出让金全部摊入物业税之中,由一次交,变为按年交,从而把房地产成本降下来,房价也随之而降低。这种观点,混淆了物业税与土地出让金的不同性质。

  物业税对房地产征收的是一种财产税,是政府作为社会管理者向房地产所有人课征的一种税赋,是为了满足实现其公共管理职能的需要,针对的是土地使用权;而土地出让金,是政府收取的使用国有土地的租金,针对的是土地所有权。因此,在未找到与市场经济相适应的土地供给机制情况,土地出让金不可能单独并入物业税。

  那么,物业税开征会不会遏制房价的快速上涨?我认为,不会。在市场经济条件下,决定商品价格的因素是供需关系。当供给小于需求时,商品价格自然就会上涨;反之,商品价格就下降。商品价格的涨跌到供需平衡时才会停止。受市场经济运行机制左右的房地产市场,房价的高低必然由供需双方的力量博弈所决定。

  大家知道,我国人口众多,土地资源有限,大多数人都有购房置地的传统思想,除非遭遇重大的经济危机或发生了战争等状况,使房地产市场陷于萧条,否则大量购房者持币待购的力量,难免不对房价的不断上涨起到推波助澜的作用。

  在刚性需求下,高房价将是常态。在这种情况下,即使通过物业税的形式将政府税费负担降下来,从而降低房地产开发商的开发成本,而房价仍会维持在较高价位。开征物业税关键是这些问题有否解决:开征物业税的同时,其他房地产相关税费是否取消;开征物业税之后,总体税负是否超过开征物业税前的总体税费负担;物业税的纳税主体、课税对象如何确定;房产价值如何得到公平、合理的评估;如何避免重复征税;政府开征物业税之后,资源分配是否公平,政府能否给居民提供更多更好的公共服务。关键也就是一句话:开征物业税,是不是增加了广大人民群众新的负担了。(作者系上海市房地产行业协会副会长)


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