21世纪经济报道记者 徐广蓉
“地段很好,上海最高端的别墅区,”金地集团总裁张华纲对刚刚收入囊中的青浦区赵巷镇特色居住区10号地块颇感满意。
青浦区赵巷镇特色居住区10号地块是上海今年最大的住宅用地,被金地集团以30亿4800万元拍得。成交价超过挂牌出让底价两倍有余,单从总价上看,该地块成为目前为止今年的上海“新地王”,该地块也是上海首幅取消“90/70”限制的居住用地。
金地集团上海公司总经理赵汉忠表示,集团将持续对上海的土地储备进行投入,目前与某些上市公司的项目合作以及收购不久将会有结果。
扩充土储筹谋收购
金地青浦地区最受争议的是价格问题。以金地中标价30.48亿计算,楼面地价高达14498.5元/平米,中标总价相比拍牌起始价格9.46亿溢价222%。有业内人士预计,金地其最终平均售价需达到20000-23000元/平方米才能实现保本。
金地集团上海分公司总经理赵汉忠7月29日接受本报记者采访时表示乐观,“价格符合预期,心里踏实。”这个项目将是金地正式进入高端市场的项目标志性项目,周边的价格不再是“参考价格”,“会上到4-5万元/平方米”。据介绍,整个项目的开发进度较快,预计明年3月开工,明年底开盘销售。
长三角地区是金地利润主要来源之一,2008年为集团贡献了50%的利润,“今年预计长三角的利润贡献比例不会少于去年,在上海的三个项目销售情况良好。”
2009年,金地在长三角的土地储备将进一步增加。“集团在既定的城市内将会不断巩固,上海、南京、宁波、杭州四个城市为主要的城市。上海将是土地储备的首选。预计会占到总投入的35%-40%左右。”赵汉忠表示。目前金地正在与某上市公司洽谈收购问题,近期将收入一个小型项目,而进一步合作一个大型项目,“小项目本月底将有消息,大项目年内应该有结果。”
赵汉忠认为,土地市场的垄断性高,拿地方式单一,上海等一线城市的抗跌性好,但是竞争激烈。产品的创新能力以及管理能力将是能够胜出对手的重要因素。“我们有一个战略配比关系,20%是高端,70%是中高端,还有10%是机动的,这一比例与市场环境相匹配,目前高端项目向30%发展。”赵汉忠表示。
上市公司拿地趋于谨慎
“全国的土地市场恢复都很快,地价不断上升,房价估计也会不断攀升。”张华纲说。今年二季度以来,上市公司拿地力度加大,土地成交量出现反弹。万科在进入4月份以来在各地新增了10余个项目,保利地产近期也加快拿地步伐,6月份在广东阳江、重庆和天津三地取得9块地块,耗资42.64亿元。
但总的来说,在地王的竞争中,上市公司并没有像2006、2007年那样疯狂。在上半年,争夺地王的更多的是国企,上市公司则表现相对更为谨慎。张华纲认为,这一轮拿地,上市公司表现谨慎,还是因为不同程度地存在去库存化的问题,而央企在上一轮竞争中,库存不大,并且这一轮主要有信贷支持,资金也较为充裕,所以有增加土地储备的动力,央企对利润率的要求不像上市公司那样高,敢于高价拿地。但整体地价上升,令上市公司有点尴尬。不过,拟募集资金不超过41亿元增发获得通过,给了金地一点底气。
值得注意的是,目前一线城市开始出现成交量萎缩的情况。戴德梁行发布的统计显示,6月份深圳新房均价环比大涨14.39%,达到14758元/平方米,同比上涨16.38%;而成交量则环比5月下跌14.42%,为66.41万平方米。最新的7月份数据也显示,成交量进一步下滑。
“市场的主要风险还是来自,投资比例过大,价格上升过快,所以需要政府进一步调整投资的比例,另一方面增加供应量,扩大政策性住房的供应,以平抑价格。”张华纲针对当前楼市状况表示,“上海市场已经实施了第二套房的严控,开始规范金融风险,市场控制房价的上升是合理的。”
“目前主要的市场推动力是流动性的充裕,已经不仅仅是供需的问题,对传统的经济学需要重新思考。”张华纲说。