远山

　　这是一个两难选择。

　　一边是迅速回暖的房地产市场有效拉动了经济增长，另外一边是急剧上升的价格背后潜藏的泡沫风险，房地产政策何去何从？

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前在中国地产金融峰会上表示，保增长政策效应和触底回升的势头较为明显，下一步的政策着力点将是保持市场稳定，即在保持政策连续性和稳定的前提下，对政策作出适当的完善和微调。

　　政策微调：力保市场稳定

　　秦虹表示，下一步政策的着力点将由保增长要转向保市场稳定，尤其是在住房市场。“主要注意三个方面的结合，保增长政策和保稳定政策的结合、短期政策和长期政策的结合以及政策的稳定和完善的结合。”

　　在秦虹看来，住房政策有三个方面可以加以完善，首先是加大保障性住房的投入，尽可能地避免和减少中低收入家庭在市场波动中所承受的风险。

　　其次是高度重视风险，增大投资投机性需求的成本，尽量减少投资投机性需求对市场的影响。

　　二套房贷政策被认为是对投资性需求政策的一个风向标。在此之前，为了拉动房地产市场需求，不少银行和地方对二套房首付和贷款利率都不同程度的放松。

　　7月17日银监会召开的今年第三次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康强调，要控制房贷风险，严格执行“第二套房”标准，即严格执行按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。

　　浙江省房地产业协会会长唐世定认为，城市化、房地产业发展正是增长内需的重要选择。尽管房地产的资产泡沫已经露头并引起决策层的注意，但预计将会采取比较容忍的态度，而不会立即采取强有力的调控政策。

　　“当然容忍是有底限的，目前政策会作一些微调，如果刚性需求再次被过高房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐渐积累，因此也不排除国家针对变化的情况逐步加大调控力度。”唐世定说。

　　秦虹说，今年3月份之后量价升势较猛，原因是市场基本需求的基础坚实，政策效应明显、城市宜居性提高带动需求增长和投资性需求增长迅猛。

　　宽松政策推高房价

　　为了防止房地产市场深度下滑，决策层在今年上半年以来连续出台多项“救市”措施。在这些措施和适度宽松的货币政策及积极财政政策的作用下，房地产市场在经过年初的小阳春之后，中心城市尤其是一线城市的成交量和成交价格都迅猛回升，接近历史最高点。

　　但4月份之后房地产市场成交量和价格井喷式的爆发，引发了对新一轮资产价格泡沫的担忧和争论。

　　近期房地产市场的形势已经引起了决策层的关注。7月初国务院总理温家宝在举行经济学家座谈会时就询问了房地产市场的有关情况。

　　但是专家和官员认为，此次房价飙升并非此前的房地产政策因素造成的，而是货币政策过于宽松导致流动性泛滥和通胀预期上升引起的。

　　对于近期的房地产市场，全国工商联房地产商会会长聂梅生用了五个意料之外来形容，首先就是天量的信贷，“我认为当前已经不应该是用‘适度’来考量了，前5个月银行新增贷款5.84万亿元，相当于去年同期的近3倍，如此多的新增贷款和流动性是没想到的，这个‘适度’是在意料之外。”聂梅生表示。

　　对于5~6月份的行情，聂梅生认为，主要是由于金融因素以及货币政策造成的，是流动性泛滥的金融市场和对通胀的恐慌提前释放造成的。

　　秦虹也认为，除了刚性需求和政策效应之外，受通胀预期驱动的投资性需求增长迅猛是主要原因。

　　“从结构上来说，4月份之后主要是90平方米和140平方米以上的住宅为主，快速大量地进入到房地产，迫使我们不得不认清这样的现实，当前的房地产市场，已经不仅仅是一个居住供应的商品市场，更多的是金融资产的属性越来越强了。”秦虹表示。

　　天量新增信贷和大量投资形成的流动性可能成为催生资产价格泡沫的动力。财政部会计司发布的一份报告称，一些上市公司可能将部分银行贷款投入了股市和房地产市场，造成国内市场虚假繁荣的局面。

　　对于当前过多的流动性，聂梅生认为，流动性的出路无非是通货膨胀或者寻找新的经济动力，用未来的产业盈余去抵偿当期的亏损企业。

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