龙飞

　　距离8月7日复牌的日子越来越近，招商地产依旧在吊着所有人的胃口。“具体细节仍在核算当中，投资者留意公告。”招商地产的高管向记者表示。

　　早在2009年4月初的股东大会上，公司董事长孙承铭就表示，大股东将逐期注入优质资产，“如果市场允许，其每年注入的土地规模将达到10万平方米”。招商地产素有名门之后的美誉，按照其发展规划，2009年、2010年将是其战略转型的关键时刻，追捧者也好、质疑者也罢，都在等待着招商地产再一轮扩张的起点。

　　注资增发？

　　此次招商地产停牌只有两个可能，一是控股股东蛇口工业区将部分土地注入上市公司；另外就是为启动再融资做准备。“我们猜测非公开定向增发融资的可能性非常大，预计30亿元左右。”国信证券房地产首席分析师方焱如是道。但市场更期待的是大股东的资产，或直接注入，或吸收合并资产重组。

　　对于以上种种猜测，招商地产一直没有明确的答复，记者辗转从其高管处得到一些新消息“注入的方式以及增发的规模都还没确定细节，但肯定有惊喜”。对于期待成为全国性开发商的招商地产来说，2008年、2009年两年是其发展的关键时刻。他们必须有所突破。

　　“系出名门，典型保守，”这是2007年以前外界对招商地产的一致评价。多年前，招商地产就与万科并称为深圳两大实力巨星。但过分的稳健，使招商地产与固步自封画上等号。2006年底前，除了深圳，招商地产在全国其他城市仅有不到10个项目。当万科销售额跨过400亿元之时，其销售额尚在40亿元徘徊。

　　“我们要再造一个招商地产。”2007年年初，招商地产董事总经理林少斌信誓旦旦地举起酒杯，给投资者许下了一个美好的愿景。

　　于是就在2007年房地产最疯狂的时刻，招商地产开始了他们第一轮的扩张，一直以来土地储备在400万平方米左右的招商“聊发少年狂”，2007年花了70亿元，获得3000亩的土地，在全国启动了18个项目。

　　“2008年是我们发展的关键一年。”这是林少斌在誓师动员大会上的关键词，他们将2008年的营业收入定在“破百亿”。然而不期而至的市场冷冻让招商地产的关键年变成“度日如年”，他们在全国启动的18个项目销售情况出奇的差，“除了不断向员工、向老板说明天会更好外，已经没有什么话好说了。”一位已经离职的销售负责人向记者如是回忆。结果2008年招商地产的营业收入只有35.73亿元，不仅没有破百，还比2007年下跌了13%。

　　曾经有同行“恶毒”地评价道：一个保守了许多年的贵妇，第一次学着别人送秋波，就被对方白眼相向。这种难受是崩溃级别的。

　　我有好爸爸

　　但没关系，招商地产还有着实力非凡的大股东。2007年大股东招商局（实际控制人）全额消化了23亿元定向增发，以此来支持招商地产的扩张。

　　另外，行业还在一片哀鸿之时，公司获得了关系亲密的招商银行1.5亿美元的授信。当富力等民企还在努力为自己不合时宜的扩张买单之时，招商地产已经为下一步的发展奠定了财务基础。

　　大股东的支持终于让招商地产在2009年上演了一场好戏，按计划2009年招商地产要达到100亿元的销售额。然而仅仅是上半年，其销售额总计已经达到80亿元。几乎是所有上市房企中增长最快的。根据安信证券高级分析师陶学明的预测，保守预计在2009年，招商地产可结算的资源可以达到150亿元。如果预测准确，2009年招商地产的业绩增幅就是2008年的4.2倍。

　　其实投资者期待的不仅仅是营业收入的增长。例如2007年招商地产的定向增发时，仅用每平方米1万元的价格就购入了蛇口新时代广场，这个深圳西部金牌写字楼，出租率达97%。现在招商局控股的蛇口工业区尚有近150万平方米的土地有待注入，而在厦门，素有“第二蛇口”之称的漳州开发区更有着近25.6平方公里的商业住宅项目。“如果这些项目陆续注入，那么招商地产的资产足以让人瞠目结舌。”招商地产的一位高级管理人员表示。

　　按照大股东招商局的发展规划，招商地产是集团三大支柱产业中最有增长潜力的一个，对其支持可谓是不遗余力。

　　发展模式之变

　　由于有大股东的土地支持，招商的扩张并没有保利那么不顾一切。而在着手消化以及平衡财务风险。

　　截至2008年末，公司的资产负债率水平为56.51％，比2007年下降7个百分点，净负债率水平为30.62％，比2007年下降36个百分点。而招商地产对偿债能力也定下了更高的目标，“计划将有息负债率由43.2%降至40%。”招商地产的高管向记者表示。但话音未落，招商地产7月22日再发公告，与新华信托股份有限公司签署借款协议，向其借款人民币10亿元，借款期限3年，年利率4.86％。

　　平衡财务结构也好，大笔信托借款也罢，都是为了进一步的扩张做准备，招商地产营销中心副总经理李阳春透露，2009年上半年招商未有土地进账，下半年将启动新一轮拿地计划，主要圈地目标为全国的一线城市，而深圳仍将是发展重点。

　　租售并举，也是向来招商地产有别于万科等房企的发展模式。

　　按照公司的规划，是在保证这部分稳定收入的同时，加大商品房销售，将万科高周转发展的模式引入招商地产。“希望在2009年将存货周转率由2008年末的0.1提升至0.25。”方焱透露。

　　招商地产要化身成为全国性的地产商。但与万科、碧桂园等企业相比，其尚未有形成独树一帜的发展模式。深圳依旧是其大本营，2009年上半年的销售收入中，深圳对净利润的贡献更超过半壁江山。

　　在土地竞争激烈的今天，除了大股东的注入，招商地产通过低成本获得优质土地的可能性越来越低。公司要想成为顶级的房地产企业，必须升华出一套更为有效的发展模式。

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