龙飞

　　高歌猛进的中国楼市在银监会主席刘明康的一声要严格执行的“二套房”政策怒喝之后，打了几个喷嚏。最近的一周来，房地产股已经连跌几天。

　　然而，在7月23日中共中央政治局的会议上，中央再次提出，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。信贷资金的大量流入在使中国楼市泡沫泛起之后，重提适度宽松使得中国楼市再临三岔口。

　　分水岭？

　　“从3月到现在已经赚了40%，先套现再说。”吴国庆指着一栋位于珠江新城，尚未完工的高档住宅对记者说。

　　老吴是中山人，这十几年来一直投资灯具厂。但一场金融风暴让他决定将部分资金转入不动产。三四月间他辗转买入十多套房子，其中这栋位于广州CBD的保利心语花园他一口气买下了5套，平均16000元/平方米。现在在售一手房子的均价已经飙升到22000元/平方米。

　　面对政策面屡屡传出的收紧声音，老吴决定先把这40%利润“落袋为安”。一方面固然是担心中央调控政策的变化，另一方面“前几年辛辛苦苦，没日没夜地熬。都没有这4个月赚得多。”老吴自嘲道，这样的回报已经超出他的预期。

　　老吴其实心里还有一个小算盘，他认为不动产不同于股票，转手的程序比较繁复。“我找过业内人士问过，房产转让最快也要近一个月的时间。”吴国庆表示，如果政策面发生变化，迅速脱手的难度较大。在他看来，近期政策面很可能会进入一个分水岭，会由以前的全力刺激经济变成适度收紧，政策的变化对经济会有即时的冲击。“这时候持有不动产会比较被动。”他认为。

　　随着刘明康主席的高调表态，与老吴持有相仿观点的投资者越来越多。DTZ戴德梁行中国住宅业务的负责人蒋尚礼就是其中之一。“近期从政府加强监管第二套房贷的政策意图，可以预计下半年政府对于楼市的政策态度将会由刺激转为谨慎。”蒋尚礼的理由是，6月份新增信贷继续创出天量，7月9日央行开始恢复发行暂停了半年的一年期央票。“通过分析央行此举的政策意图以及1998年前松后紧的信贷经验，可以预计，下半年政府将逐步收缩信贷规模回收流动性，减缓流动性持续扩张的步伐。”蒋认为，楼市政策无疑会首当其冲。

　　观望

　　“我们原本估计在这段时间成交会放大。”广州中原地产豪宅部的营业总监潘婉霞表示。其实，两周前持这种观点的中介代理不乏少数。7月初由杭州开始的“二套房收紧”政策不期而至，虽然广州各大银行均收到银监会的通知，但在实际操作层面依旧遵循着原有的标准。

　　记者在7月中旬曾以办理二套房贷客户的身份查询了5家大型银行，得到的答复不约而同均为“现在还可以办理，但要加紧申请，随时可能收紧。”而各大银行对二套房的定义依旧没有统一，记者暗访了解到，只要客户的信用条件良好，利率7折、首付两成依旧成行。

　　“但估计银行很快会收紧这种政策，”满堂红地产的区域经理何晓芬表示，这半个月来他们一直向客户透露这样的信息。他们原本也以为客户为了获得优惠房贷，会加快成交。不料市场成交不升反降。中原地产的成交数据显示，近半个月来豪宅市场的成交量环比有10%的下跌，其他各大地产代理的数据均类似。这放在从3月起一路高歌猛进的销售数据中显得分外瞩目。

　　“原因可能是豪宅市场投资者众多，由于不是用于自住且资金充足，他们并不热衷于追赶二套房贷优惠的最后一班车。”何晓芬表示，而这些投资者更注重预期发展，所以观望者开始增多。

　　“现在租金一直徘徊不前，如果房价不涨那这项投资变得风险极大。”吴国庆表示，他之所以急于套现，是发现广州房产的租金开始下跌。满堂红研究部的报告显示，2009年上半年广州住宅的平均租金为27.3元/平方米/月，同比下跌2.2%。其中，全市住宅平均租金水平最高的越秀、荔湾、天河的租金下跌最为明显。租金最贵的越秀区，下跌幅度最大，达7.5%。满堂红研究部分析，上述三区租金之所以领跌，主要是因为它们作为商务区受金融危机的影响最深。一方面，企业精简人员导致租房需求减少，另一方面，企业降薪导致员工的租金预算随之降低。

　　其实，房价涨、租金跌的情况不独独发生在广州，上海、北京、深圳等一线城市均出现了这种情况。租金的下跌大大降低了物业的回报率。“珠江新城如此大量的豪宅供应，将来的租金下跌估计会更大，所以现在是套现的最好时机。”老吴对于这项投资决定显得义无反顾。

　　但市场从来不会只有一种声音。这边有人套现获利，另一边有投资者义无反顾地杀入。

　　杀入

　　刘新民就是其中一位一再增持不动产的投资者，这半个月他又买下了3套房子。在他眼里，下半年楼市还会有一波不俗的涨幅。“我看不到有下跌的可能，”刘表示，监管层的一再强调收紧二套房贷只不过是政治舆论上的考虑，现在还不会有实际行动。

　　刘新民是金融专业科班出身，毕业后一直在证券公司从事研究工作，虽然他的主要研究对象不是房地产。但他对房地产却有着自己的理解。“上周国家统计局等部门公布了上半年经济数据显示，房地产拉动其他行业的作用才刚刚显现。这是花了近万亿资金才拉动起来的局面，你想国家会这么容易就再次打回原形吗？”

　　刘所说的数据是：6 月份国内房地产新开工面积同比增长11.9%。这是2008 年7 月份以来首次扭转房地产开工面积同比负增长的局面。这意味着房地产开始由销售火热阶段，传递到房地产开发加速阶段。国家一直期待房地产拉动相关产业，例如建材、钢铁等行业现在才开始显现。

　　国家2009年上半年已增加了7万多亿元的信贷，尽管比温总理两会上宣布的“全年新增贷款5万亿元”的预算超出甚多，但全年的经济增速还没达标。而且有数据显示，物价依然是负增长。“所以什么收紧信贷，估计第三季度开始的可能性很低。”刘新民对自己的判断信心十足。

　　但真正让他决定大举杀入房地产，还是他对供求的判断。“去年的开工率实在太低了，直接影响到今年下半年的供应。”刘新民表示。

　　而广州市国土房管局公布的统计数据显示，今年上半年，广州一手住宅的新增供应量约3.06万套；成交约为3.97万套。有着近9100套的差额。而合富辉煌集团市场研究部发布的研究报告显示，今年下半年广州新推出的商品住宅将在3.2万套左右。如果下半年销售情况依旧火爆，今年广州楼市供不应求的局面将难以改变。

　　而且合富的数据是根据在建的项目按正常施工及推售进度所做出的预期，近期一些地产商又开始使出“捂盘”等把戏。如此一来供应情况估计将更为紧张。在全国范围内看，供不应求似乎成为主旋律，上海、北京、深圳都有着供应不足的忧虑。

　　未来楼市似乎再次来到了一个三岔路口。

　　数据

　　■ 据国家统计局数据，今年1月至6月，全国房地产开发贷款为5381亿元，同比增长32.6%；个人按揭贷款为2829亿元，同比增长63.1%.

　　■ 6 月份国内房地产新开工面积同比增长11.9%。这是2008 年7 月份以来首次扭转房地产开工面积同比负增长的局面。

　　■ 6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,自2008年11月以来，首次出现同经上涨；环比上涨0.8%，涨幅连续四个月放大。

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