保利地王项目不得不涨的故事

　　周亚玲 王凯

　　仅仅一个月，保利在北京的项目西山林语就涨了4000块钱。6月14日，二期公寓开盘，均价12000多元，7月底就提到了均价16000元。

　　2005年的北京地王项目，成为2009年涨价的排头兵。

　　地王的诱惑

　　2008年，保利选择了低价入市。保利方面认为，去年的入市价格是一种“低开高走”的价格策略。一位了解西山林语的营销高管告诉记者：去年的环境下，保利只能选择低开，当时周围还有大量低于保利成本价的房子。

　　更直接的原因是，在2009年保利的增发未落实前，保利和绝大部分的地产公司一样，资金也未见得宽松。保利一期开盘时间是2008年中，当时保利的高负债一直饱受关注。保利地产2008年的净负债率为0.82，在保招万金四家中处于最高，和行业的均值0.46相比，也高出甚多，当然这和保利地产“高负债、高杠杆、高成长”的战略有关。

　　保利的全国化扩张过快一直是保利高负债的成因。即使不算2009年以来保利拍地王用的55亿元，保利在各地“地王”上就耗费了百亿元。而保利2008年整年的营业收入是155.2亿元，净利润22.39亿元。高速成长的保利，2008年的营业收入和净利润已经是历年最高。

　　而过去3年中，保利单宗购买地王耗资最大的一次，42亿元的广州金沙洲项目进展也并不顺利。2007年9月11日，保利地产以21.2亿元和20.8亿元夺得广州金沙洲B3701A02和B3701A04两幅地块，楼面地价分别高达8769元/平方米和8112元/平方米，直到2009年初都未有动工。这2块地王后期因为新购置土地降低了平均成本，才于新近有了开工迹象。显然，冲高的“地王”在交付高额的土地出让金后，转身成为商品房建设用地时，“开工”投资的消耗更为浩大，对于强势集权的公司而言，“全国一盘棋”成为资金平衡的日常行为，而保利的高杠杆要求的资金高速度运转，使“现金池”把全国各地的项目连接在了一起。

　　6月14日，西山林语二期开盘，单价约12000元，数千人在售楼处等待500套房子摇号，多数人无功而返，当天保利又拿出300套房子摇号。但在楼盘涨到16000元/平方米之后，西山林语一次放了200套房子出来，开盘当天卖了120套。虽然战果依然丰硕，但没有了往昔的辉煌。这个百万平方米的大盘未来命运会是如何，谁也无法预测。

　　拆迁“暗阱”

　　西山林语的土地成本和2005年的一桩内部拍卖有着密切的关系。

　　西山林语的土地由保利通过海开房地产集团公司(以下简称“海开地产”)内部以招标方式获得。隶属于海淀区政府旗下的“土地”门户公司北京海开地产，推出一块了生地，2000多户拆迁毫厘未动。如果按照广州、深圳等一般约定，政府推出的地块均应为拆迁完毕的熟地。

　　保利地产最终以12.1亿元取得了这幅地块。海开地产获得这块土地的成本仅仅是3亿元，仅靠早在2004年8月31日之前的政府批复将该土地开发权转让，就获得了9亿元的转让费。而保利吞进这块土地之后，因为拆迁、三通一平等各种原因，保利又为这个地块的最终的地价付出了20多亿元的成本。“生地”变熟的巨大成本，使得保利西山林语的后期成本顿然变得沉重。单是当地农民的青苗补偿费一项就付出了8亿的代价，因为当时12.1亿的拍卖价一出，拆迁补偿立刻超过了居民之前和海开谈好的价格。保利高管告诉记者，这个楼盘最后的成本有点高，单是拆迁成本每平方米就多了1000多元。显然南北方不同的拆迁成本，成为跨地域开发难以逾越的门槛，“高成本”代价成为必付的学费。

　　如果以6月份的开盘价结算，西山林语毛利率只有20%多。楼盘楼面地价3746元/平方米，加上建安成本，预计单位成本约7000元/平方米，但是最终结算成本却是9000多元/平方米。这些记者从可靠渠道获得的数据表明，除了今年的时机催动，成本也是房价上涨的诱因之一。而这一切，是保利北上扩张过程中“急就章”付出的代价。

　　(实习记者段雯对本文亦有贡献)

　　来源：经济观察网

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。