回建强

　　限价房曾经被业界寄予厚望，即能够在房价高企的情况下承担起解决夹心层住房的责任。但现实却并不像人们想象的那样简单，在房地产市场大起大落的过程中，限价房已颇显尴尬。

　　广州是限价房的重要试验田，曾因在2006年底率先推出限价地而引起全国关注，限价房推出伊始也出现了热销场面。但随着2008年楼市调整深入，限价房价格优势不再，申购比例亦逐步下降。之后广州首个限价房项目保利西子湾在去年年底又遭遇交楼风波，令曾经是“香饽饽”的限价房身份变得越来越尴尬。

　　然而限价房的“厄运”并没有终止。在限价房处处表现出对市场的不适后，政府部门的积极性也颇受打击，大有“好心没好报”的感觉。开发商的抱怨似乎更强烈些，因为限价房项目在拿地时是按照价格的上限来计算拿地预算，在房地产价格出现暴跌的情况下，限价房的市场竞争力荡然无存，企业损失也不可避免。这种情况促成了广州政府有关部门对限价房政策进行调整的意向。最近，这种调整已经反映在土地市场上。

　　继富力地产金沙洲限价地退地成功，并变身保障房用地之后，7月14日，广州国土房管局又发出通告，位于番禺市桥南区和花都区的两块限价房用地，将被收回为商品房用地。至此，广州10大限价房项目中尚未动工的三块限价房用地，均已有了出路。

　　广州限价房轰轰烈烈开始，却以退地、土地转性结束。但是，正当广州试图以此悄然“终结”限价房之时，楼市已开始回暖，房价再次飞涨，限价房的销售再度出现火爆场面。最近推出的龙光限价房仅三天时间就有逾千人登记。此时缩减限价房用地，显然已有“计划赶不上变化”的尴尬。

　　从限价房推出的初衷看，除了希望借此解决所谓“夹心层人群”的居住问题之外，对于各地而言，还有缓解房价上涨压力的作用。因此，在今年楼市突然快速上涨之时，限价房其实已面临最好的上市时机。

　　而如今回头再看，广州和北京第一批限价房上市销售之时，正是2007年底2008年初，市场已进入下调周期。虽然上市之初仍然获得购房者抢购，但是，在市场已开始下行之时，限价房的大量上市，无疑有加速房价下调压力的客观作用。显然，在这一轮楼市的涨跌过程中，限价房都没有“踩准点儿”，反而逆市而行，其遭遇尴尬已是意料之中。

　　归根结底，市场一再和限价房“开玩笑”，并非市场之错。房地产市场就是一个遵循经济规律的市场，供求关系、购买意愿、国内和国际形势决定了市场价格和销售量的高低。

　　但限价房既有土地拍卖、商品房的属性，又有价格限制、购买准入限制的计划经济特色，同时还有保障房性质，要很好地权衡上述几个属性并不容易。保利西子湾所面临的退房风波是偶然中的必然，是行政思维和市场规律在限价房这个载体上发生冲突和矛盾的展现。

　　可以预见，如果限价房依然被推行，那么相关政策调整落后市场形势的情况依然会重现，政府工作效率和市场配置效率将双双降低。因此，如果无法给予限价房更为明确的定位，并形成一套行之有效的操作模式，那么限价房的最终命运只能是“隐退”。

　　模糊的定位只能带来更加模糊的市场作用。对于房地产业而言，住房保障工作要更加体现政府的公共服务职能，市场化的商品房更加体现市场竞争原则，两者的界限应更加明晰，这样既可以保护市场经济不受行政权力的肆意干涉，也可以确保住房民生不发生大问题。

　　（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）

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