张艳红

　　编者按：

　　与刚出现时备受争议一样，在广州和北京两个曾大力推进限价房进展的城市正日渐淡出限价房领域之时，限价房再度面临诸多争议。也许是楼市突然的繁荣令人们意识到限价房的价格仍有竞争力，也许是既有商品房属性却又被视为保障房一部分的限价房在交房后就被出租，多少令那些没有资格购买限价房的人群难以接受。

　　从广州推出第一幅限价房地块至今整三年，限价房并未在市场上真正发挥其作用。除了使部分人群从中获益之外，无论广州还是北京，其限价房项目的出售时机都在2008年楼市进入下行通道之时，此一尴尬。广州第一个限价房项目在交房时遭遇业主投诉质量问题，因此闹上法庭，包括北京最近出现的限价房出租事件，是为限价房的尴尬之二。如今，楼市已正式进入上升通道，本可以借机推向市场平稳房价的限价房，却已宣告即将退出市场，此为尴尬之三。一个定位如此模糊，且相关部门又无法对其进行有效掌控的产品，也许是该到寿终正寝的时候了。

　　

　　广州，限价房最早诞生的地方，也许将是它终结的开始。日前，广州市国土部门宣布，将两宗未开发的限价房地块重新挂牌出让，性质转变为普通商品房。此举也预示着，限价房这个曾经享誉荣耀，同时也遭受毁誉的“新鲜事物”，将淡出人们视线。

　　限价地二度挂牌

　　不久前，广州市国土资源和房屋管理局以“国有建设用地使用权性质调整”名义，重新挂出出让公告，表示将取消番禺中心城区南区4－3地块限价商品住宅性质，调整为普通商品住宅用地，并以广州奥园康城房地产开发公司(下称“奥园”)原竞买成交价3.74亿元作为起始价，重新公开出让。

　　同一天，广东亨利房地产开发有限公司于2007年以人民币约1.5亿元竞得广州市花都区107国道D限价房住宅地块也挂牌出让，取消限价商品住宅性质，调整为普通商品住宅用地。起拍价同样是当时的成交价。上述两块地转变为普通商品房用地后，广州所有出让的限价房地块，除已经开发的之外，所剩无几。

　　统计显示，广州自从2006年创全国之先河推出限价房以及“双竞双限”模式以来，总共出让过10幅限价房地块，总共能够提供3万套住房。截至今年年初，其中6幅地块开发并投入销售，其余4幅则因为周边房价下跌过快，开发商迟迟不愿动工。

　　年初，广州市国土部门便透露出消息，将逐步解决剩余几个限价房地块的问题，而解决的方式，便是取消限价房的一般约定，变更性质。第一个变更性质的，便是富力地产位于金沙洲的项目。据悉，该项目改为廉租房，与政府在金沙洲所修建的综合新社区（含经济适用房和廉租房）融为一体。而这次挂牌出让的番禺和花都限价房地块，便直接变更为商品房。

　　广州一业内人士评论，之所以作出这样的安排，主要考虑金沙洲的项目靠近市区，适合开发为廉租房提供给低收入人群居住。而番禺、花都两个项目位置偏远，不适合用于保障性住房。

　　上述两地块的土地出让公告显示：如果有第二家公司报名竞投，将举行土地拍卖，届时价高者得；如果没有其他意向用地者提交有效报价，或原受买公司通过公开竞价重新竞得土地使用权，该地块将仍属原开发商所有，只需要补签一份用地合同。至于最后剩下的开发区宏康NP-F3-6地块项目，相关部门尚未披露最终解决方案，但广州国土房管局称，很快会有说法。

　　现有房源变相转型

　　对于已经建成的限价房项目来说，早就已经没有了昔日的风光。2008年初，当保利西子湾作为全国第一个限价房项目公开发售时，尽管首批仅800多房源，但吸引了8000人上网申购。

　　数据显示，截至2009年6月23日，早期销售的保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园1、2期、龙光峰景华庭等5个限价房项目共批准预售6665套限价房、已销售6644套，销售率高达99.7%。而花都风神地块的限价房项目，由于只对内部销售，其销售情况也较为理想。

　　但是，房价的下跌，以及去年爆出的“限价房质量门事件”，让人们对限价房的关注逐渐淡漠。以金沙洲为例，同区域内普通商品房的售价一度跌到6500元/平方米，而该区域内几个限价房项目售价仍在6000~6500元/平方米之间，几乎与商品房相当。

　　这直接导致限价房遭遇销售尴尬。去年年底，部分开发商开始抱怨，政府应该适当放松购买者条件，解决限价房滞销问题。几乎在同一时间，开发商陷入观望，不再急于推售限价房产品，等待相关政策出台。

　　本月初，限价房的申购人群终于放松。广州市国土房管局相关官员表示，在限价房政策执行一年多以来，限价房购买资格审核工作的具体实践中，就多次遇到“当前无住房的家庭和个人”提出购买请求，例如曾经拥有房产，现已过户给对方的离异人士；曾经拥有房产，但已出售且目前租房住的人士。这类群体通过多种途径反映其实际的住房困难问题。

　　面对这一些新出现的实际情况，最新出台的《关于2009年广州市限价商品住宅销售对象有关问题的公告》进行了两大调整，除了将销售对象从“没有产权登记记录的首次置业的家庭和个人”调整到“没有住宅产权登记”，即“当前无住房的家庭和个人”，同时以“申请购买限价房时”为准，凡无住宅登记者即可申请购买限价房；而不再核查申请人历史上是否有过住宅登记记录。

　　另外，为了落实去年12 月17日公布实施的《中共广州市委、广州市人民政府印发〈关于鼓励海外高层次人才来穗创业和工作的办法》的通知〉》的规定，海外高层次人才可优先购买限价商品房。

　　但是，在广州限价房向更大范围的人群“敞开大门”之时，所有限价房的房源销售已经接近尾声。据披露的数据，目前广州仅剩余1000多套限价房。

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