始终不能在法律上取得合法地位而被政府“围追堵截”的小产权房，如今在深圳，却已经衍生出一套独立于政府商品房销售体系之外的“体外循环系统”。在这个系统之下，小产权房的“二次流转”，正在逐渐变得现实。

　　

　　在此之前，因为小产权房没有法律地位，因而无法获得产权证明，从而导致“再转手”几乎没有可能。然而，在“勇于创新”的深圳，一条以律师担保为核心的“小产权房”二次流转的路径被摸索出来，从而使小产权房不仅能够用于购买者居住，亦能转手出售，从而是购买者在事实上拥有了几乎与商品房同等的财产处置权力。

　　而与此同时，深圳市一场历史上最为严厉的“清理违章”工作正在展开，不过，深圳市国土局的一位处长私下告诉《中国经营报》记者，鉴于深圳现状，深圳不可能出现类似于北京的将小产权房直接“夷为平地”的情况，在如是情况下，对于小产权房而言，只要不拆，一切就没有问题。

　　二次交易体外循环

　　“我们的房子不是你想了解的小产权房，因为我们不对外出售，全部是留给村民自己住的。”在彭原所买小区的居委会办公室里，该居委会书记告诉《中国经营报》记者。彭原是深圳市宝安区某派出所有着三年工龄的公务员，他去年已经在沙井镇买了一套80平方米的房子，现在他还想再购进一套。

　　所谓全部留给村民自住，也仅仅是整个楼盘的30%，“另外的70%是归居委会合作建房的深圳安托山公司所有，也由安托山公司出售。至于安托山公司如何卖、卖给谁，居委会都不过问的。”知情人士透露。

　　记者了解到，在宝安，虽然看不到小产权房的售楼处，但小产权房都有独立的销售链条，自己定价，同时也吸引一些中介公司暗中代理销售。甚至为了解除买房人的担心，深圳市大批小产权房开始建立政府之外的交易规则，以保障买房人能将小产权房顺利出手。

　　“找个律师做担保，给买房人再重新做一份合同，房子就是你的，原来的买主就没有手续了。”彭原告诉记者，如果小产权房主要卖出，那么买卖双方一同到律师楼注销原房主，重新登记新房主就可以了，“只需花费500元钱，见证律师就会给买卖双方保管档案，随时到律所去查，见证律师都可以拿出完整的资料”。

　　为了给买房人更多信心，一些小产权房的开发商还绕开政府部门，自己发放类似房产证的证件，上述沙井镇居委会的书记虽然没有给每位房主房产证，但每家都有编号，这个编号也能在流转的过程中发挥类似房产证的作用。因为编号不仅有开发商编的房产证号，同时也标上了使用年限为50年。

　　记者从深圳市国土资源和房产管理局了解到，最近被热议的深圳市人大《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》），所处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农民集体土地上违规违法建设的向社会公众租售的“小产权房”有本质的区别。

　　然而，深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕则认为，深圳处理违法建筑的最大难点根本不是所谓的农民集体土地上的“小产权房”，而是社区股份公司在原先保留的发展用地上所盖的那些“类商品房”（即建筑形态、社区形态类同于商品房小区）。按照这一标准，彭原买到手的房子，无疑正是所谓的“类商品房”。

　　“严格意义上讲，深圳社区股份公司用地是国有土地，但它们的建造过程却基本游离于城市土地和规划的管理之外，对这样的建筑该如何定性？在现行的土地管理法规与现实状况间很难找到一个妥善的办法。”高海燕表示。

　　小产权亦可“分期付款”

　　体外循环似乎让人们看到了小产权房事实上的“财产权”，而就在政策上的讨论尚未得出一个明确的结果之前，深圳市由小产权房发展起来的“类商品房”市场已经发展到开始利用金融工具进行销售。

　　“去年我买房子的时候，还没有分期付款的业务，现在个别楼盘已经实现了小产权房交易的分期付款。”彭原告诉《中国经营报》记者，当然分期的程序和购买商品房也不同，买卖双方商量好付款方式，也没有利息，“比如，一年内付清，首付7成，余下的3成，我在一年内付清是不用付利息的”。

　　记者在调查中发现，围绕着“小产权房-类商品房”俨然已形成了一个完整的地下房地产市场：有人做开发，有人做销售，有人建立信用体系，分工明确，协调合作；而对购房者来说，这个市场已经可以初步为他们提供小产权房的买、卖、出租等全方位服务功能。换句话说，“小产权房-类商品房市场”不依赖政府，也能独立运转下去。

　　正是这个原因，深圳市政府在对付这类“违规建筑”的问题上，一直难以找到下手之处。

　　更重要的是，这种地下市场有着自发生长的民意基础和难以抵挡的经济利益。

　　1999年以前的深圳市“违建”潮，主要是由当时的招商引资机制造成的。在“区—镇—村”三级政府均参与招商引资的机制中，村一级最为面广、量大。庞大的住房需求成为私宅大量建设的催化剂。

　　后来，私宅建设逐渐形成了一条产业链——“每年推出多少工业用地、建多少工业厂房，就意味着增加多少人员，而增加多少就业者就会增加多少私房”。再后来，这种机制甚至扭曲到“一个高科技企业要来租厂房，村里首先问你的工人是多少，如果工人不多，可能村里就不要你”。

　　深圳的居民和内陆很多城市的居民并不一样，“他们有着成熟的和地方政府博弈的经验，历史上几次清查违规房都没有取得特别实质性的进展，因为政府官员根本无法采取特别强硬的政策对付民众，这只会激起更大的社会治安问题。”

　　用社会安定换取“违规建筑”的整治，显然不是深圳市政府想要的。

　　不会强制拆除

　　与此同时，深圳市却已经开展一场历史上最大规模的清理历史遗留建筑的工作，这其中，即包括小产权房。2009年7月6日，深圳市国土资源和房产管理局新闻发言人虞海霞在接受《中国经营报》记者采访时表示，从当周开始，相关的文件通知将正式由深圳市政府移交到该市国土局讨论实施办法，“这意味着该工作开始进入实施阶段”。

　　“又不是第一次收紧政策，有什么好紧张的。”深圳市宝安区一位居委会主任告诉《中国经营报》记者，和他同样处境的居委会都和往常没什么区别，“政府不可能把我们的房子拆了吧，无非就是补土地出让金而已，那么怎么补、补多少也不是我们能控制得了的事情”。

　　记者在现场看到，这个居委会刚刚建好的房子正在紧张地进行装修，似乎根本没有受到外来关于《决定》热烈讨论的任何影响。因为在建房初期，该块土地是取得了宝安区相关主管部门允许的，“没产权没错，但我们不是违规房，所有的批示我们都有的，政府不可能不认吧”。

　　他也许不知道，就在几天前，随着机械臂舞动，远在北京通州的“碧水蓝天小区”5栋小楼被夷为平地。这是北京市国土资源局依照2009年5月12日的行政处罚决定书和通州法院行政裁定书，向法院申请的强制执行。

　　“类似的事件在深圳不会出现，深圳的小产权房（违规建筑）不管能不能最终转正，都不可能发生多大的变化，更不可能出现像北京等地出现的拆除的状况。” 深圳国土资源局一位不愿透露姓名的处长对记者表示。

　　记者掌握的一份深圳市国土局在2007年对全市住宅状况的调查报告显示，深圳户籍原村民35.8万人，拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%；农民房价只有商品房价的1/3~1/2。在调查中记者发现，这些没有产权的农民房或其他私人自建房，更容易受到在当地政府机构工作的公务员们的青睐，而且面向他们的“内部价格”，往往只有公开价的一半左右。

　　这意味着如果“清理违建”的工作一旦“溯及既往”，将不可避免地波及将近一半的深圳市民——包括部分公务员阶层，这或许正是2009年6月2日深圳市人大公布《决定》之所以引起当地争议的更深层原因。

　　理所当然，《决定》不得不留下一个尾巴，那就是对所谓“历史遗留违法建筑”的界定权的问题。值得注意的是，《决定》第六条一个补充条款称，“确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法由（深圳）市政府另行制定。”

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