□专题策划 信息时报记者 徐凤

　　地王频现、楼价飙升，专家认为当前楼市潜伏的风险可能比2007年时更大

　　国内楼市地王频现、楼价持续高企、成交呈现走低……近期，在通货膨胀预期等心理状态下，开发商拿地热情逐渐高涨，在地王不断涌现之时，楼价也随之水涨船高，因此，有关房地产泡沫论再次浮出水面。那么，房地产泡沫究竟是否会卷土重来？对广州楼市又将带来哪些影响？本期专题我们将从土地交易、销售数据、楼价飙升等方面入手，综合分析当前楼市是否存在泡沫，泡沫有多大，以及造成这一现象的原因是什么，同时，房地产业内专家和消费者他们又是如何看待泡沫论的。

　　关注“泡沫论”

　　房地产企业再演“争夺战”

　　近两个月，土地市场的疯狂程度超过了房地产市场的热度，在不到两个月的时间内，全国接连诞生近10个新地王，房地产企业正在上演一场“土地争夺战”。不少业内专家认为，目前土地市场的疯狂，缺乏房产市场和宏观经济形势的支持，显得有点基础不牢，可能助长新一轮楼市泡沫。

　　两月全国诞生10个地王

　　今年4～6月，全国多个城市的土地出让总价和楼房单价持续被刷新。据东方早报报道，不到两个月时间，北京地王的纪录就4次被刷新。首先是富力地产（企业专区，旗下楼盘），5月21日以超出挂牌起始价近4倍的10.22亿元天价拿走的广渠门10号地；一个月后的6月25日，北京通州九棵树地块以17.4亿元的高价刷新了广渠门10号地10.22亿元的纪录，成为新的地王；仅隔一天，成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。4天之后，纪录又换成新地王广渠门15号地块。

　　同样在6月，广州珠江新城D8-C3地块以3.45亿元成交，楼面地价高达1.53万元。这样的价格相较此前珠江新城楼面地价最高1.1万元每平方米高出4000元，而相较恒大在去年1月于珠江新城附近的员村区域拍下的广州绢麻厂地块高出1000元。据称，在该次拍地中，有56家房地产开发商参与了报价，而最终进入拍卖大厅的开发商为16家，其中包括保利、万科、合景泰富等龙头企业。

　　据中国指数研究院最新公布的土地交易信息显示，单独5月份，全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，同比增加89%。另据不完全统计，4～6月，全国土地市场已经产生了10多个地王。

　　地价攀升潜伏巨大风险

　　在第二季度宏观经济数据出现反弹的刺激下，企业和居民的通胀预期持续走高，再加上地方政府今年有大量推地的意愿，开发商的拿地热情被全面激发，地价水涨船高、地王涌现。业内人士认为，土地出让价的攀升，使楼市潜伏着巨大的风险。

　　中国资深房产专家陈真诚表示，土地市场的再次疯狂，无疑将增大开发商尤其拍得地王项目的开发商的硬性成本风险和市场空间风险。同时，在成本风险之外，还存在政策风险。这是因为土地市场再次疯狂，很可能迫使政府提前进行逆向调控。“这些潜伏着的巨大风险，已使一些开发商体会到政府救市、信贷猛增带来的痛苦。”

　　据了解，2007年房地产泡沫高峰期前后，楼市依然价量齐涨，而今年以来的楼市表现，在许多地区，呈现出一种蒙太奇般的戏剧性变化：先是量增价跌，转变为价涨量降。陈真诚认为，从近个月的交易来看，投资性需求支撑有限，还处在调整周期中的楼市，现实房价到底能否承载过高成本的地价，依然是个未知数。

　　另有业内人士认为，从目前土地市场来看，开发商的投资热情与投资能力双升，土地需求也必然跟着上升，这很有可能推动地价进一步上涨，关于土地资源的争夺之战更可能愈演愈烈。

　　或助长楼市新一轮泡沫

　　记者在采访中，不少业内专家表示，房地产泡沫与土地关系密切，互为因果。虽然开发商最终面向消费者销售的是房子而不是土地，但土地终究是房地产开发所必需的资源。因此，土地市场的疯狂将加剧房地产市场的泡沫程度，可能快速提升楼市的泡沫水平。

　　陈真诚表示，事实上，自上次泡沫出现以来，房地产泡沫一直存在，就在上次泡沫并没有被刺破的今天，又将形成新一轮的泡沫。“此次房地产泡沫，是新旧泡沫叠积在一起，可能比2007年泡沫高峰期还要严重，这使得当前楼市潜伏的各方面风险，可能要比2007年前后时期更大。”

　　经纬行研究中心经理朱欣苑则认为，近期土地市场的疯狂确实存在危机，可能助长新一轮楼市泡沫，但也要看到疯狂的主体是以少有开发项目的央企为主。应该说，大型品牌发展商并没有演绎疯狂，加之国家宏观监控，快速出现泡沫的概率也不大。信息时报记者 徐凤

　　关注“泡沫论”

　　高成交背后

　　暗藏虚假繁荣？

　　据国家统计局日前发布数据显示，今年1～5月，全国商品房销售面积24644万平方米，销售金额11389亿元。针对该数据，业内知名专家认为，目前市场上的商品房销售量远远没有这么多，实际销量很可能只有3000亿左右，从年初以来的高成交量背后可能是人为制造的虚假繁荣。

　　前5月销售数据受质疑

　　据国家统计局公布，1～5月全国商品房销售面积为24644万平方米，同比增长25.5％；商品房销售额11389亿元，同比增长45.3％。其中，商品住宅销售额增长49％，办公楼和商业营业用房销售额分别增长11.6％和27.9％。房地产开发企业本年资金来源17523亿元，个人按揭贷款1983亿元。

　　陈真诚认为，由于一手房和二手房，普通住宅和非普通住宅，商业地产和写字楼的首付比例不一样，因此，取平均值，用按揭贷款数据除以0.7，基本上可得出，1～5月，全国房地产通过按揭销售的房地产实际总量可能约为2832.86亿元，而这与统计局公布的1～5月全国商品房销售额11389亿元相差甚远。

　　陈真诚同时表示，由于目前贷款利率相对较低，大部分人还是选择贷款买房，因此，两者的数据不可能有那么大的差距。“这是地方政府数据统计有水分的结果，相较于地方政府的数据，银行因为受到利益集团的干扰相对较小，其数据则相对可靠。换言之，目前房地产市场的商品房销售量远远没有11389亿元之多，实际销量很可能只有3000亿元左右。”

　　满堂红研究部经理周峰也表示，从来没有一份统计数据可以囊括市场上所有的成交类别，只要是数据，肯定是有误差的，官方的数据也一样。

　　按揭贷款推算欠全面

　　针对房地产专家的质疑，上周，统计局发布署名为郭同欣的文章，称商品房销售额不完全由按揭贷款决定，我国居民平均实际首付款比例可能会远远高于规定的比例。单纯使用房地产开发企业资金来源中按揭贷款除以0.7，简单推算出“商品房销售额”，是很不科学的。

　　文章中同时指出，按揭贷款主要用于购买普通商品住宅，因此，不能用整个房地产开发企业的销售额与主要用于住宅销售的个人按揭贷款做比较。如果1～5月我国商品房销售额只有2832亿元，如果按照每平方米均价5000元，每套房子100平方米来计算，每月每省（市）只销售3660套住房。这样的结论也是难以置信的。

　　另外，房地产开发企业资金来源中的按揭贷款，一般小于商业银行发放给购房者的按揭贷款数量。国家统计局强调，现行商品房销售统计是对8万多家房地产开发企业按月调查的结果，其中有7000多家企业是通过网络直接上报国家统计局。

　　数据回暖不排除造假

　　国家统计局回应之后，陈真诚再次表示，今年的住宅销售中，主要是首付20％的销售，很少达到30％及以上的，因此按揭贷款数据除以0.7有其科学性。

　　针对统计局回应中的“一般情况下，商业营业用房和办公楼的购买无法通过个人按揭贷款来取得”，陈真诚认为，银行已规定商业营业用房和办公楼的按揭贷款比例是一样的，足以说明统计局的反驳是无力的。

　　据了解，房地产开发企业资金来源中的按揭贷款，一般小于商业银行发放给购房者的按揭贷款数量。陈真诚认为，这个量很有限，总体来看，目前房地产市场的商品房销售量，应该远远没有11389亿元。

　　陈真诚再次表示，目前楼市在一定程度上都存在“数据回暖”的现象，尤其在某些地区表现尤为突出，实际上，房地产的销售形势并没有统计数据所表现的那样乐观。“针对数据回暖的原因，很可能是数据造假的结果。”

　　对专家质疑国家统计局公布的数据可能含有水份说法，经纬行研究中心经理朱欣苑表示，目前广州楼市的成交数据在正常范围内，整体来看，还是较为稳定及真实的。

　　信息时报记者 徐凤

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。