叶国靖

　　沪籍人口购房比例下降，外省市和港台人士直线上升

　　金融危机的大背景下，海外楼市持续下跌的前提下，为什么中国楼市一枝独秀？谁在推高楼价？哪些入市者烧烫了这一锅沸水？

　　昨天，中原（中国）地产研究中心公布的一项长期抽样监测结果显示：自2009年4月以来，在沪籍购房者、外省市购房者、港澳台同胞及海外人士三大类购房人群之中，沪籍购房者（含上海本地人与新上海人）比例下降，4、5两月累计下降5%左右。5月份沪籍购房者比例回落到85%。与此同时，港澳台人士接棒刚性需求的退潮，成为上海楼市高端物业的中坚力量。自2009年3月起，港澳台购房人数连续3个月分别有25%、40%、43%的环比增幅，直追往年的历史高点。

　　起草这份报告的研究员庄巍，昨天接受CBN记者采访时表示，海外人士及港澳台同胞在上海购房者中的所占份额虽然不大，但他们对市场反应灵敏，瞄准的多是高档楼盘，其出手之处往往伴随 “大单”的成交。从他们的参与程度，可直接感知房地产市场的活跃程度。

　　投资客出手

　　在经历了刚性需求带来的上海楼市回暖后，持续的火爆正促使海外投资客重新出手。

　　中原（中国）地产研究中心通过长期抽样监测发现：今年前几个月，港澳台人士重点买进的上海楼盘包括：卢湾区的翠湖天地嘉苑，长宁区的御翠豪庭、天山河畔花园、天山怡景苑，浦东新区的世茂滨江花园，普陀区的捷城国际公寓、泰欣嘉园，松江区的绿洲香岛花园、三湘四季花城(玉兰苑)、山水四季城，闵行区的金汇豪庭、万源城。

　　港澳台同胞以及外省市购房者成为一手新盘消费主力的典型案例是，新加坡仁恒置地集团公司（Yanlord Land Group Ltd.）旗下的一手高端住宅项目仁恒河滨城。据克而瑞（中国）发布的数据，位于上海浦东联洋的高端住宅项目仁恒河滨城今年上半年销售额达43．37亿元，是2009年上半年中国房地产企业项目销售金额第一名。

　　昨天，上海仁恒房地产有限公司副总经理姚伟示在接受CBN记者采访时表示，今年5月份，仁恒河滨城这个项目的销售均价约为37000元/平方米，合同销售金额为6亿元。据客户摸底调查发现，5月的购房群体中，沪籍购房者的比例大约为38%，非上海的外省市购房者比例大约为42%，港澳台同胞及海外人士的比例升至20%左右。相比去年，今年这几个月的港澳台同胞购买比例显著增高。

　　瑞安房地产（00272.HK）毗邻上海地标新天地开发的豪宅项目翠湖天地第三期嘉苑，售价逼近汤臣一品（中低区房源均价9.8万元/平方米）。仅5月一个月，翠湖天地三期嘉苑就快速去化83套。与香港市场关系紧密的瑞安房地产今年加大了在香港的推介力度，刺激港人北上投资置业的欲望。不久之前的一场赴港展销会，推售翠湖天地三期嘉苑的11号楼及10号楼的部分单位，3天售出57套，套现4.7亿元。

　　雄起的港澳台购房大军，在通胀“魅影”缠绕下再次突袭上海楼市，他们裹挟着强烈的投资意图。

　　美联物业上海东昌分行营业经理刘晓玲说，最近给她房产经纪业务带来福音的正是蜂拥而至的港澳台客户。昨天，她介绍：一位香港人几年前已购买了世茂滨江花园的物业，现在手头有资金，想在陆家嘴板块再买两房或三房的物业，预算在1000万元以内。他的基本考虑是打算通过内资银行贷款六成，主要是为了投资保值与抵御通货膨胀。

　　“最近，在上海浦东陆家嘴板块，港澳台的客户数量环比5月增加近20%，其中香港客户占到六成，台湾客户占四成。这些客户需求的是该板块的中高档物业，小区内有会所，配套齐全，总价500万~1000万元间的两房或三房。目标楼盘主要是世茂滨江花园、仁恒滨江园、盛大金磐等知名大盘。”

　　中高档房价值重估

　　身处卖房一线的美联物业上海新昌城分行副营业经理钱继荣最近体会到：6月，人民广场板块的港澳台客户数量环比5月增加近20%，其中香港客户占到总客户数量的三成。这些客户需求的是人民广场板块或内环内的中档物业，配套齐全，楼层6F以上，总价300万~400万元间的两房，并且偏向带有装修，包括新昌城、卓悦居等名盘。

　　“有一位香港人置换客，数年前已购买了物业，现在手头有资金，想再在人民广场或内环板块换置一套2~3房，预算在300万~400万以内的物业，要求是带装修。80%数量的港澳台客户是购买之后就打算对外放租的，虽然租金连连下滑，但只是抱有增加额外收入的想法而已，主要是为了投资与抵御通胀。”

　　上海中原地产浦东别墅二部经理许磊表示，据该分行统计，就5月来看，该区域成交总价千万元以上豪宅及别墅超过15套，而就近一周来看，该分行别墅带看量达每周5组以上。如近期成交一套位于康桥片区的别墅“绿宝园”，该套别墅面积约375平方米、复式结构、房型为5房2厅3卫，最终成交价为1000万元，上下家均为上海本地客，买家陈先生原来在香港工作，目睹香港银行存款已经接近“零”利息，他表示身边不少香港的同事和朋友对上海的楼市均表现出不一般的热情，尤其对于陆家嘴地区、古北片区的高档公寓。

　　中原地产陆家嘴分行经理杜炎亦表示，该分行区域内的热销楼盘有世茂滨江花园、仁恒滨江城，单套售价在1000万~3000万元之间。对上述两个楼盘较感兴趣的客户主要是港台人士和浙江人。由于目前楼市逐渐转热，加上对未来发展趋势的看好，大量外地客携资金入市，其中投资的比例高达四成以上，且这一趋势在逐渐上升。

　　高档房成交巨量的幕后力量是什么？

　　刘晓玲和大量港澳台客户深度沟通后发现：高档物业被扫，与通胀预期加剧密切相关。这支特殊的买房大军现时购房一方面是为了规避通货膨胀带来的资金压力，另一方面是由于香港楼市涨势迅猛，客户认为现时上海楼市相对于香港等地价格不高还有上升空间，故决定购买。

　　克而瑞（中国）首席研究员陈啸天认为，“在预期不变的情况下，高档住宅将持续火热。对于资本来说，除了逐利之外，安全性也是重要的环节，至少从我近期所接触的各方面的资金方来看，通胀预期所造成的压力已经使得境内外基金、民间游资、部分个人投资者都纷纷在关注物业。通胀预期短期将会造成中高端物业被重新估值，引发价格上调。”CBN摄影记者/任玉明

　　附表_上半年港澳台及外籍人士在沪典型楼盘成交案例

　　资料来源：本报据公开资料整理

　　客户类型 分区 典型楼盘 成交参考价

　　港澳台同胞 卢湾区 翠湖天地嘉苑 76800 元/平方米

　　 长宁区 御翠豪庭、天山河畔花园、天山怡景苑 48547元/平方米、 25156元/平方米、 22000元/平方米

　　 浦东新区 世茂滨江花园 34649元/平方米

　　 普陀区 捷城国际公寓、泰欣嘉园 19880元/平方米、 30000元/平方米

　　 松江区 绿洲香岛花园、三湘四季花城、山水四季城 11511元/平方米、11000元/平方米、13004元/平方米

　　 闵行区 金汇豪庭、万源城 18795元/平方米、20279元/平方米

　　外籍人士 长宁区 御翠豪庭 48547元/平方米

　　 浦东新区 仁恒河滨城、世茂滨江花园 37000元/平方米、34649元/平方米

　　 松江区 颐亭花园 12072元/平方米

　　 青浦区 绿中海明苑 9200元/平方米

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